1.2　房地产公司成本管理的部门职能与岗位职责

对于不同规模的房地产公司来说，其成本管理的部门职能、岗位设置与岗位职责会有所差异，下面分别对小型房地产公司（项目公司）和大型房地产公司（集团公司）成本管理的部门职能与岗位职责进行说明。

1.2.1　项目公司成本管理的部门职能与岗位职责

在一个项目公司中，成本管理工作主要由成本管理部负责，投资开发部、设计管理部、工程管理部、营销策划部等其他相关部门根据工作需要参与项目成本管理。

（1）成本管理部的部门职能

成本管理部需要负责的工作如下。

①部门目标管理

a.制订经济合理的目标成本，并确保目标成本的有效控制。

b.施工阶段按成本控制文件开展各项成本管理工作。

c.客观准确地评估动态成本，严格审核各项工程费用。

d.最终实现对目标成本的控制，从而提高公司产品的竞争力。

②目标成本、责任成本管理

a.搜集、整理、汇总历史成本资料。

b.确定目标成本总控指标，分解成本控制指标，提出控制要点。

c.汇总编辑项目目标成本指导书及目标成本控制责任书，并负责监控、评估。

d.每月分析目标成本变动情况，汇报项目动态成本。

③预结算管理

a.组织编制及审核工程施工图预算。

b.全面审核竣工工程结算。

c.根据结算报告完成各项工程清算。

④成本信息管理

a.建立和完善工程造价和材料设备价格信息资料库。

b.定期进行专题或综合的成本分析和研究。

c.收集工程造价信息资料。

d.收集公司内及其他公司成本管理先进举措，加以吸收利用和推广。

e.有效使用公司下发的成本管理软件。

f.标准合同文本（工程设计类）的组织编制及审核。

g.审核并及时办理各项合同的审批工作。

h.审核并及时办理各项付款的审批工作。

i.审核并及时办理各项结算的审批工作。

j.按不同类别建立合同及执行情况台账。

⑤成本管理监控评估

a.参与工程、材料及设备的招投标工作。

b.参与合同有关经济条款的审核。

c.定期动态报告目标成本和责任成本的执行情况。

d.定期和不定期抽查评估项目成本管理工作。

e.对项目前期土地成本、方案设计等进行评估，提出意见。

f.对报批报建、营销成本进行监督控制。

⑥成本管理规范建设

a.制订成本管理的有关规范及实施细则。

b.制订并完善目标成本管理体系。

c.制订并完善部门内部管理规范制度。

⑦培训指导

a.组织成本管理规范的培训。

b.为工程管理部提供预算、结算和成本管理的业务指导。

⑧成本预结算管理

a.预算资料原件工程结算前由主办人留存保管。

b.结算资料原件工程结算后由专人统一归档管理。

（2）成本管理部的组织构架与岗位设置

房地产公司成本管理部设置的岗位一般包括成本管理部经理、土建预算主管、土建预算工程师、安装预算工程师（可按专业再细分成为电气预算工程师、给排水预算工程师等）、成本管理工程师等，其组织架构与岗位设置情况如图1-1和表1-1所示。

（3）成本管理部经理的岗位职责与任职要求

成本管理部经理的岗位职责如下。

①目标管理

a.组织确定项目的目标成本。

b.确定部门的工作目标及工作计划。

c.定期检查成本控制目标的执行情况。

d.制订有效的成本控制方法。

e.负责监督和落实部门的工作计划。

②造价审核

a.组织完成各项造价（含合同价、结算价）的确定工作。

b.对造价工作完成部门内的终审。

c.组织重大结算工作及合同的谈判。

③招投标工作。参与公司所有招投标工作。

④制度建设

a.组织制订成本管理的有关规范。

b.组织对成本管理规范的有关培训工作。

c.负责公司成本管理制度的制订。

⑤新项目投资测算。组织项目前期成本调研，便于公司决策。

⑥合同管理

a.起草格式化标准合同文本。

b.对上报合同进行审核。

c.根据实施情况对合同的经济条款进行全面的把握。

⑦预决算管理。负责装修工程及室外园林绿化工程结算工作。

⑧部门管理

a.培养业务骨干。

b.部属激励和绩效考核。

c.负责本部门人力资源的配置和调遣。

⑨相关总协调工作

a.负责本部门所有对内对外的协调工作。

b.组织对外的业务交流活动。

c.负责公司内部成本意识的建立并组织相关培训。

成本管理部经理的任职要求如下。

①工程造价管理、工民建、电气工程、给排水工程或工程经济类专业本科或本科以上学历。

②5年以上相关工作经验、1年以上管理工作经验、1年以上司龄。

③熟悉工程造价管理基础理论、工程管理、工程技术。

④熟悉公司成本管理模式、工作程序，熟悉本部门业务流程。

（4）土建预算工程师的岗位职责与任职要求

土建预算工程师的岗位职责如下。

①施工图预算审核（兼）——土建工程。根据图纸等资料委托咨询单位编制预算，协调咨询单位与施工单位预算核对工作。

②审核工程进度预算。负责根据工程进度和合同约定审核工程进度款，经过审核签认的工程进度款审核表作为工程管理部向施工单位支付工程进度款的依据之一。

③审核现场签证变更

a.负责全部土建工程设计变更和签证单费用的初审。

b.负责按月向成本管理部汇报项目上发生的设计变更和现场签证的办理情况。

④结算工作

a.负责督促施工单位上报工程结算书。

b.负责按相关文件规定审核工程结算资料。

c.负责对工程结算进行初审并按规定进行复审和终审。

⑤动态目标成本

a.负责进行项目动态目标成本跟踪。

b.按月提供出动态成本分析报告（签证变更部分）。

⑥现场签证变更及档案管理

a.负责建立工程设计变更及现场签证费用台账。

b.负责各类决算资料档案及图纸资料管理。

⑦招投标管理。负责招投标工程量清单计算。

⑧日常管理

a.配合及时提供成本管理软件所需相关数据。

b.负责每周部门例会纪要记录及整理。

c.及时总结工作中经验教训供部门内共享。

d.协助部门经理处理日常事物。

土建预算工程师的任职要求如下。

①工程造价管理、工民建或工程经济类专业大专或以上学历。

②2年以上本职工作经验；对本地建筑材料市场有一定了解。

③熟悉工程造价管理基础理论、工程管理、工程技术。

④熟悉本地预算定额，熟练使用预算软件及常用OFFICE软件。

（5）安装预算工程师的岗位职责与任职要求

安装预算工程师的岗位职责如下。

①施工图预算审核——安装工程。根据图纸等资料委托咨询单位编制预算，协调咨询单位与施工单位预算核对工作。

②审核工程进度款。负责根据工程进度和合同约定审核工程进度款（安装部分），经过审核签认的工程进度款审核表作为工程管理部向施工单位支付工程进度款的依据。

③招投标工作

a.对安装工程和材料（设备）招投标工作，预算员要负责对相关的投标单位的入围进行审签。

b.负责协助编制主体工程招标文件，对招标文件的经济条款进行审核。

c.对经济标书进行分析。

④审核现场签证变更

a.负责全部安装工程设计变更和签证单费用的初审。

b.负责按月向成本管理部汇报项目上发生的设计变更和现场签证的办理情况。

⑤结算工作

a.负责督促施工单位上报工程结算书。

b.负责按相关文件规定审核工程结算资料。

⑥动态目标成本

a.负责进行项目动态目标成本跟踪，包括：主体建筑的安装、社区管网及安装甲供材料等。

b.按月提供出动态成本分析报告（安装部分）。

⑦现场管理

a.负责抽查现场有关工程量的准确性。

b.负责督促工程管理部执行工程变更签证管理规范。

⑧合同及付款管理。负责审核合同中有关经济条款。

⑨日常管理

a.负责成本管理软件的日常数据管理工作。

b.及时总结工作中经验教训供部门内共享。

安装预算工程师的任职要求如下。

①电气工程、给排水工程、或工程造价管理专业大专以上学历。

②2年以上本职工作经验；对本地建筑材料市场有一定了解。

③熟悉工程造价管理基础理论、工程管理、工程技术。

④熟悉本地预算定额，熟练使用预算软件及常用OFFICE软件。

（6）成本管理工程师的岗位职责与任职要求

成本管理工程师的岗位职责如下。

①施工图预算管理——土建、安装工程

a.根据图纸等资料委托咨询单位编制预算，协调咨询单位与施工单位预算核对工作。

b.负责编制咨询合同。

②目标成本制订。确定项目目标成本，制订材料设备成本控制明细表。

③结算工作

a.负责督促施工单位上报工程结算书。

b.负责按相关文件规定审核工程结算资料。

c.负责对工程结算进行初审并按规定进行复审和终审。

④信息管理

a.负责按公司要求有效使用成本管理软件，及时完整录入各类数据。

b.负责汇总编制每月公司成本月报，并上报公司领导。

⑤动态目标成本

a.负责进行项目动态目标成本跟踪，包括：主体建筑的土建费、公共配套项目及开发间接费等。

b.按月提供出动态成本分析报告（土建部分）。

⑥审计配合工作

a.对造价咨询公司进行管理，各项审价工作协调。

b.负责准备编制审计所需数据表格工作。

c.负责审计的其他配合工作。

⑦合同及付款管理

a.负责审核合同中有关经济条款。

b.负责建立合同及合同付款台账及成本核算工作。

⑧日常管理

a.配合及时提供成本管理软件所需相关数据。

b.及时总结工作中经验教训供部门内共享。

c.编制项目每月工程资金计划。

d.协助部门经理处理日常事物。

成本管理工程师的任职要求如下。

①工程造价管理、工民建或工程经济类专业大专或以上学历。

②2年以上本职工作经验；对本地建筑材料市场有一定了解。

③熟悉工程造价管理基础理论、工程管理、工程技术。

④熟悉本地预算定额和预算软件，精通常用的OFFICE软件，对数据库有一定了解。

（7）成本管理部岗位职责确认会签表

见本书电子文件。

1.2.2　集团公司成本管理的部门职能与岗位职责

在集团公司中，一般会设置集团成本管理中心对下属各公司（项目公司/城市公司/区域公司）的成本管理工作进行统筹管理，并根据公司的实际情况，可以在集团成本管理中心下设招标合同部和成本管理部进行分类管理。

（1）成本管理中心的部门职能

根据集团的发展需要，成本管理中心可以形成如下的管理体系：通过对管理秩序的提升，形成由集团定目标、成本管理中心定标准、定制度，过程实行分级、分类管理的集团化成本管理体系。最终构建以目标成本为导向、全员责任管理、过程分类控制的业务管理模式。图1-2为成本管理中心的管理体系。

成本管理中心需要负责的工作具体如表1-2所列。

（2）成本管理中心的组织架构

图1-3为成本管理中心的组织架构。

（3）成本管理中心总经理的岗位职责

①在分管副总的领导下，全面负责中心的日常管理工作，对中心及各部门建设发展进行具体指导。

②全面负责中心人员的工作指导和培训规划，具有人事调整建议权。

③全面组织中心外部资源的整合与管理。

④全面负责中心工作的阶段性总结和汇报。

⑤全面协调中心与相关部门的沟通和交流。

（4）成本管理部经理的岗位职责

①在中心总经理领导下，负责部门的日常管理工作。

②拟订并完善公司工程预、结算管理制度。

③负责组织、审核投资项目的前期测算。

④负责组织、审核工程项目的概、预算和决算。

⑤工程动态成本报告、月完成产值报告的汇总分析。

⑥跟踪工程进度，进行动态成本及时审核，调整预算并组织做出差异分析。

⑦组织项目成本核算及管理报告的编制，确保提供数据的准确性。

⑧负责成本数据库的建立和动态管理。

⑨负责本部门内部人员的绩效考核、技能培训等工作。

（5）招标合同部经理的岗位职责

①在成本管理中心总经理领导下，负责部门的日常管理工作。

②拟订并完善有关工程类合同管理办法。

③负责拟订并完善招投标管理制度及招投标工作流程。

④负责组织授权范围内的招投标工作。

⑤审核招标文件，组织开标、评标、定标工作。

⑥负责工程建设合同或协议的审核、签订。

⑦负责集团公司的战略采购工作。

⑧负责主要采购物资的信息收集和询价工作。

⑨负责供货商管理及数据库建设。

⑩负责本部门内部人员的绩效考核、技能培训等工作。

（6）项目公司成本管理部经理的岗位职责

①在成本管理中心总经理和项目公司总经理的双重领导下，全面负责部门的日常管理工作。

②配合集团成本管理部完成项目目标成本测算。

③负责项目的动态成本管理。

④负责授权范围内的招投标及合同管理。

⑤负责集团采购合同的执行。

⑥负责组织项目相关部门对合同进行评估。

⑦负责预、结算审核。

⑧已完项目的整改和维保工作。

⑨负责本部门内部人员的绩效考核、技能培训等工作。

（7）集团成本管理中心与项目公司成本管理部的工作衔接关系

图1-4为集团成本管理中心与项目公司成本管理部的工作衔接关系示意。