三 （新）黄埔区城市更新改造的空间战略、重点策略与开发模式

（一）（新）黄埔区城市更新改造的空间战略

1．城市更新空间类型划分

根据《2013年萝岗区建设方案》《2013年黄埔区建设方案》《广州市“123”城市功能布局规划》等政策文件，结合汪洋副总理关于开发区“二次开发”的部署思路，本文将（新）黄埔区的城市更新划分为三大类型：产业集聚区更新、城市都会区更新和城市新区更新，并分别确定城市更新的方向。

2．产业集聚区更新：转型升级、高端集聚、整合提质、创新驱动

（新）黄埔区的先进制造业集聚区包括西区、东区—云埔—广本—广石化、永和开发区、九龙工业园和生物岛五个区域。事实上，科学城中也有较多的制造业企业，因此，本研究中的产业集聚区还包括科学城组团。基于产业发展现状与发展目标，（新）黄埔区产业更新的基本策略是，“以高端资源集聚和现有产业整合为基本手段，以创新为根本动力，实现产业转型升级这一基本目标”。这一基本策略既着眼于原黄埔区产业发展的战略规划，又与广州开发区“二次创业”的导向相契合。其中，“转型升级”的指向是由以外向型发展为主向内外资并举转型，由以加工制造为主向注重自主创新转型，由以工业为主向发展服务业转型，拓展发展空间、完善产业链、增强产业创新活力。“高端集聚”的指向是通过集聚高端产业资源完善产业链，使越来越多的企业占据价值链的高端，增加产业的全球竞争力，培育本土领军企业。“整合提质”的指向是在对原黄埔区和原萝岗区实现行政区划调整的基础上，充分发挥一体化发展的产业整合效应和协同发展的巨大效力，推动（新）黄埔区的产业发展。在传统的制造业领域，原黄埔区在汽车制造业和石油化工制造业上，与广州开发区的汽车和化工产业有很大的互补性，有效整合将有助于产业链的完善，提升（新）黄埔区整体的产业竞争力。在新兴产业领域，原黄埔区近年来的发展较为迅速，如黄埔国家电子商务示范基地状元谷园区被确定为全国34个基地之一，是广东省（单列市深圳除外）唯一的首批“国家电子商务示范基地”，吸引了包括腾讯、亚马逊等电商总部项目入驻；以广州机械科学研究院智能产业创新基地、东诚智能产业园和广州航海高等专科学校的科技中心为核心打造的智能产业园区有望通过发展智能机器人、智能交通、智能港口等项目，实现“黄埔制造”向“黄埔智造”的转变。电子商务和智能产业正是广州开发区发展较为薄弱且重点发展的产业，通过统一规划和资源整合，这些新兴产业将迎来更大的发展空间，在（新）黄埔区中发挥越来越大的影响力。“创新驱动”的指向是（新）黄埔区发展的基本战略，作为广州的产业发展基地之一，（新）黄埔区的产业发展当以创新驱动为最基本的动力，努力壮大创新主体，不断完善产业创新机制和制度环境，大力培育区域创新体系和产业核心竞争力，推动产业向高端化发展。

3．城市都会区更新：港城共荣、光大文化、创新机制、协同推进

根据《广州市城市总体规划（2011—2020年）》，原黄埔区与开发区的东区和西区被划为城市都会区，因此城市都会区由生物岛、长洲岛、黄埔临港商务区、黄埔滨江新城、东区—云埔—广本—广石化先进制造业集聚区和开发区西区构成。这一空间功能的调整，意味着原黄埔区由城市边缘的临港重化工业区向现代航运综合服务中心和宜居城区的重大转型。城市都会区更新的基本策略是，“通过机制创新和整体协同推进，实现港城共同繁荣、地方文化发扬光大的发展目标”。“港城共荣”是指，原黄埔区因港而兴，也因港而衰，和谐港城关系的构建始终是区域发展的核心要素。未来新黄埔都会区的兴旺，仍然离不开港口支撑性作用的发挥，临港产业的发展仍然是新黄埔都会区发展的基石之一，临港产业的升级将为新黄埔都会区带来新的发展机遇，都市区更新应追求港城互融共生，相互促进；通过融合发展，共同提升区域价值。“光大文化”是指，在都会区更新中应充分体现、挖掘深厚多元的地方文化积累这一区域特色，依托区域文化发展旅游产业和创意产业是新黄埔都会区与临港产业并重的产业发展方向之一，不仅需要对地方文化进行深入挖掘、传承和发扬，而且需要进一步提升区域形象，完善发展环境，推动新黄埔都会区文化产业跃上一个新台阶。“创新机制”是指，作为广州市的老工业基地，原黄埔区积累下来的各种问题和矛盾比较集中和多样，其中许多涉及体制和机制建设问题。这些问题反映在城市更新上，直接造成原黄埔区近年来城市建设相对滞后和缓慢。破解这一难题的关键，是改革创新现有束缚城市更新的制度，调动各方积极性，合力推动新黄埔都会区的城市更新，创造多赢的局面。“协同推进”是指，受体制机制、政策约束和财政限制等现实因素的制约，新黄埔都会区的城市更新目前只能选择在点上突破，无法大面积展开，由此带来城市更新“碎片化”的问题，即个别项目的推进无法改变整体区域形象，无法提升区域价值，因此，加强整体规划、协同推进是十分必要的。

4．城市新区更新：产城一体、宜居宜业、完善配套、加快集聚

（新）黄埔区将以科学城和中新广州知识城为主体构建新城区。城市新区更新的基本策略是，“通过完善公共设施配套，提高城市活力和吸引力，加快高端产业资源集聚和人口集聚，实现产城一体和宜居宜业的发展目标”。“产城一体”是指，将产城融合目标贯穿于（新）黄埔区城市更新中，根据《广州市“123”城市功能布局规划》，黄埔新城区所在的广州东部山水新城将发挥都会区外围创新城和产业城的作用，主要承担交通枢纽、大宗物流、先进制造业以及会展、研发、教育、医疗等专项高端服务职能，其中西部组团和中部组团将形成以“创新服务+宜居生活”为主导的功能组团。通过城市更新，最终形成“高端产业+创新服务+宜居生活”同步推进的局面。“宜居宜业”是指，根据《广州市城市总体规划（2011—2020年）》，东部山水新城未来将成为国家级创新中心与高端产业聚集区、珠三角的休闲旅游示范区和广州东部宜居新城区，宜居宜业、环境优美将成为该区域的基本特征，保持山水底色是城市新区建设的基本前提之一，在城市更新中，坚持宜居宜业环境不被破坏的基本底线。“完善配套”是指，作为广州率先转型升级的战略性新区之一，新城区将完善综合配套、提升综合服务功能作为建设宜居新城的重点和增强城市活力的关键所在，只有完善人居公共服务配套设施，才能实现都会区功能、完成人口疏解承载区的重任，才能实现居住、就业与产业协调发展的目标。“加快集聚”是指，作为国家级创新中心与高端产业聚集区，加快高端产业资源集聚和人口集聚，在（新）黄埔区建设中应发挥现有的产业优势，大力推进公共服务设施和基础设施建设，不断完善宜居环境，增加区域竞争力。

（二）（新）黄埔区城市更新改造的重点策略

1．打造（新）黄埔港现代临港商务区

作为广州城市“东进”的重要战略，（新）黄埔港现代临港商务区的建设遵循差异化和特色化发展原则，形成一个以“港口经济”和“港口文化”为主打的现代服务业新地标，打造广州“东部门户”。临港商务区规划为“1 +3”，即“一个核心区，三个延伸区”: “一个核心区”，指鱼珠临港地块、护林路地块构成的临港商务区核心功能区；“三个延伸区”，指长洲城市游憩商业区（RBD）、临港商务区产业支撑区（即沿港口带的现代临港生产性服务业集聚区）、临港商务区服务配套区（即黄埔大沙地“回”形商圈）。与西部的白鹅潭商务区、中部的珠江新城（员村）CBD、南部的琶洲地区联动发展，成为广州承担港口及其相关商务活动的临港经济综合服务中心。

混合开发滨水空间。滨水空间不应该只由港口作业和私人开发，它所具有的生态价值、景观价值及其所承担的城市功能使滨水区成为城市公共开放空间的重要组成部分。其空间的混合使用不仅是指多功能的混合使用，而且包括多层面、多时间段及多活动层次的混合使用。因此在设计黄埔港口滨水区时应考虑充分利用水资源，打造滨水空间开发的多样性和空间层次的丰富性。

充分关注交通可达性。合理组织通向滨水的空间交通路径和视线通廊，营造通达、便利的慢行接驳环境，在区内鼓励慢行交通，尽可能减少港口货物运输对城区生活的负面影响。强化黄埔港原有的城区轴线，依据道路的作用将通往滨水区的路径分为交通轴线、历史轴线、市民轴线及文化轴线，城市活动围绕这几条轴线开展。结合绿地、水系、步行系统，加强滨水空间对黄埔港内部街区的渗透。提供美观和便利的步行通道。设计与海岸线平行连贯的海滨长廊。

工业区改造与城市功能相结合。工业区改造应超出其自身范畴，将其内部功能体系与城市职能体系连接起来，将传统的交通、休闲、娱乐等城市职能与地区经济发展、人文与环境保护等进行高度交叠，综合解决多种功能的需求问题。从区域层面上，与其他滨水功能区进行整体开发；从社区层面上，与周边社区实现功能互补的连锁整合；从码头工业区自身层面上，对各种可行性功能实现复合重整。新的黄埔港临港商务区包括：城区再造中心、文化集中地、生活居住区和商业休闲中心。

工业区改造与城市形态相结合。一是将公共空间和交通系统进行网络连接，使黄埔港新社区融入现存社区。二是通过道路、桥梁重构，重新建立黄埔港与市中心的联系。三是尽可能采用多样化的交通方式。通过快艇、轮渡、步行桥以及城市电车环线将人们从城市的任意地点送至滨海港区；鼓励采用步行、自行车、大众交通和水运交通等多样化的交通方式，减少对小汽车的使用需求，最大化利用现有的交通设施，同时利用上述设施开展如赛艇、舞蹈和节日庆祝等活动，营造码头区城市生活氛围。

临港商务区组团发展。将黄埔中心区具体分为五大组团：鱼珠临港航道商务组团、大沙东路城市综合服务组团、茅岗生态花园居住组团、大沙横沙文冲复合居住组团、长洲深井历史文化生态休闲组团。不同组团体现不同的经济活动与城市生活特色。

临港商务区的岸线发展。打造黄埔“黄金岸线”。借助产业转型升级和旧城改造的契机，将分布在珠江沿岸十多公里内的工厂、企业迁出，引入总部经济，与琶洲、员村、珠江新城一脉相承，由东向西依次形成临港商务旅游、国际会展和国际金融三个中心商务区，形成一条与珠江新城衔接贯通的景观带和临港商贸集聚带。以长洲岛和南海神庙为重点将黄埔区建设成港城一体、宜居宜业的临港商务中心和国家级近代革命历史文化旅游中心。加快旧城改造，发展智能产业。

2．建设（新）黄埔创意产业基地

参照国际城市经验，可以将原黄埔区旧工业中的大量旧建筑改造成为创意产业基地、公共空间等新型建筑形态。

旧工业区的整体功能置换。对原黄埔旧工业区实施功能置换，置换后的产业空间变成创意活动空间（创意行为的承载场所）、展示交流空间（创意成果的展示平台）和休闲消费空间（创意产品的消费地点）。通过空间的分隔、合并和扩建，采用将原空间化整为零或者变零为整的手法进行空间重组，以形成适应新功能的空间组合和尺度关系。

新的公共空间和新型建筑形态。依据建筑的空间特性，把旧工业区内大跨型的旧建筑（重工业厂房、大型仓库和火车站等，具有高大空间、结构牢固、可塑性强等特点）改成新型公共空间（剧场、礼堂、商场、展厅、博物馆、美术馆等），或根据不同的需要形成变化多样的空间组合，通过空间重塑将其改造为住宅、餐厅、教室、办公楼等建筑。将旧工业区内常规型的旧建筑（如轻工业的多层厂房、多层仓库等）改造成对空间要求较小的新型建筑形态（餐厅、超市、住宅、办公楼、娱乐场所等）。旧工业区内特异型的旧建筑（如煤气储藏仓、储粮仓、冷却塔等），则适宜改造为形态各异的个性化建筑，如艺术中心、娱乐中心、剧场、各类工作室等，也可开发为城市标志性旅游景点。

旧厂房的工业景观改造。国内外城市对旧工业建筑的更新改造一般采取如下方式：维持原建筑风貌、新老形式协调、新老形式对比等。根据实际条件，可以考虑将部分连片的旧厂房改造成人造公园，将原有的高架铁路与高架步行道与楼梯、台阶等相连，形成一个系统的高层景观平台；一系列净化的水渠、净水池、冷却池等可以组成最低层的水体景观；金属广场、熔渣公园、料仓花园等相对独立空间，则很方便被改造成相对独立的活动空间和植物花园空间，可以结合公园内的步行道路系统进行改造。

3．借鉴成功案例，加快广州开发区产业升级

广州开发区经过多年的发展，一方面，用地资源日趋紧张，另一方面，部分低端制造业经济效率较低，亟待实现“二次开发”。开发区产业升级可以充分借鉴国内其他工业园区的升级案例。

深圳的“南山云谷”原为平山股份公司的旧厂房，过去以低端加工制造业为主。平山股份公司出资1600多万元对园区进行改造，与南山科技创业服务中心合作，引进一批云计算、互联网、新一代通信技术等新兴产业企业入驻，实现“园区+校区+社区”三区融合，园区产值从改造前（2010年）的8亿元提升到2012年的35亿元。

深圳“智恒产业园”原为大新股份公司的旧厂房，位于南头关口深南大道旁。园区占地面积约0.13平方公里，建筑面积约0.165平方公里，共30栋。目前已经成功转型为深圳市首家战略性新兴产业园区。产业园建成后将大力培育和发展生物医药、节能环保、新一代信息技术等战略性新兴产业。园区将于两年内完成改造，改造完成后园区将成为南山区产业集群化和规模化效应最大的产业园区之一。

青岛开发区北江路上的青岛云制造与云应用产业示范基地项目投入运营短短3个月，就开始实现盈利。该项目办公用房租用的是建成区内原青岛吾鲁拉玩具厂闲置已久的旧厂房。该厂区现已成为青岛开发区云制造与云应用产业基地，通过聚集高端人才，助力开发区人口结构、产业结构、经济结构的升级转型。青岛博云公司也通过“借壳生蛋”，让该区原有的一处老厂房实现了产业的“腾笼换鸟”，由于租用的是经过改造的旧厂房，大大缩短了运营周期，用了很短的时间就壮大起来。

佛山的顺德工业设计园是顺德区政府推出的首个工业设计外包服务产业化集群项目，地处顺德制造业核心区域。项目采取政府扶持、企业主导、市场化运营的方式，立足于为家电、家具、机械、服装、模具等顺德支柱产业提供工业设计服务。项目成功引入“设计之都”深圳，促使国家级工业设计园落户北滘镇，工业设计园的设计选择“现有厂房+改造提升”的模式，由高素质设计机构改造镇属企业的旧厂房，改造后价值得到极大提升，为“三旧”改造树立了良好的标杆。

广州开发区应盘活闲置的旧厂房，向建设高端制造业、中央商务区和发展现代服务业迈进。要充分利用相关政策，鼓励建成区内的工业企业进行“退二进三”改造，“腾笼换鸟”，按照一地一策、一企一议的原则，分类处置盘活闲置工业用地。鼓励企业把工业生产项目迁入工业园区，利用闲置旧厂房腾出土地，发展商贸物流、金融、酒店餐饮等第三产业，发展现代信息服务业，建设中央商务区。将已到期的土地纳入储备，对土地未到期但已停产或有意向退出中心城区的企业，制定好方案。对腾退的可改造利用的工业旧厂房，制定切实可行的改造方案，将它们“变废为宝”，使其成为现代服务业项目的招商载体。在进行“腾笼换鸟”的过程中，可以通过资金扶持或补贴的形式实现闲置厂房再利用。

4．广州开发区新业态产城融合提升发展

基于广州开发区“以高品质城市空间促进产业发展”的发展理念，借助（新）黄埔区成立机会，对广州开发区进行更新改造，将使广州开发区城市空间的培育路径更清晰化，实现广州开发区的再一次腾飞。针对服务体系、空间建设与特色彰显三个方面提出广州开发区更新改造的空间策略。

以多层次产业服务体系培育产业城区平台。围绕以互联网信息技术、创意设计、物联网技术、电子商务为主的产业发展需求，广州开发区可构建多层次服务体系，抓紧完善基础服务，着力发展专业化服务，并强化高端增值服务，培育产业城区平台。

有机更新培育创智型产业社区。针对广州开发区高度建成的空间现实，倡导渐进式、针灸式的有机更新模式。依据工业区用地信息系统，对工业区内用地构成进行清理，对具有更新潜力的空间选择适宜的更新模式（拆除重建、功能改变、综合整治），并建议优先选用功能改变和综合整治两种更新模式，避免大拆大建。

彰显空间国际化气质。吸引高素质人才需要创造优质的生活环境，以生态化、宜居性理念为核心，汇聚国际化高档物管中心、商务中心、名流聚集中心的国际化社区是其中的关键。此外，在交通支撑上强调国际先进的低碳交通理念，倡导建立地铁、公交、城市主快速路、慢行系统等相衔接的综合交通体系，打造快慢有序的“低碳交通示范社区”。

搭建公平灵活的开发实施机制。妥善选取“政企合作、企业间联合”两种实施推动模式。其中，一部分公益性公共设施（如教育设施）和基础设施的落实需要在以政府为主导实施方的同时，强化政企合作，即以保障公共目标实现为出发点，在充分尊重原有开发主体发展诉求和合法权益的基础上，协商谈判、合作解决部分实施难点；同时，由于临港商务区规划中存在多个具有开发实施、管理运营的市场主体，企业之间的合作开发将有利于区域规划项目的整体落实，减少实施难度，实施过程中需以签订合约的方式，建立企业之间的合作机制，明晰各方的权责利益。

5．保护性地开发（新）黄埔区文化旅游片区

深度发掘老黄埔对外贸易史和历史文化遗迹。黄埔港是海上丝绸之路的起点，在中国对外贸易史上具有极其重要的地位，建议充分挖掘历史文化遗迹和旅游资源，大力开发“（新）黄埔区海上丝绸之路文化旅游片区”。进一步优化和完善旅游产品；将南海神庙文化商贸综合旅游区保护性开发规划与广州东部滨江新城、珠江黄金岸线的规划成果对接；尽快编制南海神庙文物保护规划，结合文物保护规划编制旅游开发规划；串联周边旅游资源共同打造东部高端文化旅游产业聚集区。

着力打造“黄埔军校历史文化景区”。对黄埔军校旧址所在的长洲岛进行深度开发，以军校本部及其周边的孙中山故居、总理纪念碑等为历史文化景观中心，与以东翼的古炮台区、南边的济深公园复原区、西翼东征烈士墓园为代表的西区组成相应的旅游发展轴线，以扯旗山生态山林为景区大背景，包括军营区、村镇区、军工造船厂在内，总体上形成较完整的、有机的旅游风景区格局。根据现有用地特征、结构布置以及管理需求，全区拟划分“八区一带”，其中“一带”为北部滨水浏览带，“八区”包括军校本部主题景观区、山地原真纪念公园景区、海军基地景观观望区、古炮台遗址观光景区、工业文化遗产景观区、现代军事博览保留区、旅游集镇商业服务区以及旅游新区入口用地。

（三）（新）黄埔区更新改造的开发模式：多主体共同参与模式

目前，我国城市更新改造的模式可以按照改造主体和改造方式两种形式进行划分。按照改造主体的不同，可分为政府改造模式、市场改造模式和混合改造模式；按照改造方式的不同，可分为全盘重建型、局部调整型和重点控制型。在城市更新改造过程中，政府不论采取行政行为还是商业行为，最终都会产生治理上的困境，这是因为政府、企业、居民作为旧城改造的主要行动者，他们在追求各自利益的重复博弈中会产生负外部性。综合分析上述更新改造模式的优缺点，并充分研究（新）黄埔区城市更新改造中的矛盾焦点与现实条件，本文认为，（新）黄浦区应采取“多主体共同参与模式”。

这种模式应区分行动者的不同角色，以产权为纽带，以外部性成本内部化为基础，通过合约安排使政府、开发商和原住地居民组成利益共享、风险共担的共同体。具体构想是：在既定的旧城改造范围内，城市基础设施和公共服务设施由政府投入，不计入改造成本，旧房屋的拆除、重建及所增加的商业面积由开发商和原产权人按照一定的比例投入，而扣除对原产权人弃产的补偿和回购房的成本之外，通过出租商业面积而产生的利润，由原产权人与开发商按股分红。

在这样一个“利益共享、风险共担”的新模式运作下，（新）黄埔区改造不再是单一的政府或市场行为，而是一个兼顾公共利益和私人利益的社区集体行为。这一改造模式将有助于实现：将旧城改造的成本和收益在政府、投资者和原住地产权人之间内部化；产权人享有真正意义上的决策权；社区可持续发展。

广州国际商贸中心研究基地成果

作者：张昱 刘力 肖奎喜

李铁成 陈龙江 姜怀宇

崔文生 郑京淑