第三节 项目经理的岗位要求
由于现代房地产项目经理在项目管理中的重要地位，因此对其知识结构、能力和素质的要求越来越高，甚至达到苛刻的程度。实践证明，纯技术人员是不能完全胜任项目经理工作的。
一、知识要求
房地产项目经理首先是一名管理专家，通常要具备如图1-22所示的知识要求。
图1-22 房地产项目经理的知识要求
其中，某些专业知识可能是来自工程方面专家的一般性解说。如果项目经理没有相应的工程专业技术知识，那么他很难在项目管理和实施过程中被人接受和真正介入项目之中。现代房地产项目经理只有具备广博的知识，才能对项目进行迅速的分析和设计，抓住问题的关键，提出解决问题的方法和程序。
二、技能要求
在现代房地产项目中，由于项目自身及其所处环境的复杂性，导致项目对项目经理的能力具有特殊的要求，具体要求如图1-23所示。
图1-23 房地产项目经理的技能要求
1.领导能力
领导工作就是通过别人来完成工作，项目经理需要通过项目团队来达到目标。
首先，项目经理应懂得如何授权和分配职责，采取参与和顾问式的领导方式，发挥导向和教练作用，让成员在职责范围内充分发挥能动性，自主地完成项目工作。
其次，项目经理应善于激励。由于项目经理没有太大的权力对成员进行物质方面的激励，因此，非物质激励方式就特别重要。
比如，借助项目的唯一性，给项目成员接受挑战的机会往往可以对优秀的项目成员起到极大的激励作用；另外，对项目成员的工作成绩要及时表示认可，及时是非常重要的，并且最好是当众表扬，比如在上级领导或客户面前对项目团队或具体成员作出正面的评价。
再次，项目经理应该为成员树立榜样，表现出积极的心态，成为团队的典范和信心的源泉。
2.沟通技巧
有效的沟通是项目顺利进行的保证。项目过程中，项目经理需要通过多种渠道保持与团队及分包商、客户方、公司上级的定期交流沟通，及时了解项目的进程、存在的问题以及获得有益的建议。沟通的方式可以是口头的或书面的，如面谈、电话、邮件、会议等。在沟通过程中，项目经理应善于提问，并做到有效地聆听，能站在对方的角度思考问题。
3.人际交往能力
良好的人际关系有助于项目的协调，避免生硬的操作方式。协调是随时需要的，主要来自于项目内部及客户，可能是资源的配置问题，也可能是项目范围的调整等。人际交往需要从一点一滴做起，而且往往发生在项目工作之外，项目经理需要主动、热情。
4.应付压力的能力
项目的特点决定了项目工作过程存在不可预见性，项目经理需要做好随时面对压力或冲突的准备。一旦面临压力或冲突，最重要的是保持冷静，避免陷入困境。项目经理要以乐于解决问题的姿态出现在团队中以及上级或客户面前。
要想项目成功，项目经理是不允许被压垮的。因此，项目经理应经常参加体育锻炼，懂得适时放松自己，保持旺盛的精力。
5.培养员工的能力
出色的项目经理重视对项目成员的培养，通过项目过程提升员工的能力，促进员工的自我发展。项目经理要帮助成员明晰自己的职业与技能发展方向，分配合适的工作任务，鼓励学习和相互交流。
6.时间管理技能
当需要在同一时段处理两项以上的任务时，时间管理就是必要的，而项目经理往往需要同时面对数项甚至十几项任务，可见有效的时间管理是极为重要的。项目经理不仅需要管理好自己的时间，还需要与相关部门及人员订立时间使用协议，尽量减少非预期的时间占用。
三、素质要求
在市场经济环境中，项目经理的综合素质是最重要的，他不仅应具备一般领导者的素质，还应符合项目管理的特殊要求，具体要求如图1-24所示。
图1-24 房地产项目经理的素质要求
1.执着坚持
执着是工作中应具备的精神，是事业成功的关键。在项目管理过程中，会遇到各种问题和挫折，有很多阻力和障碍，项目经理只有坚定信念，坚持原则，才能战胜所有的困难，项目才能取得成功。
2.有亲和力
亲和力是指项目经理和团队相互依赖、相互信任的能力。亲和力是领导团队走向成功的基础，如果一个团队的向心力不够，各自为政，就很难取得成功。要团队的成员都信任你，你必须要关心下属，主动与下属沟通，为下属争取合法权利等，在日常工作中对下属的工作状况、发展方向进行指导，避免其走弯路；在生活中也对其身体状况进行关心，促进身体和心理健康，更好地完成工作任务。
3.品德高尚
只有以德服人的人才能以自己的修养和品德感染人。只有乐于助人，以德报怨，才能使团队向心力加强，提高凝聚力和战斗力，顺利完成工作。
4.口才良好
良好的口才是项目经理鼓舞项目成员的必备武器，良好的口才将会使你无往不利。要使项目管理思想贯彻到每一个项目成员心中，就必须要做到如图1-25所示的演讲原则。
图1-25 演讲原则
5.责任心强
项目经理关系到一个项目的成败，对于公司他必须要承担及时汇报项目进度、成本核算和质量系数的责任，同时也必须保证项目组成员绩效考核、政策落实、预留人才储备等责任，是整个项目中责任最大的人，如果没有良好的心理素质和应对能力是无法担负责任的。
实际工作中项目经理主要负责项目组的人员安排调度、工作分配、工作审核、工作跟踪、项目计划、项目汇报总结、成本核算、利润分配等职责。
6.以身作则
项目管理的一个重要工作就是定义各种规范和制度，但是这些规范和制度的执行除了靠项目经理的执着推行、口才宣传、力主培训、惩戒得当之外，关键还是在于项目经理的以身作则。如果项目经理都违反自己规定的条款，那么团队成员也不会自觉遵守这些规定。
7.善于总结
项目经理要善于总结，只有不断地总结才能不断地完善，总结成功的经验，也要总结失败的教训，总结的过程就是不断改进的过程。
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项目管理成功的关键原则
项目管理，就是以科学的方法和工具，在范围、时间、成本三者之间找到一个合适的平衡点，以便所有项目干系人都尽可能的满意。项目是一次性的，旨在产生独特的产品或服务，但不能孤立地看待和运行项目。这就要求项目经理要用系统的观念来对待项目，认清项目在更大的环境中所处的位置，这样在考虑项目范围、时间及成本时，就会有更为适当的协调原则。具体来说，项目管理成功应遵循以下九个原则。
1.任何事都应当先规划再执行
就项目管理而言，很多专家和实际工作人员都一致认为：需要项目经理投入的最重要的一件事就是规划。详细而系统的由项目小组成员参与的规划才是项目成功的基础。当出现了不适于规划的情况时，项目经理应制定一个新的规划来反映环境的变化。规划、规划、再规划就是项目经理的一种工作方式。
2.应时刻向项目小组成员传递紧迫感
项目在时间、资源和经费上都是有限的，项目最终必须完成，但项目小组成员大多有自己的工作，在项目进行过程中，有些人会逐渐丧失紧迫感。这就需要项目经理以各种方式提醒项目小组成员关注项目的目标和截止期限，如定期检查、召开例会、制作一些提醒的标志置于项目的场所等。
3.确定一种最佳的项目生命周期
标准的信息系统开发模型可以将专业标准和成功经验融入项目计划，不仅可以保证质量，还可以最大限度地降低重复劳动。因此，当遇到时间和预算压力需要削减项目时，项目经理应确定一种最佳的项目生命周期。
4.使所有项目目标和项目活动能够被生动形象地交流和沟通
项目经理在项目开始就应当形象地向项目小组描述项目的最终目标，以确保与项目有关的每一个人都能记住。项目成本的各个细节也都应当清楚、明确、毫不含糊，确保每个人对此都能达成一致意见。
5.采用渐进的方式逐步实现目标
如果试图同时完成所有的项目目标，只会造成重复劳动，既浪费时间又浪费金钱。俗话说，一口吃不成胖子，项目目标只能一点一点地去实现，并且每实现一个目标就应进行一次评估，以确保整个项目进程能得以控制。
6.确保项目得到明确的许可
在实现项目目标的过程中获得明确的许可是非常重要的。应将投资方的签字批准视为项目的出发点，即项目经理应确保项目启动时已获得所有有权拒绝或修改项目目标的人的审查和批准。
7.按业务需求来设计项目的目标
研究表明，如果按照众所周知记录在案的业务需求来设计项目的目标，则该项目多半会成功。所以，项目经理应当坚持这样一个原则，即在组织机构启动项目之前，就应当为该项目在业务需求中找到充分的依据。
8.把自己看作项目的卖主
在多数情况下，项目经理应将自己看成是所负责项目的卖主，以督促自己完成投资方和用户交付的任务。
9.努力为项目团队寻求最佳人选
最佳人选是指受过相应的技能培训、有经验、素质高的人员。对于项目来说，获得最佳人选往往能弥补时间、经费或其他方面的不足。项目经理应当为项目团队成员创造良好的工作环境，帮助他们免受外部干扰，获得必要的工具和条件以发挥他们的才能等。