社会主义城市地租及其功能

长期以来，社会主义条件下的城市地租问题，在我国没有引起足够的重视。理论上的贫乏给实践带来很大的危害，使我国对城市土地的利用不讲经济效益，造成严重的浪费。因此，运用马克思的地租理论，结合我国的具体实际，认真讨论城市地租问题具有十分重大的现实意义。

（一）城市地租是一个重要的经济范畴

马克思主义告诉我们，任何一个经济范畴，都是对客观经济关系的理论概括。判断经济范畴的存在和正确与否，关键要看它是否能正确地反映、描述它所依存的经济关系。循着这条思路，我们可以对城市地租这一范畴，做一番理论考察。

现代城市是千百年来社会发展的结晶，具有高度的资金密集、产业密集、人口密集、技术密集等特征。城市土地作为承受这一切的载体，起着不可替代的作用，这就是它的有用性。同时，从供给的角度看，城市土地又具有稀缺性，城市土地的有用性和稀缺性，构成了城市地租存在的自然基础。

当然，仅仅是城市土地的有用性和稀缺性，还不能说明城市地租的存在，因为城市的兴起，远远超出城市地租出现的年代，并且城市地租也不会伴随着城市的发展在更高级的社会形态中存在。城市地租只能是一个历史范畴。

马克思在《资本论》中，不仅系统地考察了资本主义社会的地租形态，而且还考察了其他的地租形态。他指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式”。马克思告诉我们，使土地收益转化为地租的只能是社会经济关系的矛盾运动，对地租本身的科学说明依赖于对现实生产关系的理论考察。

根据这一基本原理，我们来分析一下我国现实的城市土地关系。第一，土地国家所有，全民所有制企业、事业单位使用。第二，土地国家所有，集体企事业单位使用。第三，土地国家所有，个人使用（其中有生产性用地和非生产性用地两类。生产性用地主要是指城市个体工商业者所用的国有土地；非生产性用地，是指城市居民住宅等项目所占用的国有土地）。第四，土地国家所有，外资独资和中外合资企业使用。第五，土地国家所有，公共使用（如马路、绿地）。从上述种种情况中，我们可以看出一个最普遍的关系，即国家作为城市土地所有者，与各个使用者之间的经济关系是：土地所有权与使用权在这里相对分离或完全分离。土地所有者要求把利用土地条件而带来的收益归属于自己，这个代表收益的货币额实质上就是城市地租。它所反映的主要是社会主义条件下，国家、企业、个人经济关系的和谐与矛盾。

城市地租的形态，有级差地租和绝对地租两种。凡持社会主义存在地租这一观点的人，几乎都不怀疑级差地租的存在。对于绝对地租，理论界则长期以来争论不休，有些否认绝对地租存在的人，经常援引马克思这样一句话来证明自己的观点：“凡是土地私有制（事实上或法律上）不存在的地方，就不支付绝对地租。”其实，事情并非那么简单。我们对复杂的问题要做更深入的分析。第一，从马克思主义的发展史看，马克思的上述理论是他在1862年写下的，这时候马克思的地租理论虽已基本形成，但并未臻于完备。应该说，马克思的地租理论是在1865年下半年写作的《资本论》第3卷“地租篇”中完成的。在“地租篇”中，马克思反复阐发着一个基本原理，即地租是土地所有权在经济上的实现，换句话说，有土地所有权存在，就有地租存在的经济条件。这一基本理论，对说明在土地使用者与所有者相互对应或相对分离条件下的土地经济关系有着普遍意义。第二，再从马克思的《资本论》以及其他著作所表述的一个观点看，他认为，资本主义社会以后，就是自由人组成的联合体，在那样高级的社会形态中，甚至土地所有权也是多余的。这就是说，土地私有制的消灭与土地所有制的消灭从而与土地所有权相联系的地租的消灭是一致的。但在我们今天所处的社会条件下，土地私有制的消灭并未随之导致土地所有制本身的消灭，而且土地所有权和使用权还不同程度地分离着，这表明，在我国社会主义制度中存在着地租（包括级差地租和绝对地租）的经济条件。

还有一种观点认为，在社会主义城市中，没有绝对劣等的土地，只有相对劣等的土地，因而，谈不上绝对地租的存在。这里，我们需指出的一点，这就是持此种观点的人没有把绝对地租与土地所有权联系起来，理论上存在着严重缺陷。后面我们还要进一步谈到这种观点的错误。

（二）城市地租量的规定性

按照不同的地租形态，城市地租总量可分为两个部分，即绝对地租量和级差地租量。

1．绝对地租量的规定

关于绝对地租量的规定，有一种流行的观点，即认为城市没有农业用地，而各行各业又都必须占用一定量的土地，国家应向它们征收不同的土地使用费，最低一级的费用就是城市的绝对地租。对这种观点，有两个问题值得提出来探讨。第一，城市地租要不要由农业地租来调节；第二，是从最低一级的土地使用费中引出绝对地租，还是从绝对地租中推算出最低一级的土地使用费。我们认为，首先，城市从来不可能孤立于农村独立存在，城市郊区与农村紧密相邻。正是这种联系使城市地租量不能不受到农地地租量的影响。其次，按照上述流行的观点推论，城市土地使用费是多级的，高于最低一级的费用就有级差地租渗入。然而，这样的推论有两个错误：一是从土地使用费的高低中推算出地租量，这无疑是倒果为因；二是从高层次的土地使用费中，通过递减的方法，确定低层次的土地使用费，难以成立。因为既然颠倒了地租与土地使用费的逻辑关系，那么城市中心的土地使用费又是根据什么理论来测算呢？如果市中心高层次的土地使用费的推算没有科学依据，也就无法论证最低层次的土地使用费就是绝对地租。

正确的思想方法应该是先确定城市土地的绝对地租量，而后依不同等级的土地确定级差地租量，从而得出地租总量，再以此引申或测算出土地使用费。绝对地租的量在这里作为起点影响整个地租量，从而影响整个土地使用费的总量规定。

城市绝对地租量如何确定呢？马克思在《资本论》中有一段对我们颇有启发的论述。他指出：“至于建筑上使用的土地，亚·斯密已经说明，它的地租的基础，和一切非农业土地的地租的基础一样，是由真正的农业地租调节的。”地租之所以要受真正的农业地租调节：一是从历史上看，在一定社会条件下，地租量的确定最初是从农业用地开始的；二是在农业生产活动中，种植业所占土地总是居于主导地位，它的地租作为一个基本的调节要素是理所当然的；三是从更广阔的意义来说，农业地租比其他形式的地租，量的规定相对地比较容易。根据马克思的观点，在商品经济高度发达的情况下，量的规定：一种是农产品价格高于社会生产价格的差额转化为绝对地租；另一种则是以农产品的“真正的垄断价格”（它由购买者的购买欲和支付能力决定）为基础而形成的超额利润转化为绝对地租。

从理论上看，无论是农产品价值与其生产价格之差转化为绝对地租，还是“真正的垄断价格”与生产价格之差转化为绝对地租，其地租量都是较小的。然而，在实际生活中，即使是最坏的城市土地，其地租量也相当可观。那么，又如何解释这一现象呢？

这里的关键在于，尽管城市土地的绝对地租量可以由农业用地的绝对地租量来调节，但这绝不意味着城市最坏土地的地租量就直接等同于农业中的绝对地租量。因为城市一般处在交通便利、土地丰腴的位置，即使是最坏的城市土地，也远比最劣等的农地有优势。因此，最坏的城市土地地租中就不能不反映级差因素的作用。这就是为什么最坏的城市土地也具有较高地租的原因。由此可见，那种认为最低一级的土地使用费就是城市绝对地租的观点，以及那种认为城市没有劣等地因而无绝对地租的观点，都是不正确的。

2．级差地租量的规定

根据马克思的分析，城市级差地租也应有两种形态，即级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。其中级差地租Ⅰ的量，决定于土地位置的优劣，级差地租Ⅱ的量，决定于同一面积土地的追加投资，二者是相互影响的。土地位置的差别，决定了它能容纳资金的多少，例如处于街面位置的土地，就可能更多地容纳投资，而处于纵深位置的土地，容纳资金的能力相对来说就差一些（这里的容纳资金是指能取得正常经济效益的投资）。而对土地投资的多少，也改善着土地位置。在一些城市中，旧城区的衰落，新城区的繁华，不能不说是对土地投资的结果。

在我国，应如何测算城市级差地租的理论值呢？

首先，要从有收益的企业入手。因为没有收益的单位，是不可能计算出土地对收益的影响的，这些单位的地租量只有比照有收益企业用地算出级差地租理论值，利用机会成本的方法来测算。从有收益的企业入手，并不意味着以某一类企业作为样本测算城市全部的级差地租量的理论值。现代城市功能多，各类用地（工、商、旅游等）布局应该有一个和谐的比例关系，才能发挥出集聚效应。各类用地有不同的要求和特点，因此，测算城市用地的级差地租理论值，必须以对城市用地进行正确分类为前提。

其次，在同类的城市用地中，由于地理位置的差别而有着不同的等级。确定这些土地的不同等级，也是测算级差地租主要的一步。这一步有以下两点可供参考：一是参照新中国成立之前和新中国成立之初的城市地租水平；二是凭经验所确定的城市土地现实的开发程度。当然，城市土地等级的确定，最后还要靠科学数据来说明。确定土地的不同等级，就是为了区分在同等面积同等投资的情况下，不同等级的土地给企业带来的不同利润。在企业的收益中，删除其他因素对收益的影响，单纯看土地条件的作用，这样，不同等级土地的级差地租Ⅰ就能显露出来。然而事实上，投入使用中的不同地段的城市土地，从来就不会是投资相等，面积相等的。级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ总是互相结合在一起的。因而，在理论上抽掉资金和面积的差别而测算出来的级差地租量，还不能作为征收的依据。为此，就必须在确定土地等级的基础上，而把面积和资金这两个因素的差别加进去，即把级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ结合起来进行考察。

前面我们曾经提到对城市土地的基础设施投资（如修建下水道、拓宽公路等），其作为表现为改善城市土地的相对位置。现在，我们讲的影响级差地租的投资是指，由于投资的多少，影响土地产出的高低，从而影响土地条件所带来的收益在总利润中的份额。这种投资在农业生产中显而易见，如对种植业的连续投资会得到不同的谷物产量。同理，在某一地段上企业的经营活动也需要连续投放资金，并且依投资的大小和效能而具有不同的产出。所不同的是，农地上的连续投资，在产出不同的收益时，还影响着土地的肥力，而城市土地的地理位置却不会因为这种投资而变更。在讨论投资对城市地租影响时，我们舍弃了那种旨在改善城市土地位置或功能的投资。当我们讨论投资对土地产出的影响时，一定要联系市场条件。马克思在《资本论》中多次阐明了这一点。他指出：“地租的量完全不是由地租的获得者决定的，而是由他没有参与、和他无关的社会劳动的发展决定的。”“在社会发展的进程中，地租的量（从而土地的价值）作为社会总劳动的结果而发展起来。”可见，投资对土地收益的影响，可说要经过以下几个环节：适应社会需求变化而投资—社会总劳动分配的变化—社会总收益的变化—地租在利润份额中的变化。

这样，当我们测算出不同地段面积相同、投资相同时的超额利润后，就可以算出相应的地租率。所谓地租率是指地租量与新投资金总量之间的比率，它反映了土地因素所带来的超额利润在总利润中的份额。在计算出面积相等、投资相等条件下的城市级差地租率后，再乘以各地段的不同投资（假定投资效益不变），就可以看出在面积相同（或单位面积）而投资不同的各地段上的级差地租量。再乘以各企业单位实际的用地面积，就可以算出该单位实际应交的级差地租量。

把级差地租量与绝对地租量相加，就能得出地租总量。不言而喻，这里关于地租量的理论说明，在实际应用中还要通过若干中间环节。

（三）城市地租的功能

城市地租的功能何在？换句话说，城市地租在社会主义现代化建设中能起什么作用？这是我们研究城市地租的出发点和归宿点。

城市地租的功能很多，主要有以下几点。

第一，城市地租的征收，有利于理顺国家与城市土地用户的经济关系。理顺国家、企业、个人之间的经济关系，是我国经济体制改革的重要内容。长期以来，这几个方面在城市土地上的关系是混乱的，具体的表现就是没有把城市土地作为一个经济要素来处理各方面的关系。在国家方面，向城市土地用户无偿划拨土地，在土地用户方面，力求向国家多争取土地。土地一经划归给用户，俨然变成了部门所有制或用户单位所有制。城市土地实行申请划拨制，造成了用地中种种不合理的现象。尽管国家三令五申并采取若干行政乃至法律措施来制止城市土地的乱占滥用，依然改变不了这种状况。问题的关键在于，使用土地是无偿的，谁多占土地，谁占用位置好的土地，谁就能从中获得比例比别人更多的利益。因此，如果不认真处理好社会主义城市土地利用中的经济利益关系，无论多么严格的行政办法都不可能达到合理利用城市土地的目的。

经济体制改革后，要使企业成为相对独立的商品生产者，就要正确处理国家与企业的经济关系，包括国家作为土地所有者和企业作为土地使用者的关系。忽视处理这种关系，就会造成两个方面的后果：一是企业尽可能地向国家多要土地，人为地加剧这方面的矛盾；二是企业与企业之间所占土地位置不同，所取得的经济效益不同，土地条件带来的收益若归企业所有，就不可能造成一个有利于相互竞争的平等环境。

有一种观点认为，城市地租应该归国家所有，但不能向无收益的单位和个人征收。这种观点也是错误的。因为这种观点不能从理论上回答，为什么作为土地所有者的国家只能向企业单位征收由土地条件带来的收益，而不能向其他土地用户要求与土地条件相应的收益。如果对两种用户采取不同的对待，仍然无法消除城市土地使用中的不合理现象。只有对一切土地用户都平等地征收地租，才能够理顺土地所有者和土地使用者、土地使用者和土地使用者之间的关系。

随着经济体制改革的推进，假定若干土地用户租用国家土地期间，联合集资共同开发土地，从而相对地改善了土地的位置，提高了土地的等级，由土地条件的改善所带来的超额利润更大了；或是在租约期内，土地用户提高了土地产出的能力。在这两种情形下，土地的级差地租形态更为复杂。处理好这两种情况下的关系，才能够有利于促进城市土地的开发和利用，从而有利于促进整个城市经济的繁荣。

第二，城市地租的征收与交纳，既有利于国家积累开发国土的资金，有效地在全国范围内提高土地的利用率，又能在微观层次上，使土地用户节约用地。马克思在论及资本主义绝对地租时指出：“当资本投在土地上时，和资本相对立的土地所有权，或者说，和资本家相对立的土地所有者，就是作为这样一种外力和限制出现的。”在资本主义条件下，土地私有权对资本的限制作用阻碍着社会经济的发展，但在社会主义条件下，城市土地归社会主义国家所有，从经济上消灭了资本主义地租起破坏作用的根源。社会主义国家收取的地租，可以在全社会范围内，通过各类途径，转化为建设资金，用于国土的整治与开发，用于城市基础设施的更新与改造，提高城市土地的利用档次。例如，自1984年以来，我国辽宁省抚顺市试行向企业征收土地使用费（实际上就是地租，不过征收的量和征收对象都有进一步完善的必要），仅当年就征收了1300多万元，缓解了该市市政建设资金不足的困难，改善了城市基础设施，使得不少单位获得了较好的经营环境。

这里我们还要指出，尽管在资本主义社会，土地所有权对使用权的限制阻碍着社会经济的发展，但它迫使土地使用者尽量少租土地，并在租约期限内尽可能提高使用土地的效益，这样在客观上，从微观经济的角度提高了土地的利用率。在我国，土地所有者向使用者收取地租，在微观层次上的意义依然十分重大。我国的城市土地，若干年来，形成了“部门所有制”或“单位所有制”，土地用途固定不变，城市土地利用呈畸形结构，妨碍了城市经济的集聚效应。征收地租就会使得一些单位将多征少用、征而不用的土地交给国家。国家把交来的土地或租给新的用户，或用作公共设施场所，以缓解城市用地的紧张。更为重要的是，城市土地的“部门所有制”或“单位所有制”被打破，土地的固定性（用户固定、用途固定）被打破，流动性增强，在流动中完成经济要素的合理重组，适应了商品经济发展的要求。同时，征收不同等级的城市地租，使得一些占有“黄金地段”的“非黄金”产业被迫搬迁，从而可使土地利用结构向合理化方向调整。对土地用户征收地租，还能迫使土地用户按照经济要素的稀缺性强度，合理配置土地资源和其他经济要素，更有效地改善各种经济资源的分配和利用。

第三，城市地租的功能，还表现在它可以为我国其他方面制度的改革服务，为国家调节经济服务。举例来说。其一，长期以来，我国大城市控制人口的方法，主要是采取卡户口和粮食关系，这样做，效果是大的，但未必经济。若逐渐实行城市土地的有偿使用，大城市的地租比一般城市高，市中心的地租更高，地租无疑要影响房租。这样，没有一定的经济实力，就会无法突破地租的经济壁垒，从而可以在一定程度上减轻人口对大城市的压力。从更广阔的角度看，全国各个城市土地的稀缺强度有差别，不同的城市地租给人口流动选择提供了不同的制约因素、诱发因素，有利于人口均衡的分布密度。其二，国家征收城市地租，不仅可作为财政收入的一个来源，更重要的是，它可以被国家用来调整城市产业结构。对于某些行业，在经济发展中特别重要而一时无力交纳地租的，国家可以减租或免租，以扶持其发展。面对那些造成污染的“夕阳工业”，国家可以征收高额地租，迫使其改善环境或限制其发展。

总之，城市地租的征收与交纳是重要的，若能与其他改革相配套，充分发挥其经济杠杆的作用，我国的土地管理乃至整个经济管理，会出现新的生机。