一 城市土地的问题

17世纪英国经济学家威廉·配第有一句名言：土地是财富之母。经过工业化、城市化、现代化，这句名言的价值愈加凸显。但是，在计划经济时期，我国城市土地的价值被埋没，土地的使用制度表征为“三无”，即“行政划拨的无偿、无限期、无流动”。20世纪80年代，是中国计划经济的坚冰打破期，国有经济一统天下的局面开始松绑，广东等沿海地区先行开放，“三来一补”经济引入，外商企业以独资经营或合作经营方式进入我国。按照国际用地补偿惯例，外商经营使用土地是要付费的。现实与旧制度的矛盾尖锐地提了出来，而实践往往先期突破。1981年11月，广东省第五届人大常委会通过了《深圳经济特区土地管理暂行规定》，自1982年1月1日起，深圳经济特区按照土地不同等级向不同土地使用者收取不同标准的土地使用费。从1984年起，广州等一些城市也先后开始收取土地使用费，拉开了我国土地有偿使用的大幕。80年代中期前后，我国理论界开始了社会主义与商品经济关系的讨论。这恰好为城市土地的商品性研究提供了空间。土地有偿使用（收取土地使用费）之后，土地制度如何进一步改革亟待解答。在这个时点上，我开始接触并研究中国城市土地问题，加入城市土地制度改革的理论与实践问题的研讨中。

（一）土地的商品性及意义

按照传统的观点，土地不是劳动产品，何以与商品扯上关系呢？我从经典作家的论述中寻找理论逻辑。一方面，土地具有实用价值，不同地块投入经济活动产生的收益不同，租金不同，租金的资本化外化为土地价格，使土地流转表现出商品形式。另一方面，土地的所有者与使用者是不同的经济利益主体，市场交换是解决不同利益主体利益分配的机制。这样，在以劳动价值论关闭商品属性大门的城市土地，从有用性和参与价值分配的逻辑中打开了通向商品的窗口。如今，土地通过市场流转已司空见惯，人们也不再追问它存在的依据，但在当时，却是一个重大的理论突破。从经典作家的论述中找依据，超越过往对经典作家论断的认识，是那个年代的理论创新。土地作为商品或具有商品属性的社会认知，催生了中国城市土地市场，推动了中国城市土地的制度改革。1987年9月9日，深圳以协议方式成功出让新中国成立以来第一块城市国有土地。同年9月29日和12月1日，又以招标方式和拍卖方式，出让了第二块和第三块城市国有土地，掀开了中国城市土地新的一页。1988年4月12日，第七届全国人民代表大会第一次全体会议修改了《中华人民共和国宪法》，随即《中华人民共和国土地管理法》也作了相应修改。土地的有偿使用、国有土地使用权的转让得到法律的确认和保障。土地市场的发展，大大地解放了土地作为生产要素的生产力，重估了土地的巨大价值。据统计，2004～2013年，全国建设用地出让金收入总计约7.5万亿元，其中仅2013年就达4.12万亿元。土地出让收入成为地方政府收入的重要来源，被称为土地财政。当下，中国土地市场发展提出了诸多新问题亟待深化。如城乡统一的建设用地市场形成、城市土地租赁、二次流转市场问题、城市土地市场的覆盖范围问题等。这些问题虽然是新的实践提出来的，它们的理论逻辑萌芽却埋在多年以前关于土地商品性的讨论中。

（二）关于城市地租分配

2004年前后，深圳推动了第二次城市化，即原特区外的区域由农村形态的行政管理改为城市形态的行政管理，农村人口户籍转为城市人口户籍，农民改称为居民。其中最牵动神经的是农村集体用地（除宅基地和村集体发展用地外）转为国有土地。怎样处理好国有与集体所有的关系？如何保障原村民的利益？这时，主要有两种观点。一是按征地价补偿农民（集体）；二是按市场价（经营性土地拍卖市场价）补偿农民（集体）。在当时讨论中我持第一种意见。且不论所转土地中将有大量的土地要用于道路、广场、学校、医院等公共设施，根本不可能进入拍卖市场。就能进入市场的土地，其收益也不应全归土地所有者。这一观点的理论依据，主要源于80年代末期我对城市地租及其分配的研究。基本观点是城市土地价值的提高或减低，主要不是取决于土地的所有权，而是城市发展带来的土地级差收入的反映。以深圳为例，工业化以前的千百年来，地还是那块地，不因时间漫长而增值。土地价值的快速增长，是近三十多年城市化的结果。土地价值增加与其说是土地的所有权产物，不如说与影响增值的各种要素相关。因此，城市土地增值不能完全属于土地的所有者，而要体现出所有影响增值要素的贡献。按征地价补偿农民（集体），大体上反映了经济理论的一般原则。

当前，中国正进入工业化后期，城市化（城镇化）是中国发展的主题，土地作为最重要的经济要素，越来越凸显出其价值，诸如土地的确权（不同主体权属的界定）；土地的流转，包括土地的一级市场、二级市场，土地交易所等；土地价值的分配，包括房地产税的构成；政府行政管理和土地政策，包括土地保有与使用在农业与非农业之间的分配；土地规划与行政管理改革；土地政策与其他政策的匹配等。这些问题既是新课题，也是过去问题的延伸和发展。其解决的理论原则也要遵行土地商品和地租分配理论的深化和拓展。以土地确权为例，现实的选择是在终极所有权不变前提下的法人（农户）财产权的界定，有效划分终极所有权和法人财产权的边界，探索其利益分享模式和权力运行机制。在此基础上，逐步发展构建城乡统一的土地市场。当然，在实践中土地是否进入全流通时代，则要根据城市和农村发展水平和条件决策。同理，在土地的收益分享中，实践的挑战也比理论原则的约束条件更多。在不同的时间节点和空间安排上，要根据实际条件和利益构成确定不同的分享比例。土地问题的紧迫性、复杂性需要更深入的理论研究和更丰富的实践探索。