第二节 土地利用与管理方面的观点

刘维新从事土地方面的研究，是从20世纪80年代中期与联合国开发署合作课题组对中国土地有偿使用调查开始的。1986年4月刘维新陪同联合国专家黑马对上海、珠海、烟台和抚顺进行实地调查。依据外籍专家的建议，课题组还对烟台、济南的3000多个企业用地情况进行随机抽样问卷调查。根据抽样的资料和其他城市土地使用现状，经过研究最后形成了中国土地有偿使用研究报告，提出对中国土地有偿使用的建议。以此报告为基础，由刘维新主编出版了《中国土地有偿使用经营与管理》一书，由东北财经大学出版社于1988年9月出版。这是刘维新进入土地领域研究的开始。之后他又参与财政与贸易经济研究所与美国纽约公共管理研究所合作的《中国城市土地使用与管理》的研究，对中国城市土地利用及管理状况进行了深入系统的调查研究，二十多年来，发表土地方面的调查报告和文章60多篇，现将主要论文的观点摘录如下。

一 中国城市土地应有偿使用

见《中国城市土地有偿使用述评》，《经济研究参考资料》1987年第128期。该文是与联合国开发署合作研究中国土地有偿使用研究报告之一。该文提出“为适应改革开放引进外资，土地作为重要的生产要素，必须纳入商品成本实行有偿使用”的观点。这种观点使计划经济时期的无偿划拨、无偿无期使用土地的现状改变为有偿有期使用，推动了商品经济的发展。这是较早在中国提出土地有偿使用的观点，这个观点在当时很快就被许多城市领导接受并采纳。1988年国家颁布了《土地管理法》，明确规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。后来国有土地有偿使用逐步在全国推开。首先是辽宁省的抚顺开始对城市商业用地收取土地使用费，后来近百个城市效仿。

二 城市土地有偿使用是商品经济发展的客观要求

见《城市土地有偿使用势在必行》，《经济学动态》1988年第6期。该文论证了“城市土地有偿使用的必要性和可行性，并从理论上论证了在有计划商品经济条件下，实行城市土地有偿使用的必然性，以及土地有偿使用、将土地有偿使用费用纳入产品成本促进商品经济发展作用”的观点。这在国家刚刚颁布《土地管理法》的背景下，使人们提高对城市土地有偿使用的认识、推动城市土地有偿使用的进程，起到了非常积极的作用。

三 城市土地有偿使用要建立合理的标准

见《城市土地有偿使用的测算与收费标准分析》，《房地产经济》1988年第7期。当人们认识到土地的资产属性之后，各个城市都设立名目繁多的收费项目，与土地相关的项目都要收费，种类多达几十种，而收费标准也很混乱，高低相差一倍多。在这种背景下，刘维新对城市土地进行测算并写出这篇论文。提出“城市土地有偿使用刚刚开始，过高过多收费对企业发展不利，应采取渐进的方式，收费的名目也不可过多”的观点，这期间对于城市土地收费产生了不同意见，所谓“税费之争”就是这期间出现的。因为国家土地局刚刚成立，人手较少，城市土地有偿使用的收费工作完全落在土地管理部门尚有一定的难度。后来权衡利弊之后，由国家税务局颁布征收《城镇土地使用税暂行条例》，并在全国实行，才结束城市土地的税费之争。

四 保护耕地面积是为确保粮食安全

见《解决耕地面积迅速减少的途径》，《发展战略报》1988年2月29日。当时耕地迅速递减的原因主要是各地大办“乡镇企业”，“圈大院”。针对这种情况，刘维新在文章里提出：“耕地的占用必须依法进行，并报土地管理部门核准，不能让生产队说了算。”并提出耕地保护对粮食安全的作用的观点。这对提高耕地保护认识起了积极作用，也是较早提出“保护耕地与粮食安全相关”的理论阐述。

五 调整城市土地使用结构是发展商品经济的需要

见《我国城市土地及其使用结构的调整》，《城镇经济研究》1988年第5期。我国计划经济时期，城市土地使用结构不合理，工业企业大都是“圈大院”，因此工业用地偏大，生活用地不足，根据调查，55个城市工业用地平均占63%，而生活用地只占37%，还含绿化、交通、商业用地。而在资本主义国家，城市用地、商业、办公、公共设施及住宅用地占比例较高，工矿用地一般不超过10% ～15%。因此，刘维新在这篇文章中提出“城市土地使用结构应进行调整，以适应商品经济发展”的观点。该观点引起关注，并被不少地方政府采纳。随着土地资产价值的升高，不少城市对城市中心区的工业用地实行“进二退三”的调整，即从二产用地改为三产用地，并以出让形式将城市中心的土地资源转化为资产，成为地方政府的收入，推动了城市基础设施的建设，加快了对旧城区的改造进程。

六 中国应建立完善的土地管理法律与税收体系

见《城市发展土地利用与房地产》论文集，1996年中国大地出版社出版，第135页。这是与美国公共研究所合作的“中国土地利用与管理”的一个子课题，由刘维新起草。其中很多观点曾发表在1988年《中国土地报》（后改为《国土资源报》）和《中国土地》期刊上。这项研究是对土地管理的深入系统研究。对土地管理的历史沿革、土地管理体制改革、土地管理目标到建立适合中国国情的土地管理运行机制等方面，都进行了深入的分析和论证。并提出以下观点：一是要建立土地管理的法律体系，依法行政；二是建立合理的利益分配机制（含农民利益）；三是要建立完善的土地税收体系，运用税收杠杆的作用调节土地收益分配关系。这些观点当时在社会上引起很大反响，不少观点被国家土地管理局采纳，成为土地管理体制改革的依据。

七 我国乱占滥用土地现象必须禁止

见《我国乱占滥用土地现象禁而不止的原因与对策》，《中国社会科学院要报》1989年第94期（是中国社会科学院定期向中共中央政治局、国务院、人大常委会上报的决策参考资料）。后被国家土地管理局转发全国，国家土地管理局在转发的按语中写道：“我国乱占滥用土地现象为何不止？应采取哪些对策？该文对这些重大问题不乏真知灼见。现转发中国社会科学院财政与贸易经济研究所‘土地利用与管理’课题组刘维新同志撰写的《我国乱占滥用土地现象禁而不止的原因与对策》一文（《中国社会科学院要报》1989年第94期），供各地参考。刘维新同志经过调查研究，对乱占滥用土地禁而不止的原因，从思想认识、经济学、土地管理体制等方面进行了理论分析、概括，其中一些提法抓住了问题的症结，各级领导应给予重视。”国家土地管理局转发以后，各地报刊纷纷进行了转载，影响很大。当时的历史背景是中国第一次出现大办乡镇企业“圈大院”的圈地运动，占用耕地很多。我国改革开放以后共出现三次大的圈地运动，第一次是20世纪80年代中期，大办乡镇企业；第二次是1992年的大搞开发区和房地产；第三次是2003年的招商引资扩大开发区。这三次圈地运动，导致亿万农民失去土地，使中国人地矛盾更加突出。

八 城市土地应实行统一管理

见《广东省三种土地管理体制调查报告——广州、珠海、佛山土地管理机构设置比较》，《中国土地科学》1989年第2期。该研究报告属于中美合作研究的子课题，是对广州、珠海、佛山三个城市土地管理模式的比较研究，报告分析了土地城乡分管的种种弊端，论证了城乡土地统管的优点和作用，最后提出：“要发展商品经济，对地籍的管理不能分管，就像公安局管户口一样，只能实行城乡土地统一管理，才能合理优化配置土地资源，节约利用土地资源，才能推动商品经济协调发展。”此观点被国务院采纳，并以国务院文件的形式颁发全国，之后，中国土地的地籍管理实行城乡土地统一由国家土地管理局（国土资源部的前身）管理，结束了多年的“土地统分”之争。

九 运用市场规律配置土地资源

见《城市土地市场建立与发育的标志》，《房地产经济》1989年第5期。该论文提出：“土地有偿使用，在两权分离的背景下（两权分离，即所有权与使用权分离），土地使用权应进入市场，以便使所有权在经济上得以体现，为企业创造平等竞争条件，运用经济的市场规律配置土地资源，才是市场发育的标志”，并论证了土地市场形成的条件，以市场配置土地资源的优点，这些观点对促进土地市场的建立，推动有偿出让土地起到了积极作用。

十 土地使有制度改革的趋势是市场化

见《城市土地制度的沿革与改革方向》，《柳州土地》1989年第1期。该论文是对广州进行调查之后撰写的，提出“土地使用制度改革的趋势，是逐步实现市场化”的观点。并指出：城市土地不仅是要由无偿无期改变为有偿有期使用，还应提高土地的使用效率。运用市场机制合理配置土地，市场化是改革的总趋势。这些观点为后来的“招、拍、挂”奠定了理论基础，推动了市场运行机制的完善。

十一 城乡土地统一管理是优化配置土地资源的需要

见《论城乡土地的统一管理》，《中国土地科学》1990年第2期。此文是依据国务院机构改革办公室吴佩伦主任，1989年5月在建设部招待所主持召开的土地管理协调会上刘维新的发言稿，也是在广州、深圳、珠海三个城市对土地管理体制比较研究报告的基础上，进行整理提炼后形成的一篇有说服力的学术论文。文章分析了城乡土地统管的背景和意义，论证了土地统一管理的内涵；提出了土地管理与开发经营相互协调、相互制约机制；论证了三个制约机制的关系，即：规划部门与土地管理部门的相互制约；土地出让与转让及再转让的关系；耕地占用与复垦的相互制约关系。该文的发表引起社会的广泛关注，受到土地部门的极大欢迎，推动了“城乡土地统一管理”的进程，最后实现了全国城乡土地由分割到土地管理部门统一管理的设想。

十二 介绍中国土地政策的变革

见《中国土地的历史变革》，《英国土地》1990年第6期。中国土地政策的变革引起国外投资者的广泛关注，国外投资者都想了解中国土地政策的具体情况，因此，受《英国土地》杂志社的邀请撰写了此文（杨冬松将中文翻译成英文后发表）。该文介绍了中国土地政策变革的历史、变革的过程、政策界限、招商引资的条件及其优惠政策，这对外国投资者了解中国的土地政策起到了很大的作用。

十三 土地管理必须符合国情特征

见《试论建立适合中国国情的土地管理工作机制》，《中国土地科学》1991年第2期。文章分析论证了中国国情的两大特点。一是耕地与人口承载力处于临界状况：1957～1986年中国耕地面积平均每年以800万亩的速度递减，而人口却以每年1500多万人的速度增长，这种反向发展的巨大惯性，使人地矛盾十分突出，必须保护耕地，严格控制耕地锐减以保障粮食安全。二是“两权分离”：即土地所有权与使用权分离，宪法修改赋予“土地使用权具有商品属性”，可出让、出租和转让。文章提出“中国的土地管理机制运行，必须与这两个特征相吻合”的观点，在运行中如果脱离这两个特征就会导致不良后果。实践证明这种观点是超前的，后来在市场经济条件下，由于忽视了中国土地的这两大特征，产生了一系列的社会问题。

十四 必须禁止乱占耕地情况的漫延

见《土地开发中的几个问题》，《中国社会科学院要报》1992年第50期。这是刘维新在沿海地区调查回来后为中央撰写的一份《中国社会科学院要报》，指出：在大量出让土地和创办开发区过程中出现了一些值得关注的倾向。一是不按国家规定，不遵守地价规律，外商竞相压价，让外商钻空子，以炒地皮赚钱现象多见；二是单纯的经济观点，不考虑经济影响和人民的心理承受力；三是农村乱搭“市场设施”成风，占掉大片耕地导致浪费；四是耕地减少速度过快，加大了“人地矛盾”，给粮食安全带来隐患。

该份《中国社会科学院要报》1992年9月8日被国家土地管理局转发全国各省市，并在按语中指出：“中国社会科学院财政与贸易经济研究所刘维新等同志，最近对山东等沿海城市和乡村的土地利用及其市场问题进行了调查。他们提出了在推进土地使用制度改革中应注意的一些倾向问题。现将他们反映的几个问题摘要转发给你们供参考。”之后全国对土地利用的不良倾向进行纠正，强化了土地管理。（注：此《中国社会科学院要报》在写作之前还有一个插曲：刘维新等专家组在泰安市调查时发现某些领导想把泰山后面的土地卖给国外华人做墓地，专家们说“泰山是全国人民的，不是泰安市的，不能卖地做墓地”！当地某领导很不高兴，闹了个不欢而散，刘维新回京后向国务院反映了此情况，泰安卖地被制止。）

十五 城市土地要从资产角度去管理

见《城市土地出让与土地管理》，《中外管理》1992年第4期。该文提出“城市土地既是一种资源，更是一种资产，要从资产管理的角度管理城市土地”的观点，并指出：①城市的土地出让要为推动城市经济发展服务，不能为出让而出让；②土地的增价出让会给国家带来巨额资金，要管好用好出让土地资金；③强化土地资产的管理势在必行；④强化土地资产管理的措施：一要建立和完善地价评估体系；二要建立与完善资产管理的法规制度。该文发表后在社会上引起很大关注，推动了城市土地评价定级工作的进程。

十六 土地资产是推动经济发展的原动力

见《土地经济学与土地资产》，《调查与探索》1992年第5期。这是对山东省的调查报告，收在山东土地局出版的论文集中。该文是在山东淄博土地会议上的一次演讲，较为系统地论证了土地经济学形成的基本原理与土地资产的关系，并阐述了土地资产对经济发展的作用。

十七 强化土地资产的管理，防止土地流失

见《试论城市土地资产的特点与管理》，《中国土地科学》1992年第4期。该文在发表时，《中国土地科学》编辑部专门加了按语。按语指出：“城市土地不仅是一种自然资源，更是一种资产，这一点已取得共识。本文在研究和分析土地资产特点的基础上，较系统地剖析了土地资产与其他国有资产的联系和区别，并突出了强化城市土地资产管理应采取的措施，提出防止国有土地资产的流失的措施。”此文发表后引起理论界的关注，产生了很好的社会影响。

十八 划清租、税、费界限，合理收费

见《土地租税费的关系研究》，《经济研究参考》1993年第57期。此文是中国土地租税费体系研究课题的中间成果。较为系统地论证了租税费形成的基础、区别与相互关系，论证了租税费的内涵，并分析了租税费存在的主要问题，提出了改革建议：一要划清租、税、费的界限；二要合并税种，要简便易行，取消不合理的收费；三要考虑征收“土地增值税”和“耕地占用税”，以抑制土地投机和减缓耕地迅速递减的趋势。该成果送到国家税务总局后被采纳，先后颁布了《土地增值税暂行条例》和《耕地占用税暂行条例》。

十九 应抑制干部子弟利用父母权利炒卖土地

见《从我国土地有偿出让的实践看土地投机》，《中国土地导报》1994年5月1日。该文分析了土地出让的现状，提出“土地出让后不进行开发而进行炒作投机的现象应被制约”的观点。文章指出：一些沿海地区少数干部子弟利用其父母的权利炒卖地皮，对社会产生不良影响，应受到禁止。此文在社会上产生了一定的影响，不少网站转发。但由于土地投机炒作制约手段不足，并未完全制止土地投机和炒作。

二十 区别投资与投机的概念

见《区别投资和投机》，《中外房地产导报》1994年6月19日。当时在理论界人们对投机的概念尚未取得共识，有人认为投机就是投资，应提倡。在这种背景下，刘维新不同意这种观点，并论证了两者的关系，指出：投机与投资是不同的，首先，出发点是不同的。投资的出发点是开发，通过发展获得利益；而投机是靠“权钱交易”获得暴利，不是为了开发。其次，行为性质不同，投资者投资土地是为开发经营房地产；而投机者不是为开发经营，也不进行前期投入，而是待机抛售获暴利。最后，获利手段不同。投资是通过正当的合法手段获得土地，并进行劳力、资金的再投入而获利；而投机多数是通过“后门关系”以低价取得土地进行“炒买炒卖”。该文对投资与投机进行理论分析后，使人们对投机与投资的区别有了较明确的认识。

二十一 正税、明租、少费是土地制度改革的方向

见《房地产市场应该明租、正税、少费》，《中外房地产导报》1994年第20期。文章指出：“我国当前租税费的主要问题是以费代租、以税代租和乱立名目收费，导致产权模糊，权能职责不清。要解决这个问题，必须确立明租、正税、少费的改革思想，并提出取消农业税只保留农业特产税。”因为新中国成立以来中国的工业发展主要靠农业产品的剪刀差支持工业发展，现在农业总值已被工业代替，应实行工业支持农业、城市支持农村的发展方向。当时这些观点没被中央接受，但是十年后，政府取消了农业税，实现了工业支持农业、城市支持农村的发展方向。

二十二 保护耕地就是保护生命线

见《论耕地保护与城市、房地产发展的关系》，《城市研究》1994年第5期。该文最初是在全国城市理论会上的演讲报告，首先分析了我国土地面临的严重形势，自1958～1986年共减少耕地6.1亿亩，平均每年减少2182万亩，建设用地过多，耕地迅速减少与土地质量的下降，构成了土地资源和粮食安全严重的危险局面。其次分析了城市“摊煎饼式”的扩展，导致土地资源利用率不高，列举十个特大城市两年就占用耕地40万亩，指出许多城市领导没有处理好城市发展与耕地保护的关系。最后提出城市发展与耕地保护的对策建议：一是完善法规体系，把保护耕地提升到保护生命线的高度给予重视；二是城市发展要以改造旧城为主，将粗放型土地利用改变成集约型土地利用；三是稳定现有耕地面积是国家制定政策的唯一选择。通过演讲和后来文章的发表，在社会上引起很大反响，对耕地保护成为《刑法》修改后的条款起了积极的作用，中央领导也发出“保护耕地就是保护我们的生命线”的口号。

二十三 执法不严等于无法

见《略谈土地管理与法制建设》，《中国地产市场》1995年第6期。本文是耕地保护纳入《刑法》条款之后撰写的一篇文章，此文论证了耕地保护的重要性，并提出“既然保护耕地就是保护我们的生命线，就必须严格执法，土地管理应以法治为主要手段，行政作为辅助手段，有法不依、执法不严等于法治无效”的观点。虽然此文发出震耳欲聋的呼喊，但是，由于各种利益关系，土地管理上有法不依、执法不严的现象至今仍普遍存在。

二十四 明确产权关系是土地使用改革的客观需要

见《关于土地产权制度的几点思考》，《中国土地》1995年第2期。该文章从理论上较为系统、深入地论证和分析了我国土地产权的现状、问题与产权制度的形成过程。文章指出：“产权是以财产为客体的各种权利的总和，也可以说是财产权利的总称。土地产权是土地财产的总称，土地产权包括所有权，以及构成土地所有权权能的各种他项权利，如使用权、收益权、处置权、抵押权、地上权、地役权等。土地产权制度是指维护和保障所有权及其权能关系如何实现的制度，是土地产权结构的总和。”土地产权制度是与本国土地的土地制度相吻合、并与经济制度相适应的，土地产权制度的核心是土地的所有制。中国执行的是社会主义土地公有制，即城市土地国有，农村土地集体所有，集体土地（公有）是人民公社、生产队时期形成的。文章指出：“中国土地产权制度的主要问题是产权模糊，国有土地产权的法人代表不明确，集体土地实行承包后，生产队大都解散，谁来代表集体？在集体组织名存实亡的背景下，实质上是村长行使集体土地产权。”因此，提出“当前城乡土地产权的二元化结构状况是耕地难保的主要原因”的观点。

实践证明，这些观点是正确的。“以租代征”和“小产权房”久禁不止的根源就是城乡土地产权二元化结构造成的。

二十五 转权收租也是一种有偿使用土地的形式

见《对保权收租的几点思考》，《城市经济》1995年第6期。保权收租是湖北省襄樊市为试点的一种土地有偿使用（收取年地租形式）的制度。刘维新在襄樊市调查时发现并了解它的实际效果，然后向国家土地局报告了实践作用。于1995年10月国家土地局李元副局长亲自在襄樊主持召开现场会，此稿是刘维新在会上的发言。他指出：从理论上讲，按年收取场地使用费，其实质是按年收取地租，可称为“转权收租”方式。这种方式不仅符合国家法律、法规精神，从长远看，也是我国必须实行的一种土地使用形式。从改革的实践看，单一的土地出让方式，虽然一次可得到一笔可观的建设资金，其弊端也是明显的，我国有多少土地可以供长期出让？我们要为子孙后代留下生存空间，并阐明了“转权收租”的六大好处：①土地调节的主动权掌握在政府手里，有利于宏观调控和增加土地收益；②有利于土地存量和新增土地并轨；③可以减少国有土地资产流失和规范市场；④适应了中小企业的承受能力；⑤有利于强化管理和跟踪服务；⑥可为地方提供稳定的土地收益。这些观点当时引起关注，有些地方效仿。实践证明，这种“转权收租”的形式可以使土地收入细水长流，将被历史证明是正确的，因为中国没有那么多土地长期出让下去。

二十六 土地使用应向市场化发展

见《土地市场的现状、问题与趋势——也谈土地市场的冷与热》，《中国土地报》1995年12月24日。该文对土地市场的现状进行了深入分析，指出：“土地使用权划拨仍然占比例过大，土地利用率不高，经营性用地应主要采取出让形式，向土地市场化发展。”此文的观点对土地管理部门影响很大，不少观点被国家土地管理局采纳，之后加快了土地市场化的进程。

二十七 经济发展不能以牺牲农业为代价

见《苏南土地利用调整》，《中国土地》1996年第6期。文章分析了苏南地区土地调整的三个特点：一是以可持续发展战略为着眼点，沿着人口、环境、资源与发展相协调的方向迈进；二是经济的快速发展，不是以牺牲农业为代价，而是在城市发展的同时，保持农业生产的持续增长；三是这个地区走的是物质文明与精神文明并进、走向共同富裕的道路，如华西村。在分析土地利用调整的背景后指出：“土地利用方式进行了改变，从无偿改变为有偿；土地利用从低效改变为高效；充分挖掘土地潜力，增加了土地的有效利用。”列举了昆山五年复垦土地119万亩，推动了城乡一体化的进程。该文的不少观点得到了网络的广泛传播，对推动土地利用方式改变起到了一定的历史作用。

二十八 土地租赁有利于盘活存量土地

见《建立与推行土地租赁制势在必行》，《中国土地报》1996年8月3日。该文指出：“到1995年年底，全国30个省、市、自治区共出让土地15.5万公顷，收取土地出让金2450.8亿，可谓成绩巨大。但是在沿海发达地区，可出让的增量土地已为数不多，因此，盘活存量已成为土地使用制度改革进一步深化的焦点。盘活存量单靠出让一种形式难以实现，建立与推行土地租赁制，形成出让、出租和转租等形式的土地租赁体系，是实现‘两个根本改变’和‘耕地保护动态平衡’的需要，势在必行”。文章分析了租赁制的可行性和难点，并提出了具体对策和步骤。该文发表后，很多沿海城市效仿，提高了存量土地的有偿使用范围。

二十九 只有耕地总量平衡才能保护粮食安全

见《耕地总量动态平衡是为保证粮食安全》，《中国土地》1996年第9期。文章指出：“耕地总量平衡政策，是中央为保护粮食安全的战略思考提出的。中国是一个人口大国，如果中国的粮食安全出现问题，任何国家都无法帮助解决，更何况粮食是一种战略物资。”文章分析了耕地总量平衡的必要性和可行性，并提出了实现总量平衡的对策与建议：①要以省为单位划出总量平衡的界限；②在保证耕地数量的同时，更要保障土地质量，20亩肥沃良田与20亩新开山地的产量是不可能等同的；③要保护生态环境，不能为弥补耕地占用而破坏生态环境；④建立完善的耕地保护法规体系，没有严格的法规和严格执法，耕地保护是无法实现的；⑤转变土地的利用方式，提高土地的利用率，增加单位土地面积的产量。文章提出的这些对策和建议，大都被国家土地管理局采纳，不少观点也在网上传播。

三十 我国实行最严格的耕地保护政策是为子孙后代着想

见《论耕地保护与城市发展和建设》，《北京规划建设》1997年第5期。1997年，全国人民代表大会常务委员会对我国《刑法》进行了修改，增设了有关土地犯罪条款，规定了对土地违法行为实行刑罚制度，这是我国法制建设上的一项重大突破，具有重大历史意义和现实意义。1997年4月，中共中央、国务院下发了《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发“11号文件”），提出进一步加强土地管理、切实保护耕地的重大决策，这是中共党史上以“切实保护耕地”为命题的第一个文件。在这个背景下，刘维新在这篇文章里分析了我国实行世界上最严格的耕地保护的原因、背景与耕地保护政策。文章指出：“实行世界上最严格耕地保护政策的原因和背景：①人增地减的逆向发展，导致人地矛盾尖锐化。我国耕地仅是世界人均耕地的47%, 29个省市人均不足一亩，还有的省人均只有2分地；1986～1995年十年减少耕地9000万亩，而人口增加1.5亿；②耕地质量低下，从我国耕地现状看，分布在山区、丘陵、高原地区的耕地占66.6%，分布在平原和盆地的仅占33.4%，而且不少还被占用；③耕地减少速度超常，根据抽样和典型调查数据显示非农建设用地年均超千万亩。1990～1994年南方稻田面积减少4339万亩；城市规模无限制的扩张，1986～1995年十年间，平均扩张50.2%，有的城市扩张一倍以上；④我国土地后备资源不足；除寒冷地区不易耕作的土地外，基本没有可开垦的后备资源，因此，必须实行严格的耕地保护政策，它关系到我国千秋万代的生存”。当时这些观点引起广泛的社会反响，不少报刊也进行了刊载。但是由于一些地方干部的短视和利益驱动，严格耕地保护政策并未得到地方政府的认真执行。

三十一 中国城市土地不能单一的出让

见《推行土地租赁制的理论基础与现实意义》，《中外房地产导报》1998年第1期。此文是在中央实行严格耕地保护政策、新增土地出让的背景下撰写的。文章指出：“土地租赁制是在土地所有权不变的情况下，土地所有者将土地使用权、经营权、支配权在一定时期内租给承租人使用并收取租金的经济行为，它体现的是一种债权关系。土地使用制度改革后只对新增土地实行出让，而原城市存量土地仍被企业无偿无期使用，是对资源的浪费。要搞市场经济就必须推行土地租赁，让市场机制发挥资源配置的作用，单一的出让制弊病很多，应逐步形成出租、出让、转租体系，才能促进土地使用的合理流转，提高使用效率，促进经济发展”。

文章深入系统地论述了土地租赁的理论基础、意义和作用。此文发表后引起社会关注，有的城市对存量土地实行了租赁制。

三十二 深圳推行年地租制效果明显，可借鉴

见《建立科学的年地租体系》，《中国土地》1998年第5期。这是对深圳特区实行年地租及用地管理的一份调查研究报告（与刘祚臣合作）。1995年在湖北襄樊市召开“保权收租”现场会之后，不少城市开始实行出让之外的收取年地租的土地有偿使用形式。而深圳做得比较细致，效果也较好。因此刘维新与《中国土地报》报社的刘祚臣同志一起对深圳收取年地租进行了系统调查。总结了深圳实行年地租的经验和问题，并论证了推行年租制的必要性及推行价值。其价值体现在四个方面：一是理顺了产权关系；二是创造了平等竞争的市场环境；三是增加政府的稳定收益；四是堵塞了国有土地资产流失的漏洞。并提出“建立科学的年地租体系”的构架。此文的一些观点受到社会关注。

三十三 利用财政机制消化闲置土地

见《运用财税机制消化闲置土地》，《中国土地》1999年第1期。1999年经清查我国土地闲置达174.7万亩，其中94.7万亩为耕地，此文是在我国土地大量闲置的背景下与雷爱先合作撰写的一篇论文。该文从财政税收机制的角度上界定了土地闲置及解决的必要性，并提出了解决闲置土地问题的财政、税收政策的观点。由于此文从一个较新的角度提出解决土地闲置的对策，引起社会广泛的反响，不少报刊进行转载，网络也进行了转播。

三十四 西部大开发中的耕地保护与退耕还林要从当地实情出发

见《对西部耕地保护的再认识》，《中国经济时报》2000年5月17日。通过实地调查研究，刘维新在文章中提出四个再认识，即土地资源、人口、退耕还林、基本农田的再认识。指出：“①西部十省（区、市）国土面积约540万平方公里，占全国的56%，可利用和高效利用的土地不多，只是整治空间大。②西部的少数民族地区人口增长过快，土地严重超载，2000年与1949年相比全国人口增长2.7倍，而西部个别省已达6.8倍。③保护生态环境，实施退耕还林的政策是正确的，但还必须解决农民的生存和发展问题，它是一项系统工程，贵州25度坡以上耕地达50% ～70%，必须结合农民利益统筹安排。④对基本农田的再认识。西部地区的耕地保护应把保护小平原、坝子田作为重点，不能只按保护率衡量。”并指出：“西部大开发必须遵循特有的环境规律。一是人口、资源、环境，尤其是土地资源与生态环境的整体性；二是退耕还林的综合性；三是土地开发整理的连带性；四是基本农田保护的迫切性。”在此基础上，提出西部大开发与退耕还林要从当地实情出发的观点，否则就会走弯路。此文发表后在农业部、国土资源部引起反响，并同作者进行了交流和座谈。

三十五 西部大开发中的耕地保护重点是25度坡以下的耕地

见《西部大开发中的耕地保护机制与政策》，《中国土地》2000年第6期。此文是刘维新对西部地区进行了两个月调查研究后写出的总报告的一部分。对西部地区耕地保护的重点、目标进行了深入分析，确定了耕地保护的战略定位，并确定了耕地保护的战略目标，明确了耕地保护的战略重点，提出了战略措施。这些观点大都被国土资源部采纳，报告还得到总理的批示，其社会影响很大。此文获中国科学院优秀成果二等奖、西部地区经济纵横特等奖，不少报刊转载。

三十六 西部地区应建立生命田的保护标准

见《西部地区耕地保护的战略重点及配套政策》，《中国社会科学院要报》2000年9月14日。此文依据当地耕地面积的生产能力，提出生命田的保护标准，确立了西部地区耕地保护的战略目标、战略重点，并指出实现这些设想的配套政策。该文并以《中国社会科学院要报·领导参阅》的形式报送党中央、国务院，成为各级领导制定政策的理论依据。

三十七 市场经济发展需要土地储备

见《土地储备制度实施的效应、变化与思考》，《中国房地产金融》2003年第1期。后来修改后收入《耕地保护与土地开发研究》第247页，更名为《中国土地储备制度的建立与发展》。该文介绍了土地制度的由来、运作模式，并提出土地储备机构的定位，分析了土地储备的功能和作用，提出储备制度的建立是市场经济发展需要的观点。这对刚刚兴起的土地储备工作以及提高人们对土地储备的认识都起了积极作用。在2002年的《房地产金融信息》第14期上，刘维新还总结了土地储备制度实施以来的作用和社会效应。一是增强了土地市场的宏观调控能力；二是为城市建设筹集了资金；三是抑制了土地炒作，规范了土地市场；四是为实现城市建设的规划创造了条件。分析了实施土地收购后引发的变化。第一个变化是拉动了地价、房价的上升，尤其是实行“招、拍、挂”之后，更为明显；第二是引发了房地产企业的大洗牌；第三是推动了土地金融的发展；第四是引发了财富的转移，实行土地储备之前，土地增值收益大都落到单位和个人手里了，实行之后将原来中间商和开发商获得的财富逐渐转移到政府手里，从长远看，对城市发展和社会进步都是件好事。

此文对土地储备制度存在的问题也进行了分析并提出建议。这是我国实行土地储备制度以来第一篇理论分析文章。2005年出版《耕地保护与土地开发研究》论文集时，将两篇文章综合为《中国土地储备制度的建立与完善》，收在该书的第247页。

三十八 京津冀土地资源的优化配置与协调发展

这是2001年吴良镛教授组织的自然科学课题——“大北京战略”的一个子课题，刘维新是大课题经济组成员之一，土地资源的优化配置由他执笔。该成果分析了北京、天津、河北省的土地资源状况，指出：“今后北京不宜再搞工业项目，工业项目应向天津滨海地区发展，那里是盐碱地，北京以第三产业高新技术为主，资源共享。河北要借京津的优势辐射，带动区域经济协调发展，而河北要成为京津农副产品的供给基地，除中小城市外，应重点发展现代农业”，这些观点当时未被采纳，后来戴相龙任天津市长和王岐山任北京市长后，才逐步向这个方向发展。实践证明当时大北京战略研究的诸多观点都是正确的。

三十九 征地制度改革势在必行

见《关于征地改革的战略思考》，载于中国大地出版社2001年出版的《征地改革文集》。这是受国土资源部耕地司委托的一项研究的成果，该研究分析了我国征地制度的形成和历史沿革过程，指出了当前征地存在的主要矛盾和问题，并对如何改革征地制度从理论上提出思考：①征地制度改革要与耕地保护相联系；②征地制度改革就是要规范征地行为；③征地制度改革要与解决农民出路相结合；④征地制度改革，就是要改变行政长官个人主观意志，要与土地规划、城镇发展规划相衔接。这四条建议和思考都被国土资源被采纳，下发的不少文件都体现了这种精神。

四十 实行土地租赁就可降低房价

见《从土地制度创新着手参与宏观经济调控》，《东方早报》2004年7月9日。文章指出：“无论是投资过热还是房价快速上升，都与土地管理有关，要研究宏观调控长效机制就涉及土地制度改革与政策创新。控制房价快速上扬，单纯从控制供给不仅不能抑制房价，还可能起到相反的作用，因此，必须从土地使用制度改革的创新角度考虑更有效地参与宏观调控，如房地分离，实行土地租赁制，土地使用权不进入市场，向使用者征收年地租，如把地租分摊在每建筑平方米中，普通百姓也可以承受，房价不含70年地价，房价就会下降，房价的上升地价起着重要作用。”并提出：“政策创新就是实现土地产权的归并，土地出让与划拨归并，各种住宅用地归并，将开发土地取得使用权的出让金改为补偿金，出售后谁居住谁交年租金，房价里不含地价，房价自然就下降了。”这些观点曾引起社会关注，但有不同观点，因此未能实施。

四十一 理清产权是开征物业税的前提

见《我提出“三个归并”的背景与依据》，《中国土地》2004年第11期。2004年5月在国土资源部召开的修改土地法专家座谈会上，刘维新提出“三个归并”和“两个归一”的观点。“三个归并”是：①国有与集体归并；②出让与划拨归并；③住房建设用地的几种形式归并。“两个归一”即：土地利用规划与城市土地规划归一。此发言在《中国土地》第8期发表。发表后文一刀提出疑问，这是对文一刀一文的系统回答，此文得到广泛的传播。

该文一条重要的思路是：“为适应物业税的开征，必须理顺产权关系，实行土地产权与房屋产权分离，土地应实行租赁制，把出让金改为补偿金，房地产开发商的一次取得土地使用权要交土地补偿金，商品房卖出后由消费者交纳地租，未出卖的商品房由开发商交纳租金。补偿金与出让金（地价）是不同的，补偿金只是土地征用的补偿，而不是地价，这样房价就会大大降低。原来已买70年使用权的商品房等70年后由消费者来交地租，如果这样执行，既降低了房价，又解决了新旧房的公平问题，有利于开征物业税。”应当指出，尽管刘维新提出的这些观点目前还有不同看法，我们相信历史将证明他的观点是正确的，因为高地价与高房价是不可持久的。中国的土地不能搞私有化，否则就不是特色社会主义了。

四十二 树立全民节约用地意识是当务之急

见《节约用地要树立四个意识》，《中国土地》2005年第7期。6月25日被确定为中国的“全国土地日”，并每年都进行纪念，其目的是提醒人们时刻记住：中国是一个人多地少的国家，人地矛盾十分突出，要把节约用地放在心上。但是改革开放以来出现了三次圈地运动，减少耕地几亿亩，导致一亿多农民失去土地。其根本原因是领导干部的短期行为和眼前利益导致的结果。文章指出：“节约集约利用土地关系到我国的长远利益和子孙后代的生存，必须树立节约用地意识，尤其各级领导干部要树立土地危机意识、土地责任意识、土地群体意识（城市居民与农民）、土地的效率意识。只有树立全民的节地意识，尤其是决策人的节约用地意识，违法占地和低效用地的现象才会受到抑制，因此，树立全民节约用地意识，是土地规划、管理中的当务之急。”

四十三 江苏省城乡统筹的土地利用模式值得提倡

见《江苏省土地资源的利用模式与经验》，《学习与实践》2007年第7期。这是对江苏全省整体用地情况的调查报告，刘维新前后花了近两个月对苏南、苏中、苏北各地用地状况进行了实地调查，在此基础上撰写出这篇2万多字的研究报告。介绍了昆山从“三位一体”发展到“三个集中”的土地节约集约用地模式。报告深入分析论证了节约集约用地的经验、创新点及以土地利用规划为龙头、带动区域经济发展、建立土地节约集约用地的评估体系，并纳入干部考核内容的创新特点。

三位一体理论前面有叙述，这里就不再重复，三个集中是指：工业向工业小区集中；人口向小城镇集中；居住向小区集中。这就体现城乡统筹、区域统筹、科学发展的理念，并大大节约集约利用土地资源，提高了土地利用效率，推动了城镇化的进程，并逐步实现城乡一体化，“三个集中”的土地利用方式得到中西部地区效仿。

上述是刘维新30多年从事土地研究提出的主要观点。可以说涉及土地有偿使用、土地制度、土地管理、耕地保护、土地租税费、土地开发节约集约利用、征地制度改革等多方面，不少方面具有开创性。他的一些观点之所以能够被国家采纳，不仅与他是土地管理局科技委常务委员，很容易得到领导层的关注有关，更与他所提出观点的正确性、前瞻性、开创性和实用性有关。

应当指出：土地是重要的生产资料，也是城市的载体，是城市经济学需要研究的重要领域。刘维新用实践解析了城市经济学的原理，因为他是把城市经济学作为一门应用科学对待的。