5.2 我国房地产众筹的特征

我国房地产众筹具有以下主要特征。

（1）房地产众筹形态差异大，操作的模式比较多元化。

根据房地产众筹标的种类、参与方式、筹资规模不同，可将房地产众筹分为两大类六大模式。

第一类是开发类众筹。

模式一：融资型开发类众筹。主要是为了“锁定客户+ 融资”，典型代表有平安好房——碧桂园众筹。

模式二：营销型推广类众筹。开发商还未取得预售许可，通过众筹提前蓄客，典型代表为当代北辰COCO MOMA众筹。

模式三：定向类众筹。因开发商缺少拿地资金等问题，结合解决合作单位存有的购房需求，进而采用此类众筹，典型代表是石家庄众美城众筹。

第二类是营销类众筹。

模式一：“购买型+理财型”众筹。此类众筹是针对房价有上升预期的现房或者准现房而进行的一类众筹模式，通过客户购买理财的方式，间接提升项目的市场化影响。典型代表有平安好房——北部万科城众筹。

模式二：彩票型众筹。此类众筹主要是为了试探市场对项目价格的接受程度，旨在解决新盘定价难问题。典型代表有苏州万科城100m2全装三房众筹。

模式三：REITs型众筹。此类众筹资目的是为了促进租金高、货值大的物业实现快速去化。典型代表为众筹筑屋——中信台达国际酒店式公寓。

（2）涉足房地产众筹的房企不断增多，涉及的范围也不断扩大，但房地产众筹平台较为集中，总体规模相对较小。

自2015年中国房地产众筹联盟成立以来，截至2015年年底，加入众筹行列的房企已达20家，累计募集资金20亿元。2014年11月，首家专注于房地产众筹的网站“中筹网金”正式上线。截至2015年年底，共有156个项目实施，交易额累计达20亿元。房地产众筹参与的企业数量越来越多，涉及的范围也越来越广。

（3）房地产众筹侧重营销推广，制造噱头，但难以成为主流。

“众筹购房”曾被认为是房地产企业借着“双11”之势进行的临时而短暂的促销活动，但事实并非如此。在“双11”过后，房地产的众筹活动反而风生水起，而且还成立了房地产众筹联盟，因此具有了组织性和专业化的特征。虽然房地产众筹名为众筹让利，但房地产商为了让房产出售的速度更快，获利的周期更短，经常采用拍卖、抽奖等方式作为促销手段。远洋以“11元筹首付”抽奖式众筹买房、绿地“微信众筹抢房”、方兴地产“100元众筹30万元”等，都在使用多样的互联网手段进行筹资，可以说房地产商使出了浑身解数，方式多种多样。

本质上，“众筹购房”并非简单的、只为制造噱头的“眼球营销”，而正在慢慢成为房地产行业的一种潮流和趋势。但大多仅是以一套房产的让利来聚集人气，实际上，通过采用这种方式，房地产企业可能达到的效果仅仅是广告效应，也不排除众多房产众筹谋求广告效应的原始目的。例如，即便是万科、远洋等企业推出的众筹房源，量也是非常少的，甚至更多是个盘行为。远洋只在北京、上海等9个城市拿出少量的房屋，总共也只有9套房源。同样，万科尽管推出216套众筹房源，但是也仅集中在广州北部万科城这块区域的一个项目。噱头大于本质，更多的是营销手段，这种“小众”的产品，无法完全取代传统房地产的开发模式。所以，房地产业的众筹发展之路可能还需要一个长期的过程，还要和产业的发展方向及中国的现实情况结合起来。如果仅仅是个噱头，没有充分利用互联网的便利和正面的作用，最终将很难谋得可持续性发展。

（4）房地产众筹具有折扣大、门槛低、收益高、募资快的优势。

房地产众筹房源大多以极低折扣和较高收益吸引“抢筹”。例如，南沙万达将市场价超过60万元的房屋以起拍价38万元进行众筹拍卖；广州北部万科城则低于市场价近13%。

投资门槛低，在很大程度上利用的是粉丝经济的方式。“稳赚1号”“房宝宝”“三亚凤凰水城南岸”的投资金额起点仅1000元；碧桂园上海项目则以1m2为众筹单位；腾讯大渝网推出了金科空港城众筹活动，以15元/股众筹金科空港城两套中心高层首付。投资门槛的降低，使得这些项目往往被“秒杀”。例如，中筹网金推出的1000万元总标的的“中景系列—金地集团”项目，在1小时内售罄；新浪乐居推出的万科黄埔仓更是在45秒内被抢空。