导读

2016年即将走完。这一年，房地产市场上演了一波盛世行情，之后一步踏入政策调控的冬天。对于房企来说，如何安然越冬从容迎接春天？在更深层次上，它指向了一个重大命题，即中国房企在新常态下如何找到新机遇和新动能。这就需要我们把房地产行业放到一个更大的视野加以理解，方能拨开短期波动的迷雾，找到下一步的可能行进路径。成熟市场房地产行业发展到今天，已经走过若干个周期，而中国房地产行业还没有经历一个完整周期。观察成熟市场的周期演进，有助于中国房企把握行业的未来趋势。站在这样一个高度，聚焦行业在大的时代背景下的转型诉求，本辑名为《中国房地产：越冬取胜》，从商业模式、新业务、数字化营销、产品设计、资产证券化、组织形式等多个维度入手，尝试着做一次思想的先行探路，希望以此引发各方对行业转型的有益探讨和实践探索。

过去十年中国见证了房地产业的高速增长，随着2013年特殊窗口期逐渐关闭，行业竞争方式开始发生质的改变，企业面临的不确定性急剧增加，市场容错度大幅降低。在总论《开启转型序幕：新常态下中国房地产业的商业模式重塑》中，作者李广宇、张海濛和滕樱君指出，如果说过去十年是整个行业的共荣，下一个十年则是房企个体能力的比拼。房地产开发商必须深刻理解和积极应对新常态下增长方式和增长来源的两大转变。转型的关键是尽快实现从土地开发向资产管理的思路转变。当明确这一顶层变革思路后，三方面重构是实现成功转型的必要条件。房企只有先人一步对能力和平台进行超额投入，才能在房地产行业的下半场赢得价值回报。

中国住宅房地产行业正在从卖方市场转向买方市场，这一过渡期也将是房企弯道超车的绝佳良机。卜览和夏鹏在《数字化重塑客户体验，助力房企弯道超车》一文中认为，随着中国进入“互联网+”时代，消费者（尤其是未来的主力军）的行为已经转向数字化和全渠道，新的技术（如VR、大数据）也为房企突破传统约束提供了可能。作者建议，房企应借助数字化的“四个轮子”实现弯道超车，重塑客户营销体验，打造针对购房者的独特价值主张，占领市场过渡期的先机。

近年来，领先房地产企业纷纷启动围绕“房地产+”的创新与转型，但在许多细分领域，例如商业地产、产业地产等，试水者遭遇了某些转型困境。《回归客户原点：构建地产业务新生态》一文指出，只有从根本上转变业务逻辑，房企才能找到发展新业务的成功路径。在房地产行业的下半场竞争中，以资产作为单一驱动的业务逻辑已经难以维系，战略资源的定义发生了变化，从“土地”转变为“客户”，以及对客户洞见的把握。未来房地产新业务体系将从“资产”为导向的单维或二维体系，转变为以“客户需求”为导向的高维体系。

很多开发企业尝试复制基金模式，启动从加工制造快周转向资产管理模式的转型，但资产证券化进程相对缓慢。事实上，资产证券化不仅是技术手段，其本质是以资金回报要求为起始点，推翻围绕资源获取和销售的传统地产思维，从而再造资产管理业务模式。《以资产证券化再造重资产商业模式》一文从剖析国际领先实践入手，指出成熟的资产管理模式应具备三个特征。这三个特征具有普适性，适用于产业地产、商业地产等不同类型公司。

在本专题中，您还将读到《以客户为中心的产品设计：房地产的下一个价值挖掘点》、《破解创新生成系统密码，打造产业地产制胜法宝》和《民营地产企业合伙人制探索》等文章。我们相信，对转型开展多维度的思考，有助于房企明确转型过程中遇到的瓶颈及问题，从而推动最适合自身的转型路径。

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《麦肯锡季刊》编辑部