（四）房产交易知识
买房一般需要经过哪些流程？
现实困惑
潘某一直以为买房子不需要多么复杂的流程，只要交上钱就一切OK了，但是当他看到身边的朋友们一个个为了买房而憔悴的样子时才知道，买房子并不是一件容易的事情，是需要很多流程的。那么，买房子具体需要哪些流程呢？
要点解析
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下面是对购房流程的一些简要说明：
1．挑选房源。在挑选房源之前，购房者需要先对自己所能承受的房价作出一个合理的判断。然后再考虑自身的收入情况和购买方式，之后是房屋的户型和面积等问题。
2．实地考察。房子最重要的就是质量要有保证，否则价格再便宜也不能购买，以免日后给生活带来很多的麻烦。
3．确定认购。在选好房子后，便需要签订《购房认购书》，此时是需要交付一定的定金的。不过在签订认购书之前，需要购房者认真阅读相关内容。
在签完认购书后，销售方还应给购房者发放《签约须知》，详细讲述合同中的细节，购房者只有明白其中内容，才能顺利签订购房契约。
4．签订合同。购房者在签订购房合同时一定要认真对待，因为购房者的权利和义务都体现在这份合同书中。如果日后与开发商发生纠纷，购房合同也是解决问题的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，购房者需要仔细查验开发商的资格和“五证”，如果是现房，就要看清开发商的《房屋产权证》。当一切检查完毕后，购房者还需要再交纳一定数额的定金。
5．付款方式。购买商品房，购房者可以选择一次性付款、分期付款、按揭贷款或是公积金贷款。
6．住房保险。购房过程中的保险是自愿选择的。但是住房保险可以保证购房者在日后房屋因为遭受自然灾害或是意外事故而发生损失时，获得一定的经济补偿，为购房者提供经济保障。
专家支招
买房不可盲目，一定要有确定的购房计划：
1．明确购房目标。要根据自己的实际情况，来确定适合的楼盘，避免出现不必要的额外负担。
2．时间区位确定。在明确自己的购房目标后，就应该考虑何时购房和购房的区位。
3．购房财务计划。对比资金的积累和资金的需求，再来判断购房计划的可行性。
4．掌握购房知识。购房计划的顺利进行，首要任务就是房款的筹备，其次是对相关知识和政策的了解。
买房时应注意哪些事项？
现实困惑
由于肖某是第一次买房，所以很多关于房子的问题他都不太清楚，总是摇摆在很多人的意见当中，对哪套房子都是举棋不定的，更别说在购房过程中需要注意的事项了。那么，在买房过程中，究竟要注意哪些事项呢？
要点解析
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买房子时需要注意的事项很多，下面就介绍几个常见的问题：
1．开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业务范围内进行开发。
2．开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。
3．经营行为合法。现房销售除上述条件外，还必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通信和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置和物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》；期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。
4．在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》（示范文本），该合同文本内容比较全，并且规范；二是注意把开发商承诺的内容写进合同。
5．如果你买的是住宅，在交房时，要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
办理房地产权证时应该注意：产权面积和合同面积是否相同，如果不同，可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理。另外，办理了《房屋所有权证》后，还要办理《土地使用权证》。相关费用还有交易费和测量费，这些应该由开发商出，但是有些开发商经常利用购买人不熟悉法规，转嫁给购买人。
专家支招
1．购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突。
2．合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。
3．房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。例如，技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等要一一予以说明。
4．其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明。
5．违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：
（1）签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；
（2）购房者不按期付款；
（3）开发商不按期交房；
（4）面积变动超过约定幅度；
（5）房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；
（6）产权过户手续不全或不能按期办理。
什么是住宅的市场价、成本价、标准价？
现实困惑
钱先生正打算购买一套房子，近几个月一直都是游走于各楼盘之间。在这期间，他听到许多购房者都在讨论住宅的市场价、成本价、标准价这些问题，他感到很疑惑，购买房子难道有这么多的价钱需要考虑吗？
要点解析
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市场价是指商品住宅的销售价格，由成本、利润、税金、地段差价四项因素构成。
成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、货款利息和税金七项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价乘以新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。
标准价按负担价之和测定。以一套建筑面积为56平方米的标准新房的负担价来算，1994年应为所在市（县）双职工年平均工资的3倍。双职工年平均工资按当地统计部门公布的上年度职工平均工资乘以2计算。抵交价按职工65年（男职工35年，女职工30年）累积的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。
旧房的负担价按售房当年新房的负担价乘以新折扣计算。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80%。根据城镇住房制度改革的有关政策规定，向高收入职工家庭出售的公有房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有房实行成本价。
出售公有房的成本价和标准价由市（县）人民政府逐年测定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后公布执行。以北京市为例，1996年规定城近郊区新建楼房的成本价为每建筑平方米1337元，1997～1998年为1450元，1999～2000年为1485元，2001年上涨为1640元；1996年城近郊区新建楼房的标准价为每建筑平方米870～1257元。
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1．以市场价购买的公有住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定缴纳有关税费后，收入归个人所有。
2．以成本价购买的住房，产权归个人所有，但一般要住用5年后才能依法进入市场买卖。
3．以标准价购买的住房，拥有部分产权，可以继承，产权比例按住房当年标准价占成本价的比重确定，一般要住用5年以后方可依法进入市场。在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
如何计算你的资金购买力？
现实困惑
小力现在手上有70万元的存款，他想购买一套房子，但是不知道这些钱能够买多大的房子，不知道如何计算自己的资金购买力。不止小力，相信有很多人对自己的资金购买力都是很迷茫的。
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如何计算自己的资金购买力？首先就要从以下两点来进行思考：
1．衡量自有资金
购房的途径有两种：一次性付款（即付全款）、贷款。贷款购房又分为自有资金和贷款。目前，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%。因此，要想购房，就要先估算一下家里可以用于购买房产的现金，包括银行存款、可以套现的股票、基金等可变现资产、短期借款或是已经缴存的公积金等。除了自备房款外，还应考虑包括用于支付税费、装修及家电等费用。另外，在已经购买大病和意外保险的情况下，至少要预留出家庭半年的生活费，以防不测。
2．计算购房能力
买房最好是根据自己的经济实力和消费能力量力而行。如果需要贷款，则要考虑自己的供款能力，进行合理的贷款融资安排。购房前应计算以下方面：
（1）计算现有存款。要计算的有：银行存款（定期、活期）、股票和各类有价证券（国库券、基金、企业债券等）及其他。
（2）计算固定月收入。将所有家庭成员每个月的工资加起来，得到的总和就是家庭月收入。
（3）计算其他筹款。包括可以筹到的亲友资助和抵押典当等。
（4）计算每月还款金额。每月还贷的金额不宜超过固定月收入的40%。
（5）计算生活周转资金。指预留下来的资金，以备不时之需。
（6）计算可贷金额。根据每月还款金额、贷款年限、房价、银行利率和贷款方式，计算出自己可以承受的最大贷款金额。
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如何选择资金渠道？
1．向亲朋借贷求援。许多购房人一时不能凑齐购房首付款便会想到向亲朋好友借款购买。
跟父母借钱。跟父母借钱筹措买房首付款，主观上并不是太难。但这种方法的困难之处来源于父母实际财力的大小。目前很多父母是“心有余而力不足”。
向其他亲戚朋友求助。买房是件大事，购房人的亲戚好友，都可以作为筹集首付款的“目标对象”。但在进行这类私人借贷时，支付一些“利息”也是可行的。
2．谋求高薪再兼职。在父母和周围亲朋好友不能帮助时，就只能靠自己了。一般购房人都是工薪阶层，因此找一份薪水较高的工作，也是一种选择。另外，凭借自己的特长，还可以在8小时之外找个兼职来赚钱。
3．另做投资增加收益。如果自身有一定的自有资金，尚不够支付首付款，则可以用作其他投资来增加收益。当然，选择什么样的投资模式，应和首付款的筹措进度密不可分。
4．贷款购房。可选的有商业按揭贷款和公积金贷款或两者的组合。
农村土地住宅合法吗？
现实困惑
张先生是一名在上海打工的外乡人，近日接到通知，老家的住宅和仓库以及院子要被村子征用，并已经通知让其拆迁。但是拆迁的口头通知总是在改变，目前只算住宅面积为120平方米，拆迁费只给3万元，再加上每平方米500元的补助费，折合后是9万元，但是他们并没有给张先生家人有关征用土地的批文。由于张先生一直都在外打工，家里只有年迈的母亲，也没有经济来源，房子拆迁后所得到的拆迁费根本不够再买一套房子。后来得到生产队的通知，告知张先生的母亲可以选择生产队集体重新盖的住宅房，但是按每平方米1500元算，这样张先生家的全部拆迁费用只能买到60平方米不到的房子。张先生想要咨询一下，如何才能维护这些被征用土地的农民的利益？
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有人认为自己买房不需要顾及许多，只要是自用，不是上市，买什么样的房子都行，特别是买了农村集体土地上开发的房屋，价格便宜，手续简单，很方便。但是购房者恰恰忽略了购房不仅仅是买一个实体的房屋，更重要的是买到了一种比现实房屋更重要的权益，缺少了这种权益我们的购房行为将变得毫无意义。因此，房地产商开发使用的土地，必须经过征用，变为国有土地后才能由政府出让或划拨给用地单位进行房地产开发和交易。
农村集体用地，从理论上讲，有随时被国家根据需要而征用的可能，地上物当然必须无条件拆除，这会给建房者或购房者带来一定的损失。另外，利用农村土地开发的住宅，不能获得完全产权或上市交易的权利。
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征用农村住宅用地，肯定要经过乡镇政府的审批，对政府已经详细规划的土地除履行正常程序外，须上报区政府主管区长审批。
为什么买房子要选好的开发商？
现实困惑
张先生在北京通州选购了一套三室一厅的房子。因为是期房，所以很多事情张先生也只有听开发商所作出的承诺。开发商在合同上写着半年以后交房，结果过了8个月以后，开发商告诉张先生，要再等3个月才可以交房。又过了3个月的时间，开发商还是没有按他们说好的时间交房，结果又拖了4个月。张先生非常生气，于是联合了一大批购房者抵制该楼盘。这里名声一臭，该楼盘的售楼大厅里就变得冷清起来。
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在中国，对于普通老百姓来说，买房子是人生中的一件大事，很多人为了买一套房子会把所有的家底儿翻出来，但是很多好房子同样会因为开发商的服务不好，而直接影响到楼盘的销量。
而有时候开发商的不讲信誉，会一次次地伤害消费者，像本案中提到的不讲信用的开发商，还有谁敢再买那里的房子呢？开发商值得信赖对于楼盘的销售来说起着重要的作用。信誉良好的开发商能为今后楼盘的物业发展打下良好的基础。不仅如此，还为消费者以后换房“二次置业”打下坚实的基础，使房地产有大大升值的希望。
有很多开发商，在与购房者签合同之前，信誓旦旦地保证服务一流、质量到家，但是我们看到的多数是消费者买房以后对开发商的抱怨。有一大部分开发商赚到钱以后，就对之前的承诺置之不理了。
专家支招
楼盘的价格反映在楼盘的综合实力上，综合实力也包括开发商的服务，综合实力强的楼盘，绝对卖得出好价钱。所以说在买房子之前，大家一定要擦亮眼睛选好开发商。