Question2：为什么中国高房价一直无法抑制，每次调控都成为“空调”？

地产是一个顽强的行业，经历了从中央到地方的百般调控，依然能茁壮成长。地产行业成为了“小强”，也成为了关汉卿笔下那颗“响当当的铜豌豆”。难怪有很多人感叹，希望国家不要再出台调控措施了，因为每次调控都有利于形成新一轮的涨势，越是“史上最严厉的调控”，地产的涨幅就越凶猛。

冯仑说，中国走市场经济路线已经很多年了，货物畅通，商业发达，而唯独地产行业是个例外。因为针对地产行业，国家采取了限制购买数量，限制定价，甚至限制银行贷款的措施，这些手法显然已经悖离了市场经济原则。什么是市场经济？市场经济就是将市场问题交给市场解决，“市场那只看不见的手”会像上帝一样自行调节各种商品的定价和交易。从“看不见的手”到“看得见的手”，地产行业确实享受到了不一般的待遇。

为什么地产行业会受尽调控，却依然如此繁荣？原因众多，这里涉及政治、经济、文化、市场等层面的问题，恐怕最权威的地产专家也无法全部说清楚。我们就从最基础的“供给”和“需求”这两个经济学概念入手，以最简单的视角来解释这个问题。其实，一个优秀的地产营销人士分析复杂问题时，都应该学会从基本概念入手，越从基本概念入手，越容易抓住问题本质，问题就越容易被简化。

我先说供给，供给决定商品的价格。供过于求时，价格会下跌，供不应求时，价格会上涨，这个道理人人都懂。那么，我们试想一下，如果一个商品的供给不足，而需求又很旺盛，那么这种商品就会变得稀缺，价格肯定会涨。

商品房的供应量由土地的供应量决定，也就是说，土地价格在相当大的程度上决定了商品房的价格。商品房与土地之间的关系，就如同面粉与面包的关系，面粉的供应不足会导致其价格提升，当面粉的价格过高时，面包的价格还会便宜吗？依照这个逻辑推理，我们是否可以大胆推论，中国房价居高不下是土地供应不足所导致的？

我们国家和世界上绝大多数国家不同，许多国家土地的所有权是99年，甚至是999年，这等同于土地所有权永久归购买者。我国实行的是土地公有制，我们买房，购买的是土地使用权，而非所有权，所有权永远在国家手里。

中国房地产是一个充满竞争的行业，开发商数量多如牛毛，早在2007年时全国房企数量就多达5万家。可是，土地的供应商却只有一个，那就是政府，地方政府垄断了土地市场。一个充分市场化的商品房供求市场和一个完全垄断土地资源的供应商，这种畸形的结构，必然滋生出各种社会问题。

政府是唯一的土地买方，农民和城市居民的土地只能卖给政府，而且还必须依照政府制定的价格出让土地。假设政府要对某小区拆迁，周边的房价是5000元/平米。如果土地所有权私有化，开发商想开发，那么开发商与土地所有者谈征地价格一定是按照市场价格的标准买卖。当政府出面征地时，情况就发生了逆转。一些地方政府完全可以强制定价，通过极低的价格获得土地。地方政府为了充实地方财政、提高卖地收入必然会控制土地供应，往往是几家、十几家甚至几十家开发商争夺政府出让的一块土地，大众的需求，小众的推量，经过一轮又一轮的竞拍，土地的价格能不演变成天价吗？

如果土地私有，那在房价高涨的过程中，更多的私人土地会流入土地拍卖市场，土地的供应增加了，房子的供应就会增加，这样就起到了平抑房价的作用。但政府垄断了土地供应，不管房价怎么上涨，土地的供应都只有这些，这就人为地制造了房子供不应求的局面。

当面粉的供应商只有一家，天价的面粉是迟早的事情。当面粉成为天价，那么面包成为天价也是必然的事情。我们看到的政府的调控措施都集中在提高利息、限制购买、增加税收等政策，这些调控政策只能医治肌肤之痛，却无法根本性地解决房价过高的问题，原因很简单，调控的药方针对购房者，而毛病却出在地方政府身上。换言之，地方政府成为土地出让的最大获利者，我们还想要让地方政府自己出台政策革自己的命，这又怎么可能？

从“供给”的层面分析了房价居高不下的原因外，我们再来看看“需求”端的情况。城市化率的提升，导致大量人口涌入城市，必定能够制造大量的购房需求。加之，中国人“成家立业”的传统思想，也决定了房子不仅仅是居住的空间，更是一个人能力、身份、地位甚至是家庭幸福的重要维系。

不管是丈母娘推高了房价，还是养老钱成为首付款，这些都体现了全民全资买房的无奈现实。除此之外，贫富差距也是导致高房价的重要原因。

2003年，中国的基尼系数为0.39，离国际上0.4的警戒线仅一步之遥。到了2010年，中国的基尼系数已达0.46。目前，中国占总人口20%的最贫困人口其收入或消费的份额只有4.7%，而占总人口20%的最富裕人口其收入或消费的份额高达50%。富人可以一次性付款买好几套房，而穷人几辈子的收入也买不起一套房子。

一个地方的房价永远是由这个地方最富裕的人群所决定的。房价由富人的收入决定，一个富人的收入可以顶上几个中产者、十几个甚至几十个穷人，那么房价对占人口比例绝大多数的穷人和中产者来说自然是天文数字了。

因此，数年来，一系列的调控政策只能“误伤”那些购买力不强的刚需人群。不论是提高贷款利率、加大首付比例还是征收二手房交易税和营业税，都改变不了有钱人疯狂置业的局面。看看新闻，你就明白了。陕西的龚爱爱，在京有20余套房产，总价值近10亿；广东的蔡彬被封为“房叔”，有21套房产，房产总面积达7200多平米；落马的原铁道部部长刘志军，仅房产就多达374套，价值超过8亿人民币。网友戏称，普通民众一辈子都可能住不上一套新房，而刘志军每一天住一套新房都还住不过来。这些阶层对于房产的消化能力是惊人的，被媒体曝光的这些不过是冰山一角，那些深藏于水底的真相将永远超出我们的想象。

土地垄断造成土地惜售，地王频出；贫富悬殊，造成贫者居无定所，富者也居无定所（房子太多，居住地方不固定）。供给与需求，我们看到的是调控政策都无法从根本上解决这两个问题，相反，每次的需求抑制，都会迎来更为强劲的反弹，而这种景象，恐怕我们已经习以为常了。