第一节　获取土地的业务概述

我国实行土地的社会主义公有制，城市市区的土地属于国家；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权，其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

在我国土地资源的获取方式主要包括三种：以出让方式取得土地使用权、以转让方式取得土地使用权、以划拨方式取得土地使用权。

一、土地获取方式

（一）以出让方式取得土地使用权

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。土地使用权转让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，2002年5月9日国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。2007年9月28日国土资源部又颁布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

1.招、拍、挂出让制度

招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

2.土地出让合同的签订

根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让须由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同。签订土地出让合同时，应根据2006年6月30日国土资源部颁布的《国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》的规定，严格执行国土资源部与国家工商局联合颁布的《国有土地使用权出让合同示范文本》和《国有土地使用权出让合同补充协议示范文本（试行）》。

3.土地出让金的支付

土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金，未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者还可以请求违约赔偿。土地使用者在支付全部出让金后，向土地管理部门办理登记，领取国有土地使用权证，取得土地使用权。

4.土地使用权的开发

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

5.改变土地使用用途

改变土地使用用途，也称土地变性。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

（二）以划拨方式取得土地使用权

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

①国家机关用地和军事用地；

②城市基础设施用地和公益事业用地；

③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

④法律、行政法规规定的其他用地。

如果要在划拨土地上进行房地产开发，也要补交土地出让金，将划拨土地转为出让土地，也就是常说的“土地变性”。

划拨的土地使用权，一般不得转让、出租、抵押。符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

②领有国有土地使用证；

③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

④依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。

（三）以转让方式取得土地使用权

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，转让土地使用权应符合以下的条件，否则不允许转让：

①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照《城市房地产管理法》的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

（四）投资者投入土地使用权

在房地产开发公司成立时，投资人以土地使用权作为出资，投入房地产开发企业，按照投资比例或约定比例进行利润分成。

（五）其他方式获取土地使用权

房地产开发企业可以通过收购、兼并等方式取得被收购方、被兼并方的企业，进而取得其土地使用权。

二、闲置土地处置制度

为依法处理和充分利用闲置土地，切实保护耕地，1999年4月28日国土资源部颁布了《闲置土地处置办法》。《闲置土地处置办法》所称闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：

①国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；

②已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；

③法律及行政法规规定的其他情形。

另外，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种：1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

三、终止土地使用权

根据《土地管理法》规定，有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回原有土地使用权：

①为公共利益需要使用土地的；

②为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

③土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

④因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

⑤公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

依照上述第①项、第②项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同，主要分为居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。土地使用权出让最高年限由国务院规定。