论我国城市土地管理中的宏观控制与微观放活

一

城市土地管理之所以要坚持宏观控制和微观放活的原则，是有其深刻的客观基础的。

（一）它是解决城市土地的一般特性与城市土地利用矛盾的要求

城市土地的一般特性有哪些呢？从空间上看，其一是用途的广泛性，城市土地是承担一切城市活动的载体。其二是耐久性，它能够一次又一次地被反复利用。其三是不动性和位置有别性。其四是供给稀缺性。所谓稀缺，从城市兴起的条件上看，深山老林、沙漠荒原是不宜建城的，优越的地点是稀缺的；从城市内部结构看，市中心只有一个或几个，若几种需要（工业用地、商业用地、办公用地等）都争市中心地带，则市中心的供应就非常稀缺。从时间上看，城市土地又呈收益递减性和契机转换性；所谓收益递减是指在一定条件下，对土地的饱和投资继续投放资金，则带来收益递减。所谓契机转换，是指城市土地利用不能长久不变，但随着城市的发展也应该改变用途。城市土地用途的广泛性和耐久性，为各个土地用户敞开了大门。城市土地的不动性、位置有别性和供给稀缺性，又好像在敞开的门口站岗设卡，它们不容忍土地用户蜂拥而入，而是按事先编好的程序，对土地用户进行派遣，或商，或工，或住宅，或公园，一一各就其位，不得乱套。而城市土地利用的时间特性，又要求各用户适可而止，届时转换。城市土地的客观特性和利用的矛盾，要求人们顺应其规律，自觉地控制好宏观，放活微观。否则，它就要惩罚人们。

（二）它是改变我国城市土地管理和使用现状的主要途径

目前，我国城市土地利用和管理问题很多。一是土地利用的结构非常不合理，据55个城市调查，人均占有城市用地的现状是：特大城市和大城市约85平方米，中等城市约97平方米，小城市约100平方米。城市越大，人均用地越少。生产用地偏大，生活用地不足。据55个城市调查，生产用地平均占63%，生活用地占37%，而按理说生活用地应占55%左右为宜。在生活用地中，道路广场用地人均5平方米稍强，公共绿化人均2.5平方米，分别低于城市规划要求的人均6～10平方米和3～52平方米的要求。人均公共绿化地在2.5平方米以下的城市有41个，占调查总数的3/4。二是随着城市的扩大，地区的“边缘溃乱症”非常严重，而旧城区却有日益老化衰竭的趋势。三是在管理上，出现了土地一经划定，就由各单位“画地为牢”。到处布满了高墙深院，土地俨然属单位所有，没有人去管该单位的土地利用是否合理。滥用土地要急刹车，不合理的使用土地要转换用途，无疑需要对城市土地进行合理的管理。

（三）它是我国经过改革后新经济体制模式运行的需要

新中国成立后，我国采取的是传统的集中管理模式，城市土地管理自然不能对这个模式有所超脱。现在，我国城市经济体制改革正在进行，新体制的重要特征之一就是政府管宏观，管总供给和总需求的平衡，不直接干涉微观活动，只是用各种手段（经济手段辅之以行政、法律手段）来间接诱导微观活动与宏观要求同向而行，从而促进社会主义经济的全面高涨。系统论的观点告诉我们，在包含有若干个子系统的巨系统中，若各子系统保持稳定状态，则该巨系统的结构是稳定的，若其中有些子系统发生了变化，且这种变化符合客观规律，则其他子系统也必然要向上述变化了的子系统方向变化，求得新的和谐和相对稳定，这种新的和谐和相对稳定，当然比旧的层次更高一些。我国的新体制就是比过去更高层次的经济管理体制，它必然要带动与其不相适应的环节。