17．个人房屋赠予个人所得税的纳税筹划

纳税筹划思路

根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）的规定，以下情形的房屋产权无偿赠予，对当事双方不征收个人所得税：

（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

除财税〔2009〕78号通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠予合同上标明的赠予房屋价值减除赠予过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠予合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠予合同未标明赠予房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠予和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

个人之间赠送房屋，如果不具备财税〔2009〕78号通知所规定的情形，就需要缴纳个人所得税，为此，纳税人可以通过赠予房屋居住权及遗赠的方式来节税。

法律政策依据

（1）《中华人民共和国个人所得税法》（1980年9月10日第五届全国人民代表大会第三次会议通过，2011年6月30日第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议第六次修正）。

（2）《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（1994年1月28日中华人民共和国国务院令第142号发布，根据2011年7月19日《国务院关于修改〈中华人民共和国个人所得税法实施条例〉的决定》第三次修订）。

（3）《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠予不动产税收管理有关问题的通知》（国家税务总局2006年9月14日发布，国税发〔2006〕144号）。

（4）《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财政部国家税务总局2009年5月25日发布，财税〔2009〕78号）。

纳税筹划图

纳税筹划案例

【例2-26】 张先生准备将一套房屋赠予李先生，该套房屋是张先生于若干年前花费80万元购买的，目前的市场价格为120万元。张先生和李先生只是朋友关系，如何完成上述赠予行为才能起到最佳的节税效果？

筹划方案

方案一 直接赠予房屋。李先生应当缴纳契税：1200000×3%=36000（元）；应当缴纳个人所得税：（1200000-36000）×20%=232800（元）；合计纳税：36000+232800=268800（元）。

方案二 赠予李先生终身居住权，并立下公证遗嘱，张先生去世以后将房屋遗赠给李先生。此时，李先生不需要缴纳任何税款，节税额为268800元。李先生在办理接受遗赠手续取得房屋所有权时，需要按照当时的市场价格缴纳3%的契税。