2.3　规划设计分析

2.3.1　规划设计分析的要点

①技术经济指标：结合设计分析是否能达到公司对项目开发的基本具体量化指标要求。

②规划条件分析：分析小区如何和周边结合的可行性，包括道路交通、周边市政管网对本项目的支持度等；分析容积率、密度等规划条件对项目指标的限制。

③规划设计概念：如何体现该项目住区规划设计导则的精神；表现项目预期的风格和设计主题。

④技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。

⑤社区可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。

⑥规划设计分析草案图纸。

⑦规划设计分析总平面图。

⑧退让红线要求。

⑨不同功能物业的分布位置分析。

⑩间距分析。

⑪组团规模分析。

⑫市政条件分析图：包括道路交通、道路、停车、水、电、暖、通信等分析图；对于坡地、山地等复杂地形应做全面的地形分析。

⑬样板区选址及构成内容分析。

2.3.2　项目综合经济技术指标

项目综合经济技术指标表和容积率分析表见本书电子文件。

2.3.3　项目产品策划分析

①规划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资效益和经营前景提供技术上的依据。经过对项目有利因素和不利因素的研究，以及规划设计草案中各类产品受各因素影响的情况，编制出图表或文字提交市场营销和成本管理部门，形成项目财务分析和营销策略的基础。

②规划结构对产品策划要求的户型指标的影响因素包括规划中单体的体块的面宽、进深是否和户型要求的面积、采光、通风要求相匹配。

③“有利因素、不利因素”是指对产品定价产生较大影响的因素，需针对具体情况，分析地块及产品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景观朝向等；“不利因素”包括噪声、不良建筑朝向、不良景观等。

④关于各因素的可参考定义

a.应根据各个地区的气候及日照条件制订。

b.良好建筑朝向：“南偏东15°至南偏西15°范围内”的朝向。

c.不良建筑朝向：“西偏南45°至西偏北45°范围内”的朝向；景观朝向：住宅朝向地块内、外的景观资源。