（一）选房注意事项
如何寻找房源信息？
现实困惑
张某和吕某是一对刚刚订婚的情侣，为了能够营造更温馨的二人世界，他们决定在自己打工的城市买一套属于自己的房子，可是他们却不知道怎样才能挑到令自己满意的房子。就这样，看了好多个楼盘，还是没有找到自己喜欢的房子，而且还浪费了大量的人力与物力，更浪费了很多时间。现在他们特别想找到一条挑选房源信息的便利途径。
要点解析
YAODIANJIEXI
现在买房已经成为人们生活中的一件头等大事。大家都想在最短的时间内找到自己心仪的房源，但是每个购房者不可能都是房产专家，也不可能事必躬亲，因此，找个好“帮手”就显得格外重要。买房，要先找房源。当前，购房者可以获得房源信息的渠道和帮助的机构主要有以下几个方面：
1．经熟人介绍。经亲友熟人的介绍，得到他们的帮助，常常是购房者最愿意而且自认为最有效、最可靠的途径。因为人总是喜欢与自己身份、阅历、收入水平相近的人居住在同一区域。同时通过自己熟悉的人介绍，都知根知底、值得信赖，不存在欺诈行为。但是这个信息量是有限的。
2．售楼广告。各种媒介的房地产销售广告是传递房地产销售信息最直接、最有效的方式。如果想买房，就要提前关注所在城市各媒体的售楼广告。从房地产广告中获取房源信息是既省力又快捷的购房途径。
3．直接找开发商接洽。通过房产公司销售部门的直接销售，可以使购房者在第一时间内获得第一手资料，而且也可以与开发商面对面地讨价还价，甚至免去高额的中介费用。
4．通过中介机构或经纪人代理。房地产中介代理和信息咨询公司，是为房地产买卖双方介绍交易获取佣金（中介费）的中间机构。他们为卖者寻找买者，为买者寻找卖者，此机构在商品房的流通和交易中，起着重要的作用。
5．光顾交易所和房展会。随着各级政府对房地产市场的培育，由政府主管部门或行业协会、中介组织设立一大批房地产交易所和交易市场，一般具有一定规模，房源较多，进驻的房产商也多，并且管理科学、服务周到。
专家支招
如何鉴别楼盘广告的真伪：
第一，正规的楼盘广告中应包括：楼盘的名称、具体地点、竣工交付时间等。预售房应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号；现售房应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。
第二，观察楼盘的外观、户型图、面积、价格等。开发商通常会使用电脑绘制的效果图，或配置一些虚拟的实景照片，来对价格标注以何种面积计算。
第三，看对物业配置设施情况及周边环境的描述。例如，物业的卫浴设施、装饰装修材料、电梯等（牌号、型号、规格应具体写明）以及社区周边的学校、医疗、购物等。
第四，看开发商、代理商、设计施工单位或物业管理公司名称，以及销售电话、联系方式等。另外，按规定广告中不得含有迷信内容或返本销售、售后包租和回报承诺等。
总之，鉴别广告的虚实关键是看合法性，即销售与资质的证号。如果项目不合法，其他方面都只是空谈而已。
选房要注意哪八大标准？
现实困惑
选房子并不是一件简单省力的事情，而是在考验一个人的意志力。在买房期间，不能只凭借感觉就去买房，而是要“货比三家”去购房，更要谨记选房的八大标准，购房者不禁疑惑，这八大标准又是什么呢？
要点解析
YAODIANJIEXI
1．地段。地段的好坏决定了房价的高低。选地段首先要方便家人出入；还要考虑购物、休闲娱乐是否方便；市政规划是否有利于该地段的发展；该地段空气质量是否优质；基础设施发展空间余地是否够大。地段的好坏主要取决于交通，若公共交通网络发达，且与住宅区相连，该地段应能够慢慢发展起来。
2．户型。户型应考虑八个功能，即起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以及阳台。现在比较流行三大一小，即厨房、卫生间、客厅大，卧室小。这种趋势意味着家人、客人共用的空间更大，自己的空间可以小一些。拥有一个全封闭、独立进入的储藏室，能使房间更加整齐、美观、舒适；再者，现在流行双阳台，一个阳台可以种花、养鸟，另一个则可成为厨房的辅助空间。总之，在户型选择上，要注重实用性、合理性、美观性兼备。
3．面积。住房面积并不是越大越好，合理的面积配比才是关键。即使是一居室，只要其功能面积配比合理，居住者的生活质量也会大大改善。辅助房面积比包括：厨房面积占房间总面积的10%，卫生间占套型面积的8%～11%。
4．楼层。一般高层的塔楼是越高越贵，因为采光、通风、景观都较好。多层的底层与顶层较便宜，因为底层靠近地面，比较吵，空气也较差；顶层虽采光、通风、空气等较好，但漏水及夏天太阳的暴晒，可能会给居住者带来不少麻烦。而首层或顶层有花园的，则要考虑是否实用，并同时与房价一起考虑。不同楼层的售价差8%～15%。
5．质量。现售房大多已通过建筑部门的检验，故其在质量方面有一定的保障。但购房者还应注意选择那些实力强、信誉好的开发商及发展商，这样楼盘的质量会更有保障。另外，还要考察大堂、过道、外墙等装修标准及电梯的质量是否也达到了一定的标准。
6．物业。要了解物业管理公司的经验与实力，收费是否合理，是否符合有关规定等。好的物业管理能使住宅的品质保持长久。
7．规划。应考察小区规划是否合理，市政配套设施及商品网点等是否齐全，若这些设施正在建设，何时能全部到位。
8．环境。小区环境的优美化是发展方向，即建筑与景观、自然地形与人工景点融为一体。小区绿化面积也应越大越好，不应低于30%，还应与各建筑相适应，并增加可识别性。购房时可向开发商询问人均绿地占用率、人均公共设施占用率、人口密度、区域内交通情况等指标，如此，居住环境质量便心中有数了。
专家支招
购买者在售楼处与售楼员交流时需小心谨慎，不可盲目听信他们的介绍，而要做到一看、二问、三倾听。
1．看环境、看执照、看五证、看沙盘、看销售。
2．问价格、问面积、问入住、问配套、问广告。
3．听介绍、听同伴、听他人。
看房十二招指的是什么？
现实困惑
小周的爸爸要给儿子买一套房子作为结婚礼物，但是在选房子的时候，出现了分歧。小周爸爸觉得刚刚看过的那个楼盘的房子比较好，不但宽敞明亮，而且小区内的设施也比较完善；但是小周夫妻俩觉得现在这个楼盘的房子比较好，不但是高层，空气清新，而且视野较为开阔。最后谁也没有说服谁，小周想起朋友的经验之谈，说是买房子时一定要学会十二招，那么这十二招又是什么呢？
要点解析
YAODIANJIEXI
购房者必经的一件事情便是现场看房，然而大多数的购房者缺乏必要的知识，看房时只是走马观花。其实，看房也是有许多学问的，在这里就向您介绍一下看房十二招。
1．白天要看，夜晚也要看。因为晚上看房能更好地了解房屋的周围环境、噪音及照明等情况。
2．晴天要看，雨天也要看。雨天看房容易发现房屋的门窗、墙壁、屋顶等有无进水、渗漏现象，如能碰上连续雨天，则看房效果更佳。
3．房内要看，房外也要看。只有通过看房外，才能更好地了解有关通风、采光、排气等情况。
4．建材要看，布局也要看。房屋的有效使用有赖于房屋布局是否合理。合理的布局一般应该是：先客厅，后餐厅、厨房，卧室不正对客厅等。
5．墙面要看，墙角也要看。墙面应平整，墙角则必须方正，因为墙角承受的是房体结构上下左右的力量，同时对装修影响也很大。
6．装潢要看，做工也要看。做工的好坏直接关系到房屋质量的高低，其中接角、墙角、窗沿、天花板等做工是否细致精巧尤其重要。
7．电梯要看，楼梯也要看。楼梯是发生危急情况时的唯一逃生之路，故应注意楼道是否畅通，是否有杂物堆积等不便通行的现象。
8．要仔细查看房屋的地面是否平整光洁，是否出现积水、漏水现象。
9．要仔细查看厨房和卫生间的设备安装情况。因为这两个地方最容易出问题，大意必留后患。
10．要仔细查看电路布置、电线粗细、插座及开关安置是否科学合理、方便实用并留有余地。
11．要注意目测房间的高度。房间高度不够，会给生活带来不便。合理的房间高度通常应为2.8米。
12．要积极向有关人员打听房子周边环境的治安、管理、人文素质、居民结构、基础设施等情况，以便做到心中有数。
专家支招
看别墅房型的几大要点：
1．楼梯的位置。有明、暗两种楼梯，明楼梯靠墙，有窗户，采光好，而且不占用公共场所。暗楼梯位于房间的中间位置，旋转上升，突显别墅的气派。
2．玄关的优劣。将鞋柜、衣帽架、大衣镜等放置在玄关内，既方便客人又保护了主人的私密性。
3．卫生间不可小觑。
4．内庭的作用。内庭的抗干扰性较强，给居家生活带来无穷的乐趣。
5．大面宽、短进深不是好事。这样的房子存在很多弊端，不但面积过大提升价位，而且耗能较大。
6．地下室和楼阁，避免变成游泳池的下场。
7．起居室的位置。起居室的空间尺度越小越显得家庭成员之间的关系融洽、氛围温馨。
8．主卧是最重要的。
买哪三种房子要小心？
现实困惑
近几年买房热已经成为人们茶余饭后最常谈的话题了，但在买房时，一定要注意房源的归属问题，一直都听别人说，有三种房子是最买不得的，在购买时一定要加倍小心，那么，它们又是哪三种房子呢？
要点解析
YAODIANJIEXI
现在的房屋买卖总是存在很多的欺诈行为，为了谨慎起见，下面介绍三种万万不可购买的房子，供大家参考。
1．违规开发房。近几年因房地产开发较热，具备开发条件的搞房地产开发，不具备条件的也在搞房地产开发，甚至有的单位随便弄来一块地就搞起了开发，成为空壳公司。
有些公司由于资质审查不合格，无法办理房地产开发的合法手续，因而所开发的住宅也未能取得商品房销售许可证，从而被堵在了房地产交易市场的大门之外。
对此，购房者不仅要看房屋的价格和地段，更要看销售商是否拥有销售许可证，能否及时获得房屋产权证，否则再便宜的价格、再好的地段也不能买，以免招来不必要的麻烦。
2．城市联建房。由于历史原因，不少企业与单位或多或少都拥有“地面”，即国家行政划拨的土地。有些房地产开发商与这些单位联合建房，一方出土地，一方出资金，共同开发房地产，建房后按五五或四六分成，双方把各自建成的房屋，一部分有偿分给职工，一部分对外出售。
这样做似乎合情合理，但实际上是违规违法的。按照国家有关规定，联建住宅必须由本单位自用或职工投资购买居住，不准出售或给外单位，更不可以当商品房出售。
因为该住宅项目是土地所有方以联建名义立项的，主要是供单位自用，开发商不向国家缴纳地价款，也没有办理商品销售的有关手续，因此不得擅自对外销售联建房。如开发公司欲出售此类房屋，则需要先补交地价款并补办有关手续。
3．村镇建房。位于城乡结合部的村镇常受到房地产开发商的光顾。这里的土地既不用缴纳土地出让金，离城区又比较近，所以他们愿与村镇联合开发房地产。或以旧村改造为名、或以修桥造路为名、或以助教兴村为名、或以农民个人集资盖房为名，如此之类，名目繁多。
而所建住宅受土地所有制限制，一般均难以进入市场交易。特别是农民集资房，不是经营性住宅，没有办理土地出让手续，其房屋买卖的行为是无效的。有些开发商私下销售的这些住宅，让购房人在房子住了多年仍无法办理产权证。
另外，由于住宅房地处郊区村镇，各种配套设施欠缺，有的房屋甚至连水、电、气都无法正常供应。
因此，买房的时候，一定要了解清楚欲购房产的合法性，对以上三种房子的购买要慎之又慎。
专家支招
城乡居民想买联建房，要注意以下两方面：
首先要弄清楚开发商是否已经给国家交了土地出让金，有无土地出让证、开工建设许可证、销售许可证及有关售房手续是否齐全。
其次要弄清产权归属，自己拥有产权才能真正拥有对房屋的支配权；如一时办不了产权证，务必要求开发公司提供商品房产权权属证明书，不可盲目购买。
买一套房子，要看多少套房子出手最合适？
现实困惑
曹先生看中了一个小区里的一套三居室的房子。到售楼处问后，才得知毛坯房售楼就要每平方米三万五千元。曹先生觉得这样的房子顶多也就三万元。因为他听同事说买房的时候也需要跟售楼员砍价，否则就会买贵。但是曹先生向来不善言谈，他在试着跟售楼员砍价的同时，却被那位厉害的售楼员说服了，三下五除二就让曹先生把购房合同给签了。他房价没有砍下来，自己反而被售楼员给搞定了。事后，曹先生有点懊悔，见到朋友就说，买房子之前一定要学几套砍价的高招，否则只能买到比别人更贵的房子。
要点解析
YAODIANJIEXI
很多人在购买商品的时候，经常不知道怎么才能用更优惠的价钱买到商品。比如，有人想买一顶帽子，上来就问：“这个怎么卖？”就因为买家这样的一句问话，他就已经不可能在这个摊位上买到便宜的商品了。因为卖家一听，就知道对方只会选购一顶，便根本不可能再优惠多少。买家如果这样问的话，效果就绝对不一样了：“这样的帽子如果买10顶的话，需要多少钱？”这样一下子就能把卖家的底价给套出来了。买房子也是一样的道理，在购买房子的最初阶段，买房者先来个狮子大开口，套出底价再商议购买房子的事情。这便是购房的一种策略。再者到楼盘供应比较集中的区域去购买房子则更容易与售楼人员讨价还价。
专家支招
买房人必须知晓的几种砍价方法：
1．在买房的时候，找准一个售楼员做朋友。与自己比较熟悉的售楼员进行交流，然后寻找突破口再进行砍价。
2．学会若即若离砍价法。不要总是缠着负责你的那个售楼员，你可以向他表达一下你要买房的意向，然后消失。售楼员则会记住你的电话，从而不断地给你打电话征求你的意见，这时候便是你砍价的好时机了。
3．以柔克刚法，让售楼员自己先败下阵来。在售楼员推销自己的房源时，你采取缓兵之计，说是让自己先考虑一下再作决定。此时的他是不会放过眼前这个潜在客户的。
4．采取团购的方式，一招砍下买房价。购房人联合大家一起集体购房的话，很容易砍下房价。
购现房好还是购期房好？
现实困惑
王某夫妻俩这几年做生意赚了不少钱，于是想把家乡的父母接到城里来和自己一起住。这样一来，原来居住的两室一厅的房子就不够用了，于是想要再买一套房子。可是他们不知道是应该买现房还是期房，那么购买哪种商品房比较好呢？
要点解析
YAODIANJIEXI
商品房有现房和期房两种。现房是说已经竣工的房屋，并已获得《商品房出售许可证》，只要办妥一切购房手续、付清购房款后即可入住。正在规划或正在建造中的房屋，并已获得《商品房预售许可证》，购房人虽然办妥购买预售房有关手续和缴付购房款，但必须等待一两年的时间方可入住的住宅称为期房，即预售房。对于预售房，需要查看承建商的开工许可证，以免上当吃亏。
购房人在选购商品房前必须有个明确的目的，是急于改善居住条件而购房，还是为小辈或投资房产而购房。当然，购买现房和期房都有一定的优缺点。
购买现房的优点，买现房看得见摸得着，可以挑挑拣拣，看上的现房，一手交钱一手交房，即可获得房产所有权，提早搬入新居，同时可以避免某些不必要的纠纷。购买现房的缺点，现房的房价要比期房的房价贵一些。
购买期房的好处。规划中地段较好、有发展前途、将来会成为理想的住宅小区；房型要比现房房型好，新颖别致，为了能住上现代化的新潮居室，等几年也无妨；期房要比现房便宜，一套房子可以节约几万元钱，何乐而不为；买期房经济上可以有回旋的余地，一次性付清购房款负担太重，若分两次付清，经济上会有缓冲的时间。
购买期房不足之处。因对房地产信誉了解不清、房地产所有权归属不明，容易造成日后不必要的纠纷。所以，在购买期房前，要对其产权归属进行调查，查明房地产权、产籍状况，不要买部分产权的房产，因为买入后不能脱手。除此之外，期房还存在：房地产商因种种原因，不能按期交房，一拖再拖；购买预售房合同上的建造面积与交房时的实际面积不符，需追加增加面积费用，容易发生纠纷；交房时发现房屋有质量问题；小区内配套设备不健全等一些问题。
专家支招
现在的商品房大多采用预售的形式，这样就导致了购房者在签订《房屋买卖合同》时不可能真实地了解自己想要买的房子。购房者对商品房的初步了解一般来源于开发商的广告宣传。因此，产生的纠纷是非常多的，房产开发商在广告宣传中常用的、易使购房者误解的一些促销手法及防范措施如下：
1．销售现场楼盘模型和图片与实际不相符。
2．价格上的虚假广告。
3．环境与地理位置的宣传与实际不符。
4．谨防回报率、入住率的陷阱。
5．房产开发商委托房产代理商销售的陷阱。