1.1　房地产公司的成本构成

项目成本是指作为成本核算主体的项目所在公司开发一个房地产项目发生的全部成本。一个项目所在公司开发数个项目或一个大型项目分成几期开发时，每个项目或每一期工程各自构成数个单独的项目总成本。房地产公司的开发成本一般包括土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、景观环境工程费、配套设施费、开发间接费以及期间费用等，下面分别对其进行详细的介绍。

（1）土地获得价款

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容。

①政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

②合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

③红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通信等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

④拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

⑤“三通一平”费

a.临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

b.临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

c.临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

d.场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运费、旧房拆除等费用。

（2）开发前期准备费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建等前期费用。主要包括以下内容。

①勘察设计费

a.勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等。

b.规划设计费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费；施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费；可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等。

c.建筑研究用房费，包括材料及施工费。

②政府规费

a.工程质量监督费：建设主管部门的质监费。

b.安全监督费：建设主管部门的安监费。

c.工程保险费。

d.报批报建费：交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费及其他报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费等。

e.增容费：水、电、煤气增容费。

③专业顾问费：工程监理费、造价咨询费、机电顾问、幕墙顾问等专业顾问费用。

（3）主体建筑工程费

指项目开发过程中发生的主体建安工程的各项费用，主要包括以下几类。

①临时设施费

a.临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。

b.临时办公室：建造及装饰费用。

c.临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。

d.临时围板：包括设计、建造、装饰费用。

②基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基检测费、降水以及其他基础处理费用。

③结构及粗装修：包括混凝土框架结构（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体等费用。

④门窗工程费用：包括单元门、入户门、户内门、防火门等费用。

⑤公共部位装修费用：包括大堂、电梯厅、楼梯间等精装修费用。

⑥外立面工程费用：包括外墙门窗、外立面饰面、雨蓬、屋面、栏杆等费用。

⑦室内精装修费用：厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

（4）主体安装工程费

指项目开发过程中发生的主体安装工程的各项费用。这类工程费用主要包括以下几类。

①室内水暖电气工程费用：包括室内给排水系统费（包括给排水、直饮水、热水），室内采暖系统（包括地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片），室内燃气系统费，室内电气工程费（包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程盒预埋）。

②设备及安装工程费用：通风空调系统费（包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统），电梯供货及安装费，发电机供货及安装费（包括发电机供货、安装、机房降噪），消防系统费（包括水消防系统、电消防系统，气体灭火系统，防排烟工程），人防设备及安装费（包括密闭门、气体过滤装置）。

③弱电系统费用：居家防盗系统费（包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按钮）、对讲系统费（包括可视及非可视对讲）、三表远传费（水、电、气远程抄表）、有线电视费（有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座）、电话费（主体内外布线及终端插座）、宽带网费（主体内外布线及终端插座）。

（5）社区管网工程费

指项目红线内的各项水、电、煤、采暖、智能化系统等公共管网的配套项目。这类工程费用主要包括以下几类。

①室外给排水系统费用：包括室外给水系统（包括室外给水排管、检查井、水泵房设备以及外接消火栓），雨污水系统等。

②室外采暖系统费用。

③室外燃气系统费用。

④室外电气及高低压设备费用：包括高低压配电设备及安装费（包括红线到配电房的高低压线、高压柜、变压器、低压柜，箱式变压设备），室外强电管道及电缆敷设费（室外强电总平面线路部分），室外弱电管道埋设费（用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井）。

⑤室外智能化系统：停车管理系统（包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统）、小区闭路监控系统（包括摄像头、显示屏及电气系统安装）、周界红外防越（包括红外对扫）、小区门禁系统、电子巡更系统、电子公告屏。

（6）景观环境工程费

①绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、小区周边绿化、私家花园绿化等支出。

②建筑小品：包括雕塑、水景、环廊、假山等费用。

③道路、车行道、人行道、广场建造费：包括道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等费用。

④围墙建造费：包括永久围墙、围栏及大门等费用。

⑤室外照明费：室外照明电气工程。

⑥室外背景音乐费用。

⑦室外零星设施建造费：包括儿童游乐设施、指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。

（7）配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类。

①游泳池建造成本及配套资产购置。

②业主会所建造成本及配套资产购置。

③幼儿园建造成本及配套资产购置。

④学校建造成本及配套资产购置。

⑤网球场建造成本及配套资产购置。

⑥设备用房，包括配电房、水泵房土建及装修费。

⑦车站建造成本及配套资产购置。

（8）开发间接费

①工程管理费：指房地产公司用于项目开发管理的费用，主要包括两类。

a.公司管理费。

b.施工合同外奖金：若项目获得国家或省（市）、部级重大质量奖的额外奖励。

②资本化利息：指直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

③物业管理完善费：包括开发商承担的由物业管理公司代管的大修基金、物业管理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费。

（9）期间费用

①营销设施建造费，包括以下几类。

a.广告设施，如车站广告、路牌广告建造费。

b.售楼处装修、装饰费。

c.样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。

注：主体外搭设的售楼处、样板间还应包括建造费用。主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具等费用可从总费用中扣除。

d.销售模型（售楼沙盘、户型模型等）费。

②销售费用

a.媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告费。

b.展销费：展位费、布置费、制作费等。

c.促销活动费：设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费。

d.宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品、彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆制作或购买费用。

e.现场销售器具费：饮水机、家私等购买费用。

f.销售人工费：工资、奖金、补贴等。

g.看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用。

h.销售代理费及佣金：支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费用和佣金。

i.中介策划及咨询费：支付中介机构进行市场调研、销售策划及相应的咨询费。

j.总产权登记费（政府收费）。

k.分户产权转移登记费（政府收费）。

l.房屋交易费（政府收费）。

m.其他。