第一章　规划设计阶段介入

物业管理专业人员对规划设计的参与职责主要表现在全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，把它以咨询报告的形式提交给设计单位并且责成其在设计中予以纠正。图3-1-1所示的一些问题物业公司都有责任和义务向开发企业和设计单位提出建议。

一、建筑物的细部设计

规划设计时，对建筑物各种管线与设施的布局、位置、高度、离墙距离等方面，常有一些被忽略的问题，但从日后使用和维修的角度看，却很重要，如是否每个房间外都预留了放置室外空调机的位置、这些位置是否合理、空调在这些位置上使用时会不会影响周围住户、空调洞口离墙面或地面的距离是否合理，或者冰箱洗衣机预留位置及下水口是否适当、电路接口是否足够，位置是否适当等。类似这些细节问题，一般规划设计人员很难完全预料，但是有经验的物业公司却十分清楚。

因此，物业公司在房屋规划设计时有义务就这些细节问题向设计单位提出，请其注意。仔细完善这些细部设计，体现了房地产开发“精益求精”的开发理念，也只有这样精雕细刻，设计出的房屋才能获得消费者的青睐。

二、配套设施的完善

各类配套设施的完善，是任何物业充分发挥其整体功能的前提，房地产实行综合开发的目的也在于此。如果配套设施等硬件建设先天不足，日后的物业管理将很难搞好。

对于住宅小区幼儿园、学校等公益事业单位，和各类商业服务网点如商店、饮食店、邮电所、银行等，及小区内外道路交通的布置、环境的和谐与美化，尤其是人们休息交往娱乐的场所与场地的布置在规划设计中应加以充分的考虑。对于写字楼、商贸中心等，则商务中心和停车场的大小与位置显得很重要。

物业公司根据以往物业管理的经验和日后实施物业管理的需要，在上述方面应该提出意见和建议。

（1）规划有幼儿园、学校的小区，每千人建筑面积为559～850平方米。

（2）幼儿园应布置在环境安静、接送方便的地段，儿童活动室和活动场地应有良好的朝向，保证室外有一定面积的硬地和一定数量的活动器械。

（3）由于小学或初中学生活泼好动，所以学校应布置在小区边缘，选择比较僻静的地段，并与住宅保持一定距离，以避免其室外活动的喧哗声干扰住户。

（4）规划有商业、服务建筑的小区，每千人建筑面积为353～389平方米。

（5）规划有金融、邮电建筑的小区，每千人建筑面积为16～22.5平方米。

（6）附属建筑如变电站、水泵房、锅炉房、燃气调压站、垃圾站等是否满足使用，并考虑建筑位置是否合理，是否会扰民。

（7）商业、服务业、金融、邮电、居民委员会的布局应相对集中，以便形成小区的服务中心。

三、物业管理用房的规划

物业管理用房是开发商委托设计单位进行规划设计的，物业公司应根据将来物业管理的规模和实际需求对设计进行审核，避免给以后的物业管理工作带来困难。物业管理用房的规划一般应从以下2个方面进行审核。

（一）提供良好的办公环境

（1）以方便业主为目的，物业公司办公地点距各住宅楼的距离应大体相当。

（2）以方便业主为目的设计物业办公的流程模式，并在此基础上对物业的办公用房布局进行审核，看其是否符合办公流程的要求。

（3）办公用房数量和面积是否够用。

（4）库房及工作间的面积是否够用，并且尽可能将库房和工作间安排在相邻处，以利于日后的工作和管理。

（5）认真审核建筑平面图，对哪些地方需要改变门的位置、哪些地方需要打隔断并重新开门、哪些房间便于使用功能的组合等都要做仔细的研究和规划，否则等施工完毕就无法进行改造了。

（6）如有需要应考虑外聘方办公用房、工作用房、库房的需求。外聘方是指电梯维修保养公司、保安公司、保洁公司和绿化公司等。

（7）由于物业办公用房多被安排在地下，所以要尽可能争取良好的采光和通风条件。

（二）提供良好的休息环境

（1）员工的生活环境同办公环境一样，都是物业公司对环境管理的重要组成部分。物业公司对办公环境提出要求，是为了给员工提供良好的工作条件，对生活环境提出要求，是为了给员工提供良好的休息条件，二者的目的都是提高员工的身心健康，提高工作效率。

（2）员工住宿条件应能满足以下要求：住宿房间数量和面积够用；员工食堂、文化娱乐、卫生间、洗浴室列入规划且规划合理。这里不仅要满足物业公司自身员工的住宿需求，还要满足外聘方员工的住宿需求。

（3）由于开发商将员工住宿和活动用房设计在地下建筑内，所以应争取尽可能好的采光、通风条件（有时开发商为了节省投资，不设计天井），以保证员工的身心健康。

（4）较高档次的住宅小区多为低层建筑，地下一层是业主的私房，且不建地下二层，这意味着物业公司可以利用的地下房间的数量有限，因此，物业公司更应该对物业管理用房、员工住宿、生活用房的数量和使用功能进行详细审核，以避免将来物业用房的数量不足或功能不完善。

四、小区公共道路规划

（一）道路的使用功能

道路的规划应满足其使用功能。

（1）应考虑便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、骑自行车、驾驶机动车通行等。

（2）便于清洁垃圾、递送邮件等市政公用车辆通行。

（3）便于救护、消防、装修及搬家等车辆的通行，尤其是楼前小路更应考虑救护、消防、装修及搬家车辆的通行。

有些设计为了片面追求艺术效果，将小区的非主要干道（如楼前的甬道）设计得宽窄不一，窄处机动车辆难以通行，且有些拐弯设计成死角，车辆难以转向，如果车辆强行通过，势必会碾压路旁的绿地、花木甚至损坏道牙，对于这些状况，物业公司在审图时一定要注意。

（二）小区道路分级

小区道路通常分为四级。

（1）一级道路是小区的主要道路，是解决小区内外联系的主干道，路宽应在9米以上。

（2）二级道路是小区次要道路，用以解决内部联系，路宽为7米以上。

（3）三级道路为小区内的支路，用以解决住宅组群的联系，路宽不小于4米。

（4）四级道路为楼门前道路，路宽不小于3米，能满足上面所述的机动车通行要求。

（三）小区道路的规划要求

（1）建筑物外墙面与人行道边缘间距应大于1.5米，与机动车道的距离应不小于3米。

（2）尽端式道路其长度不宜超过120米，尽端处应有12米×2米的回车场地。

（3）单车道，每隔150米应有一段回车处。

（4）道路两边应设有立道牙，以利于保护绿地，并防止下雨时绿地中的泥水、杂物流入路面。

（5）休闲区的甬道或人行步道应因地制宜，不一定全部采用立道牙，但要考虑防止行人踩踏绿地的措施。比如，在过往行人较多的步行道两侧铺装漏孔砖，尤其在道路转弯处，漏孔砖的铺设面积更应大一些，以防止行人贪走近道，踩踏绿地。

（6）在甬道两边栽种小灌木形成“绿篱”，也可以起到阻隔作用。为了景观多样性，可采用“绿篱”隔离和漏孔砖交替使用。

（四）道路铺装要求

（1）高档小区可采用不同色彩的石材或其他彩色砖来铺装路面，而不宜采用沥青路面。

（2）铺装用的彩砖或石材的品种、规格不宜过多，否则会加大日后维修用储料的成本，一般应控制在五种以内，既可以满足不同风格的美观效果要求，也可以降低日后的储料成本。

（3）有机动车通过的路面，铺装材料（不论是石材还是彩砖）的尺寸不宜过大并应达到一定的厚度，以满足承载要求，避免重载车辆对路面的损坏。

（4）铺装应采用防滑材料，避免雨、雪天摔伤行人。

（5）铺装路面应平坦，无沟缝，便于清洁。

（6）铺装路面应易于渗水、排水，避免路面积水。

五、娱乐、健身场所规划

目前许多小区都设计有娱乐、健身场所，对于这一点物业公司在图纸审核阶段也要多加注意。

（一）儿童游戏场地规划

在规划设计时应考虑不同年龄段儿童的特点和需要，一般分为幼儿（2岁以下）、学龄前儿童（3～6岁）、学龄儿童（6～12岁）三个年龄组。

（1）幼儿需要家长或成年人带领，活动量较小，学龄前儿童有很强的依恋家长的心理，活动量和能力都不大，这两组年龄段的儿童游戏场地宜靠近住宅旁，可与老年人、成年人休息活动场地结合布置。

（2）学龄儿童活动能力较大，伴随而来的喧哗声也大，因此他们的游戏场地应远离住宅，以减少对住户的干扰。

（二）老年人、成年人休息及健身场所

老年人和成年人的活动主要是锻炼、聊天、打牌、下棋、乘凉或晒太阳，因而其活动场所应布置在环境较为安静、景色较为优美的地段，一般可结合公共绿地单独设置或与幼儿及学龄前儿童游戏场地结合设计。

（三）对设施的使用功能性设计

物业公司应从住户的视角出发，尽可能全面、细致地考虑各种设施的使用问题，如是否安全规范、是否方便使用和维护等，提出合理化建议，并提请开发商和设计单位注意。

六、垃圾处理规划

对于小区内的垃圾收集方式、垃圾场地的管理、垃圾的运输、垃圾场对周边环境的影响等，在规划设计阶段就应给予充分的关注。垃圾储运场地的位置应考虑以下要点。

（1）方便使用，位置适当。应设置在小区非主要出口处，道路通畅，便于运输。如果有条件，以垃圾运输车辆不进入小区为最佳。

（2）垃圾场距住宅、办公楼窗户16米以上，且处于夏季主导风向的下风口。

（3）垃圾场应比较隐蔽，不碍观瞻。可用较密集的乔木、灌木相间的绿化方式加以隔离或用具有美化效果的建筑形式遮挡。

（4）垃圾场地应有配套的水龙头、地漏，场地铺砌易排水，便于装车、运输、清扫。

（5）关注各楼层垃圾桶的设置是否合理。

（6）楼层、地下室、地下车库、园区环境等处的清洁用水应方便取用。

（7）电梯厅内吸尘用电方便。

（8）天台设置照明及水龙头，以方便清洁使用。

七、园区景观和绿化规划

园区景观和绿地不仅能美化园区，改善小气候、净化空气、减少噪声，为住户创造一个优美、舒适、安逸的居住环境，同时也是城市绿化的组成部分。

（一）规划的要求

1.总体规划的要求

（1）结合投资规模、小区的档次、小区建筑的主体风格及小区的主体文化内涵等因素进行景观形式、风格的规划。

（2）一般应将主体景观设置在小区的主出入口处及园区的中心地带，形成园区整体景观的核心部分。小区主出入口区域的景观最好能体现出小区名称的内涵。

（3）园区内的水景景观不宜过多，较小型小区有一处即可，中型小区有1～2处即可，较大型的小区有2～3处即可，但也应尽可能取下限。如此考虑，不但节省了水资源和电能，也降低了物业管理成本。

（4）由于木栈道的使用寿命短，且养护费用高，一般1～2年即自然损毁，所以景观中的木栈道应不用或少用。

（5）园区里不宜制作太多的“地形”，可在重点地方少量修建。

（6）人造土丘或高地不宜过高，坡度应尽量缓和，以利于存水。此外，人造土丘或高地不能离住户窗户太近。

（7）尽量少建或不建树池，若建造，其高度不应超过50厘米，内径应不小于1.5米（方形树池比圆形树池要美观、大方）。如此规定的原因在于使树根扎在树池之下，既有利于树木生长，而且待树木长大后，树根也不会将树池拱裂。

2.绿地的规划

（1）遵循集中与分散、重点与一般、点线面结合的原则，形成完整统一的居住区绿地系统，并与城市绿地系统相协调。

（2）充分利用原有的自然资源和自然条件。

（3）植物配置和种植力求投资少、管理方便、效益好。为保证采光，不宜在窗前种植高大型乔木和灌木，如果种植，则距离窗户应不小于5米。

（4）园内小块公共绿地，主要供居民（特别是老人、儿童）使用。绿地以观赏为主，也可在其中灵活设置一些游戏娱乐设施，供休息、活动用。

（5）宅旁和庭院绿地主要功能是供业主休息及活动。

（6）院落之间可用“绿篱”、栅栏或花墙隔离。高层住宅前后的绿地，因楼群间隔较大，可作为一般的公共活动之用。

（7）道路绿化在交叉路口的视距三角形内，不应栽植高大乔木、灌木，以免影响驾驶员视线。

（8）在地下建筑物上方种植，其土层厚度一般不应小于1.5米，植大树处土层厚度应不小于2米。所有施工应注意改良土壤，或按《城市园林绿化工程施工及验收规范》中对土质的要求进行施工，施工中应施底肥。

3.植物的选配一般原则

植物的选配要遵循以下原则。

（1）大量而普遍的绿化应选择适宜本地条件、易长、易管、少修剪和少虫害的乔木、灌木树种。

（2）在入口及公共活动场所，应选择观赏性的乔木、灌木或少量花卉。

（3）为较快形成绿化效果，可采用速生与慢生相结合的树种，并以速生树种为主。

（4）行道树宜选用遮阴强的树种。

（5）所有游戏娱乐、健身场地的路边不得种植有刺、有毒植物。

（6）为提高美化效果，可采用乔木和灌木、常绿与落叶、不同树形及色彩多变化的树种搭配组合种植。

（7）根据当地的气候条件，选择适宜本地区生长的植物。

（8）尽量少种或不种时令花卉和草本花卉。

（9）尽量少种宿根花卉，即使栽种，其面积也不应过大。

（二）常见的设计错误

受设计人员的知识、观念、经验及思考问题的角度等因素影响，其设计中会出现诸多偏差或错误，若不予以纠正，势必会给后期的绿化养护管理工作带来许多困难，加大绿化养护管理的成本。

基于此，物业公司必须认真审核景观、绿化的设计图纸，从整体景观效果、使用功能、日后养护、管理成本等方面进行综合分析，纠正图纸错误和偏差，以期最终实现“管理方便、养护费用少、绿化效果好”的目标。

园区景观和绿化规划常见的设计错误见表3-1-1。

八、绿化用水规划

绿化用水应该本着节约水资源、降低养护成本、取水便利等原则进行规划。

（1）绿化用水水源有自来水、中水、雨水三种。为降低养护成本，节约自来水，小区应建设地下雨水收集池（较大的小区至少应建设两个），蓄水容积要足够大，不仅能够收集雨水，还要能够收集景观水池中的废水。

（2）将收集来的池水通过水泵管路与设计中的喷灌管网连接，进行喷灌。如果没有喷灌管网，也可进行人工浇灌。此外，无论有无喷灌管网，均应在小区各楼前后、道路两边以交叉位置和适当间距（以70米左右为宜）设置取水点，以解决喷灌死角用水或人工浇水问题。各楼单元门口通道两侧的喷灌要考虑不影响人员出入。

（3）地下雨水收集池的位置，一般应设在小区雨水总排泄出口处。

（4）自来水价格高自不必说，中水要达到浇灌的标准，其成本也很高。对于人口密度小的高档小区，中水的产量少，不能满足绿化的需求，所以小区的绿化用水应把收集雨水及景观废水作为辅助手段，尽量节约水资源。

（5）为了节约水资源，应采用喷灌方式。因为喷灌方式一般可节水40％左右，所以如果有可能，物业公司应尽可能争取开发商投资喷灌建设。喷灌管线有地埋式和地表敷设式，后者可节省投资，在北方冬季可以收进室内保管。

上述绿化用水的各类问题均应在审核设计图纸时加以关注，这些问题如果不解决好，势必会给后期的绿化养护管理工作带来困难和经济损失。

九、辅助设施规划

辅助设施主要包括社区文化和公益宣传栏、公告牌、信箱、垃圾桶等，这些设施都是由开发商投资提供的，但物业公司要根据以往的管理经验，向开发商提出具体建议和要求。

（1）社区文化和公益宣传栏一般应安装在小区的休闲活动中心区，在与中心区的景观相协调的原则下，物业公司向开发商提出宣传栏的式样、长度和高度要求。在与周围照明相协调的原则下，物业公司应提出对宣传栏的照明要求。注意因宣传栏安装在室外，必须采用不锈钢材料制作。

（2）公告牌一般安装在小区主出入口处、主要通道处或电梯厅，为了整齐美观，物业公司应提出长、宽、高的具体尺寸要求。室内安装的公告牌一般为长方形，以四张A4纸（足够发布公告或通知用）大小的幅面比较适宜；室外安装的一般为公示小区平面图或其他公告，其尺寸需要相对大一些。但不论室内还是室外安装，均应以不锈钢材料制作。

（3）物业公司应根据不同安装情况，分类统计广告牌的数量、尺寸，报告开发商。

（4）信箱也应以不锈钢材料制作，可以安放在整幢楼的一层大堂内，也可以安放在每个单元入口的避风阁内。采用第二种方式的信箱可以设计成两面开箱的形式，即住户可以在避风阁内取出信报，投递员可以将信件和报纸放进箱内，而不必使用“门禁卡”进入单元内，这就大大增加了安全防范的功效。当然，因小区楼宇的形式不尽相同，对信箱的形式、数量、安装方式的要求也不尽相同，所以物业公司应将信箱分类，向开发商提出不同的具体要求。

（5）垃圾桶有不同的样式，室外安放的垃圾桶的式样和色彩应与周边环境相协调。物业公司应将所需垃圾桶的数量和式样以报告形式向开发商提出。

十、公共区域照明及景观照明控制规划

住宅小区道路、公共区域照明及景观照明的控制方式必须科学、合理。选择了控制方案也就决定了以后的运行和管理模式，这不仅关系到日后运行、管理和维护是否方便，更重要的是关系到能否在满足不同照明要求的前提下，大量节约电能，降低物业经营成本。

（一）划分照明区域

（1）视小区占地面积大小，将园区划分成两个或两个以上的控制区域，对每个区域内的道路照明、公共区域照明和景观照明分别进行分类控制，使之面、线、点层次清晰，不但便于运行管理和维护，也可避免因故障而造成整个园区的公共区域无照明。

（2）将每个控制区域的照明按使用功能划分等级，再按照不同使用功能结合实际情况（如建筑物的分布、道路的长短、景观要求、照度要求、照明时间等）划分支路，不同功能的支路不得混合。

（3）将具有相同使用功能的照明进行分组控制才能达到既满足用电需求又节能的目的。

（二）按照使用性质划分照明等级

（1）Ⅰ级照明。Ⅰ级照明是用于安全管理及交通的照明，还可以进一步细分为Ⅰ-1级照明和Ⅰ-2级照明。

——Ⅰ-1级照明是不扰民、高照度的照明，其照明范围是小区围墙和大门区域。Ⅰ-1级照明要求彻夜照明，并达到足够的照度，但不能对邻近住户造成光污染，使灯光扰民，同时还要满足治安监控及夜间巡逻的需要。

——Ⅰ-2级照明是不扰民、柔和照度的照明，其照明范围是小区园内主干道、甬道。Ⅰ-2级照明是为保护行路人安全及夜间巡逻的照明，要求彻夜光照柔和，既能让行人看清路面，又不会使灯光扰民。

（2）Ⅱ级照明。Ⅱ级照明是用于绿地、景观及节日的照明，还可以进一步细分为Ⅱ-1级照明和Ⅱ-2级照明。

——Ⅱ-1级照明是有安全管理要求的照明，其照明范围包括小区内外水系边、小桥、梯级路等易使行人发生意外的场所，要求彻夜照明。

——Ⅱ-2级照明是一般性的照明，其照明范围包括甬路、绿地内、林木间、水下灯、景观等。

——楼内大堂的照明有两种使用功能，一种是单纯的照明作用，一种是美化（景观）作用，当两者均有时，在控制上应加以区分，实行分别控制（大堂内的景观照明属于Ⅱ-2级）。

（3）Ⅲ级照明。Ⅲ级照明是用于园区内功能性活动场区的照明，包括节日灯、游乐场、休闲场、健身场等处的照明。Ⅲ级照明既属于一般性照明，又属于小区园景美化整体的一部分，所以对它们的设计要求归入Ⅱ-2级中。

（三）重要节日的照明

（1）所有节日彩灯及情景照明、功能性照明灯均处于全工作状态，24：00后可适当延长关闭时间。

（2）一般节假日可开启部分节日灯，24：00后可关闭。

（3）平时不开启节日彩灯，有选择地开启景观灯、绿地内的灯，但在23：00后可关闭。楼群之间的甬道照明也应在23：00后关闭。

（4）高档楼内大堂的景观照明常由多个不同形状、不同光色的灯具按照特定的几何形状布置，所以也要分为相应的支路进行控制，才能实现普通照明与景观照明的区别使用，以达到节电的目的。

（四）控制方式

为了实现上述三种等级的照明功能，在相同功能支路分组的基础上，每组的控制方式是时钟控制+手动控制。

这里要求的是“时钟控制”，而不是“时间控制”，即采用时钟控制器，而不是普通的时间继电器。因为对于一个较大型的小区而言，道路、公共区域、景观、节日灯的支路繁多，又有不同的使用要求，而且不同季节的开灯时间也不同，单凭时间继电器是不能满足自动控制要求的。为了减少人工管理的繁琐及达到最大化节电的目的，必须采用时钟控制。手动控制是对时钟控制的补充，当自动控制出现故障时，以手动方式控制照明。

小区围墙灯属于Ⅰ-1级照明，对于较大型的小区，围墙灯的数量多，不仅要求分段控制，还应在分段的同时进行“隔盏”控制，以满足在不同时段内开灯数量不同的要求，既能满足照明需要，又能达到节电的目的。

（五）设计图纸审核

在审核设计图纸时，一定要把握不同使用功能的支路不得混合的要领，还要强调三相负荷平衡的问题。审核设计图纸的过程中，出现最多的有以下6个方面的问题。

（1）不同使用功能的支路混接，如道路照明和景观照明混接、此区域的照明支路同另一个区域的照明支路混接、休闲娱乐场地的照明与道路照明混接等。

（2）有的支路过长，连接的灯具数量过多。

（3）园内主干道高杆灯的间距过密，只有10米左右。适宜的距离为20～25米。

（4）有些楼前甬道的高杆灯正对一层住宅的窗户，易对住户造成光污染，解决的方法是尽量避免灯光直射住户的窗户，选择光线柔和的灯具。

（5）高档楼内大堂的灯饰过分强调美化效果，灯具数量过多，单个灯的功率过大。

（6）在支路组合时，未充分注意将三相负荷尽量平均分配，致使三相负荷有较大的不平衡。

十一、水、电、气等的供应容量

水电气等供应容量是项目规划设计时的基本参数。人们生活和工作质量的提高与改善，必然不断增大对水电气等基本能源的需求，设计人员在规划设计时，要充分考虑到地域特点和发展需要，要留有余地。若硬套下限的国标进行设计，会导致不能正常使用或造成事故。

比如，现在出现的跃层式大套型房屋，8kW/户的电容量经常不够用，如不在设计加以注意，往往会造成住户刚入住不久就申请增容，这样会给物业管理和业主带来不便和经济损失，同时在办理临时用电转正式用电工程中，又需要大量时间、精力及财务支出。又如在宽带网流行的今天，有的新建小区因所处位置偏远，暂时无法接通宽带网络，那么在规划设计时物业公司就要提醒设计人员预先设计好宽带网络的线路和家庭接口位置，将来一旦开通，业主便可即插即用，从而避免了明线安装，方便了业主。

十二、安全保卫系统

规划设计时，对安全保卫系统应给予足够的重视。在节约成本的前提下，尽可能设计防盗报警系统，给业主们创造一个安全的居家环境。如最好用报警系统替代防盗网，因为各式各样的防盗网不仅影响美观，而且一旦发生火灾，会妨碍逃离现场。

十三、消防设施

在建筑设计中，消防设施的配套设置是有严格要求的。自动灭火器位置、自动报警机位置、安全出口、扶梯以及灭火器、沙箱等应利于防火、灭火。物业公司则更着眼于各种消防死角。比如楼的通道部分、电缆井部分在消防设计中一般都考虑不周，自动喷淋装置也不可能顾及到每个角落（当然电路部分是怕水的），所以物业公司应建议在这些地方配备灭火器（电器部分应用二氧化碳灭火器）或灭火沙箱。

十四、建筑材料和主要设备的选用

建筑材料和设备的选用涉及工程质量、造价、维修管理和房地产销售。物业公司应根据自己在以往所管楼宇中所见建筑材料和设备的使用情况、优缺点，向设计单位和开发商提交一份各品牌、型号的建筑材料和设备的跟踪报告，以便设计单位择优选用。比如高层住宅中电梯型号的决定通常由设计人员根据国家标准（常常取下限）直接选用，然而在高层住宅销售和使用过程中，电梯是业主非常关心和敏感的问题，事实证明，适当放大电梯尺寸，虽然增加了部分投资，但却在日后使用过程中更加方便，并能提高整幢建筑物的档次，对房地产销售起到意想不到的促进作用。又如部分商业建筑中，在用电容量和专用变压器的选择问题上，设计人员由于缺乏市场经验，时常选择的变压器型号过大，物业投入使用后，用电功率因素低于国家标准，每月物业公司被罚金额惊人，企业增加了不必要的支出。

因此，规划设计时，对建筑材料和设备的选用，物业公司很有必要根据自己的实践经验提出专业化的建议，从而让建筑材料和设备的选用更加合理、更加科学。

总之，在设计阶段，物业公司选派工程技术人员参加工程规划设计的目的，是从有利于投资、综合开发、合理布局、安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，并提出建议。