第3章 资产评估的基本方法

3.1 复习笔记

第一节 收益法

一、收益法的概念及前提条件

（一）收益法的概念

收益法又称收益现值法、收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。计算公式为：

式中，V表示被评估资产的收益现值，Ai表示第i年被评估资产的未来预期收益值，r表示折现率或资本化率，n表示被评估资产总的收益期限。

（二）收益法的前提条件

1．被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

2．资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可用货币衡量；

3．被评估资产预期获利年限可以预测。

二、收益法的基本程序和基本参数

（一）收益法的基本程序

1．搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料；

2．分析测算被评估对象未来到期收益；

3．确定折现率或资本化率；

4．用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；

5．分析确定评估结果。

（二）收益法的基本参数

1．收益额

收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的所有权人的所得额。收益额有两个特点：

（1）收益额是资产未来预期收益额；

（2）收益额通常是资产的客观收益。

经济收益与会计收益的差异主要体现在确认和计量方面，具体归纳为以下四个方面：

（1）收益确认的时点不同

经济收益要求在资产价值发生变动时确认，而不要求在取得现金或现金要求权时确认；会计收益则只有当价值变化在某项交易中确实发生时才加以确认。

（2）收益确定的方法不同

经济收益把所有资产看作未来可望带给企业的经济利益，期初、期末净资产差异代表了收益，因此，收益确定的主要问题在于会计期初与期末预计未来经济利益的资本化价值的对比，体现的是以现行价值或公允价值为基础的“资产—负债观”；

会计收益则强调已实现收入与相关的历史成本相配比，其差额代表收益，体现的是以历史成本原则和实现原则为基础的“收入—费用观”。

（3）资本保持的概念不同

经济收益依据的是实物资本保持概念，收益的前提是在期末和期初保持一样的状况；会计收益则依据的是财务资本保持概念，收益是现行收入扣除所费历史成本的财务资本所得。

（4）计量的可靠程度不同

经济收益是面向未来的，基于对现在尚未发生但将来可能发生的交易的估计，因而是主观的、易变的；会计收益则是面向过去的，建立在过去实际已经发生的交易的基础之上，主要采用历史成本计量，确保了其客观性和可检验性的特点。

2．折现率

折现率是一种期望投资报酬率，是指在投资风险一定的情况下，投资者对投资所期望的回报率。

（1）折现率确定的一般原则

①折现率必须高于无风险利率；

②折现率应体现投资回报率；

③折现率要能够体现资产的收益风险；

④折现率应与收益口径相匹配。

（2）折现率的构成

从构成上看，资产评估中的折现率应由两部分组成：一是无风险报酬率；二是风险报酬率。即

折现率=无风险报酬率+风险报酬率

如果风险报酬率中不包含通货膨胀率，则折现率又可表示为：

折现率=无风险报酬率+风险报酬率+通货膨胀率

（3）资本化率与贴现率

①资本化率

资本化率，又称本金化率、还原化率。在具体评估操作中，折现率和资本化率没有本质的区别，只是适用场合不同。折现率是将未来一定时期的收益折算成现值的比率，而资本化率是将未来永续收益折算成现值的比率。二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。

②贴现率

折现与贴现的算法几乎是一样的，但这两个词用在不同的领域。折现一般是个财务（金融）的概念，所用的折现率是对未来市场收益率的一种预测。贴现通常是用在票据（银行）上，所用的贴现率一般都是市场当时的利率。

（4）折现率的确定方法

①风险累加法；

②市场比较法；

③资本资产定价模型（CAPM模型）法；

④加权平均资本成本模型（WACC模型）法。

3．收益期限

收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。

三、收益法中常用的计算公式

（一）预期收益值不变

1．预期收益值每年不变，资本化率固定且大于零，收益期无限

其基本公式为：

2．预期收益值每年不变，折现率固定且大于零，收益期有限

其基本公式为：

式中，在资产评估和财务管理等领域常被称为年金现值系数，用（P/A, r, n）来表示，则上式可以写成：

V=A×（P/A, r, n）

（二）预期收益值在m年后保持不变

1．资本化率固定且大于零，收益期无限

其基本公式为：

2．资本化率固定且大于零，收益期有限

其基本公式为：

（三）n年内一定的预期收益值，第n年资产价格为Pn

1．前n年（含第n年）预期收益值不相等，第n年被评估资产价格为Pn，折现率固定且大于零

其基本公式为：

2．前n年（含第n年）预期收益值相等，第n年被评估资产价格为Pn，折现率固定且大于零

其基本公式为：

（四）预期收益值按等比级数变化

预期收益值按等比数递增，逐年递增比例为g，且满足r>g>0，设第1期被评估资产的预期收益值为A，则第2期被评估资产的预期收益值为A（1+g），第i期被评估资产的预期收益值为A（1+g）i-1。其基本公式为：

四、收益法的优缺点

（一）收益法的优点

1．可以比较真实和准确地反映企业本金化的价格，与投资决策紧密结合，应用收益法评估的资产价格易为买卖双方所接受；

2．收益法从资产经营的根本目的出发，紧扣被评估资产的收益进行评估，真正体现了资产商品化在交易市场上的实际价值；

3．适用于具有连续性、高效益的资产，特别是整体资产评估，应用收益法较为方便，评估过程简单，评估结果准确。

（二）收益法的缺点

1．预期收益预测的难度较大，不仅受主观判断的影响，而且还直接受到未来收益不可预见因素的影响；

2．评估方法一般只适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项生产经营性资产的评估，局限性大；

3．折现率和资本化率比较难以确定；

4．没有独立收益能力和连续性收益或收益达不到一定水平的资产，不能采用收益现值法。

第二节 成本法

一、成本法的概念及前提条件

（一）成本法的概念

成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。成本法的基本公式为：

资产评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

（二）成本法的使用

成本法从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减各种贬值来反映资产价值。成本法主要适用于继续使用前提下的资产评估。在运用成本法时，要求被评估资产具有以下前提条件：

1．被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；

2．被评估资产应当具备可利用的历史资料；

3．被评估资产必须是可以再生的或可以复制的；

4．必须是随着时间的推移具有贬值特性的资产，否则不能运用重置成本法。

（三）重置成本法的使用

重置成本法充分考虑了资产的有形和无形贬值，因而对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都是适用的，是资产评估中最基本的方法之一。以下情形普遍运用重置成本法评估资产的价值：

1．通货膨胀造成被评估资产的现行市价大幅度提高；

2．社会技术进步因素导致被评估资产，尤其是生产设备等固定资产出现较大的无形损耗；

3．因对现有资产进行技术更新或改造，使被评估资产的使用效益大幅度提高；

4．因被评估资产的使用年限的估计偏大或偏小，而使被评估资产计提的折旧同资产的自然损耗不相吻合。

二、成本法的基本参数

（一）资产的重置成本

资产的重置成本是指资产的现行再取得成本，分为以下两类：

1．复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本；

2．更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象具有同等功能效用的全新资产的成本。

（二）实体性贬值

资产的实体性贬值又称有形损耗，是由于资产使用磨损和自然损耗造成的贬值。

（三）功能性贬值

功能性贬值是指由于技术进步引起的资产相对落后而造成的资产价值贬值。

（四）经济性贬值

经济性贬值是指由于外界经济环境变化而引起的资产价值贬值。

三、成本法中各个参数的确定方法

（一）重置成本的估算方法

1．重置核算法

重置核算法利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。

（1）购买型资产

购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程，如果被评估资产属于需要运输、安装的资产，资产的重置成本具体由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要的费用构成。如果不需运输与安装，购买价就是重置价。

（2）自建型资产

自建型把自建资产作为重置方式，它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等计算资产的重置成本。

2．价格指数法

价格指数法是指利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。计算公式为：

重置成本=资产的账面原值×价格指数

或：重置成本=资产的账面原值×（1+价格变动指数）

式中，价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。

（1）定基价格指数

定基价格指数=（评估基准日价格指数÷资产购建时的价格指数）×100%

（2）环比价格变动指数

X=（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）×…×（1+an）×100%

式中：X——环比价格指数；ai——第i年环比价格变动指数，i=1,2,3, …, n。

3．功能价值类比法

功能价值法是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。

（1）生产能力比例法。计算公式为：

这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力呈线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是呈正比例变化。

（2）规模经济效益指数法。规模经济效益指数法假定资产的生产能力与其重置成本之间呈非线性关系，其关系表示为：

即：

公式中的x被称为规模经济效益指数，通常是一个经验数据。

4．抽样统计分析法

运用统计分析法确定某类资产的重置成本的步骤如下：

（1）在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别，如把机器设备按有关规定划分为专用设备、通用设备、运输设备、仪器、仪表等，把房屋建筑物按结构划分为钢结构、钢筋混凝土结构等。

（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用重置核算法、价格指数法、生产能力比例法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。

（3）估算被评估资产的重置成本，计算公式为：

（二）实体性贬值的测算方法

1．观察法

观察法又称成新率法，是一种综合判断方法，即将多种复杂因素对资产实体性贬值的混合影响简单定量化。计算公式为：

资产实体性贬值=重置成本×（1-实体性成新率）

或：实体性贬值=重置成本×实体性贬值率

2．使用年限法

使用年限法是利用被评估资产的实际使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率（程度），进而估测资产的实体性贬值。

（1）一般情形（未更新改造）

在一般情形下，使用年限法通用的计算公式为：

式中，总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限；实际使用年限=名义已使用年限×资产利用率。

资产利用率的计算公式为：

①当资产利用率＞1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；

②当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；

③当资产利用率＜1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。

（2）更新改造情形

对更新改造问题，一般采取加权法来确定资产的实体性损耗，即先计算加权更新成本，再计算加权平均已使用年限。计算公式为：

加权更新成本=已使用年限×更新成本（或购建成本）

3．修复费用法

修复费用法是指利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产实体性损耗等于其修复费用。

（三）资产的功能性贬值的测算方法

功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：

1．对比被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本的差异；

2．确定净超额运营成本；

3．估计被评估资产的剩余寿命；

4．以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值）。计算公式为：

式中：T为适用的所得税税率；r为折现率；m为尚可使用年限；C1k为第k年被评估资产的运营成本；C2k为第k年新资产的运营成本；C1k-C2k为第k年被评估资产的超额运营成本。

若在剩余寿命内每年的超额运营成本C1k-C2k等于一个常数Cd，则计算公式为：

式中，（P/A, r, m）为年金现值系数。

（四）资产经济性贬值的估计

1．直接计算法

（1）计算出被评估资产由于生产能力下降而减少的年收益；

（2）扣除所得税的影响，计算减少的年收益；

（3）将每年减少的年净收益在剩余寿命期内进行折现，折现值之和则为经济性贬值额。计算公式为：

式中，Ce为年损失额；T为适用的所得税税率；r为折现率；m为尚可使用年限；（P/A, r, m）为年金现值系数。

2．间接计算法

（1）计算经济性贬值率；

（2）经济性贬值率与被评估资产重置成本的乘积即为经济性贬值。计算公式为：

式中，x为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.6～0.7之间。

经济性贬值的计算公式可以表示为：

经济性贬值=重置成本×经济性贬值率

四、重置成本法的优缺点

（一）重置成本法的优点

（1）评估前后资产不改变其原来的用途；

（2）评估对象可以重置再建；

（3）评估对象随着时间的推移，具有损耗和贬值属性；

（4）具有一定的科学性和可行性，对于一些存在无形损耗、贬值或贬值不大的资产评估，操作简便，而对一些没有收益的单项资产及市场上很难找到交易参照性的评估对象，如社会公用设施，重置成本法更为适用。

（二）重置成本法的缺点

（1）用重置成本法对整体资产进行评估，需要将其分解为单项资产逐项评估，然后汇总，比较费时；

（2）各类贬值因素较抽象，难以准确量化；

（3）商誉等无形资产无法单独用重置成本法进行评估，需要与其他方法结合评估。

第三节 市场法

一、市场法的概念及前提条件

（一）市场法的概念

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

（二）市场法的前提条件

1．要有一个活跃的公开市场；

2．公开市场上要有可比的资产及交易活动；

3．参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；

4．参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性．包括市场供求关系、竞争状况和交易条件；

5．参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长．应在一个适度的时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。

二、市场法的基本程序

（一）选择参照物

对参照物选择主要考虑两方面关键因素：

1．参照物的可比性，包括功能、市场条件及成交时间等；

2．参照物的数量问题，尽可能选择多个参照物。

（二）选择比较因素

虽然影响资产价值的基本因素大致相同，但具体到每一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重。因而要针对不同种类资产价值形成的特点，选择影响较大的关键因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。

（三）指标对比并量化差异

根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。

（四）修正参数

市场法以参照物的成交价格作为评定估算评估对象价值的基础，在这个基础上将已经量化的参照物与评估对象对比指标差异进行调增或调减，就可以得到以每个参照物为基础的评估对象的初步评估结果。

（五）综合分析确定评估结果

由于运用市场法通常应选择三个以上参照物，相应地，运用市场法评估的初步结果也在三个以上，而正式的评估结果只能是一个。评估人员需要对若干评估初步结果进行综合分析，以确定最终的评估值。如果参照物与评估对象可比性都很好，评估过程中没有明显的遗漏或疏忽，一般可考虑采用算术平均法或加权平均法确定最终结果。

三、市场法的评估方法

（一）基本公式

假设某类资产价值受n个因素共同影响，这些因素分别用指标factor1, factor2, factorn表示。若选择的参照物有m个，分别标号为1,2, …, m，待估资产的标号为0。参照资产的市场价格分别为price1, price2, …, pricem。资产k（k∈{0,1, …, m}）修正后的指标值分别为factork1, factork2, …, factortorkn。

则待估资产与参照资产i相比较后的比准价格的公式为：

式中，为因素x的修正系数。

此外，还有修正系数累加形式：

估价对象价格=可比实例价格×（1+修正系数1+修正系数2+…+修正系数n）

若采取简单算术平均法确定结果，则市场法的基本公式为：

四、市场法的优缺点

（一）市场法的优点

1．市场法是国际公认的资产评估三大基本方法之一，适用面广，凡是现行市场有交易的，包括整体资产和无形资产，一些流动资产及很多单项资产均可采用；

2．市场法充分考虑了现时市场变化因素，符合实际情况；

3．评估方法直观、简单，又能比较准确地反映被评估资产的现在价值，评估结果容易被交易双方接受。

（二）现行市价法的缺点

1．运用现行市价法评估资产价值必须具备一个公平、活跃的交易市场，这使得该方法的运用受到一定的局限；

2．不适用于专用设备、机器、大部分无形资产以及受到地区、环境等因素严格限制的一些资产的评估；

3．确定比较项目的差异难度较大，在很多情况下难以用数学公式进行量化，往往要靠评估人员的经验判断，从而影响评估结果的准确性。

第四节 评估方法的比较与选择

一、资产业务与资产评估的价格匹配原则

不同资产业务在评估中适用不同的价格标准。特定资产业务的目的不同，在评估其现行价格时具体条件也有所不同，因而评估时依据的价格标准和评估的基本方法也不同。同时，不同的评估目的和不同的评估条件也必须选择相应的价格标准和评估方法。这就是不同资产业务在评估中适用的价格匹配原则。

二、各种评估方法的比较与选择

（一）三个层面的选择

评估方法选择本身，实际上包含了不同层面的资产评估方法的选择过程，即以下三个层面的选择：

1．关于资产评估技术思路层面的选择；

2．在各种资产评估技术思路已经确定的基础上，选择实现各种评估技术思路如具体评估技术方法；

3．在确定了资产评估具体技术方法的前提下，对运用各种具体技术评估方法所涉及的经济技术参数的选择。

（二）选择评估方法的影响因素

在评估方法的选择过程中应注意以下因素：

1．评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应；

2．评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约；

3．评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约；

4．资产评估人员应当清楚，在选择和运用评估方法时，如果条件允许，应当考虑三种基本评估方法在具体评估项目中的适用性，如果可以采用多种评估方法时，不仅要确保满足使用各种方法的条件要求和程序要求，还应当对各种评估方法取得的各种价值结论进行分析，分析可能存在的问题并做相应的调整，确定最终评估结果。

3.2 课后习题详解

一、简答题

1．什么是复原重置成本？什么是更新重置成本？

答：资产的重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两类。

（1）复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。

（2）更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象具有同等功能效用的全新资产的成本。

在计算重置成本时，如果同时拥有计算更新重置成本和复原重置成本的资料，应选择计算更新重置成本。一方面，更新重置成本比复原重置成本便宜，因为新技术提高了劳动生产率，使采用新技术生产相同功能的资产所需的必要劳动时间减少。根据资产评估的替代原则，应选择更新重置成本。另一方面，采用新型设计、材料、工艺制造的资产，无论从使用性能还是成本耗费方面都会优于旧资产。由此可见，更新重置成本与复原重置成本的差异体现在超额投资成本和超额运营成本两个方面。

2．实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的内涵是什么？

答：（1）实体性贬值

实体性贬值即资产的有形损耗，是由于资产使用磨损和自然损耗造成的贬值。由于评估对象一般都不是全新状态的资产，因此大多存在实体性贬值。实体性贬值通常依据新旧程度包括表体及内部构件、部件的损耗程度来确定。

（2）功能性贬值

功能性贬值是指由于技术相对落后而造成的资产价值贬值。由于效能更高的资产广泛使用，原有资产显得生产效率差、精度低下、劳动投入大、产品成本高、质量下降、市场竞争力不强，从而使企业投入相对增加、产出相对下降，这就是被估资产相对于更新资产的功能性贬值。

估算功能性贬值可采用两种方法：一种方法是将复原重置成本与更新重置成本比较，复原重置成本大于更新重置成本的差额，即为一次性投资的功能性贬值；另一种方法是用技术陈旧过时的资产生产成本与新技术资产的生产成本比较，如比较能源、原材料、人工消耗等的高低，从而估算由于过时的陈旧技术使生产成本比新的先进技术增大支出的部分，即营运性贬值，以此来确定功能性贬值。

（3）经济性贬值

经济性贬值是指由于外界经济环境变化而引起的资产价值贬值。如市场变化导致工厂开工不足或产品价格下降等经济因素使企业收益下降而带来的资产贬值。我国在采用重置成本法进行单项资产评估时，一般不考虑资产的经济性贬值。

3．成本法、市场法、收益法的适用范围是什么？各有什么优缺点？

答：（1）适用范围

①成本法适合评估劳动创造的可复制的资产、专用资产和单项资产；

②市场法适合评估具有一定通用性、能够在公开市场上出售的资产；

③收益法适合评估资源性资产、无形资产和企业整体资产。

当然评估方法与评估对象相适应也存在交叉的情况，例如通用性资产同时适合采用成本法和市场法进行评估。

（2）成本法的优缺点

成本法的优点：成本法具有一定的科学性和可行性，对于一些存在无形损耗或贬值不大的资产评估，操作简便。对一些没有收益的单项资产及市场上很难找到交易参照性的评估对象，如社会公用设施，成本法更为适用。

成本法的缺点：①对整体资产进行评估，运用成本法，需要将其分解为单项资产逐项评估，然后汇总，比较费时；②各类贬值因素较抽象，难以准确量化；③商誉等无形资产无法单独运用成本法进行评估，需要运用其他方法结合评估。

（3）市场法的优缺点

①市场法的优点

a．市场法是国际公认的资产评估三大基本方法之一，适用面广，凡是现行市场有交易的，包括整体资产和无形资产、一些流动资产及很多单项资产，均可采用；

b．市场法充分考虑了现时市场变化因素，符合实际情况；

c．评估方法直观简单，又比较准确地反映被评估资产的现行价值，评估结果容易被交易双方接受。

②市场法的缺点

a．运用市场法评估资产价值必须具备一个公平、活跃的交易市场，这使得该方法的运用受到一定的局限；

b．不适用于专用设备、机器、大部分无形资产以及受到地区、环境等因素严格限制的一些资产的评估；

c．确定比较项目的差异难度较大，在很多情况下难以用数学公式进行量化，往往要靠评估人员的经验判断，从而影响评估结果的准确性。

（4）收益法的优缺点

①收益法的优点

a．收益法可以比较真实和准确地反映企业本金化的价格，而且与投资决策紧密结合，应用此法评估的资产价格易为买卖双方所接受；

b．这种方法从资产经营的根本目的出发，紧扣被评估资产的收益进行评估，真正体现了资产商品化在交易市场上的实际价值；

c．对具有连续性、高效益的资产，特别是整体资产评估，收益法具有独特的优越性。当资产数量大、单项资产数量多时，成本法、市场法工作量大，而用收益法较为方便，只要掌握资产的收益额、折现率、收益期限三项参数，评估过程简单，评估结果准确。特别是一些成本法和市场法难以解决的问题可以迎刃而解。

②收益法的缺点

a．预期收益预测的难度较大，不仅受主观判断的影响，而且还直接受到未来收益不可预见因素的影响；

b．评估方法一般只适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项生产经营性资产的评估，折现率和资本化率比较难以确定。没有独立收益能力，没有连续性收益，或收益达不到一定水平的资产，不能采用收益法。

4．功能性贬值的估算应按什么步骤进行？

答：估算功能性贬值，主要是估算资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等方面的差异造成的成本增加或效益降低，可以按下列步骤进行：

（1）对比被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本的差异；

（2）确定净超额运营成本

由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降、所得税额降低，使得企业负担的运营成本低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。

（3）估计被评估资产的剩余寿命；

（4）以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值）。计算公式为：

式中：C1i——第i年被评估资产的年运营成本；C2i——第i年新资产的年运营成本；C1i-C2i——第i年被评估资产的超额运营成本；T——适用的所得税税率；r——折现率。

此外，功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同功能性贬值，计算公式为：

功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

5．如何确定折现率？

答：折现率是一种期望投资报酬率，是指在投资风险一定的情况下，投资者对投资所期望的最低报酬。折现率由无风险报酬率和风险报酬率组成。无风险报酬率一般是参照同期国库券利率。风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资报酬率。在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同，其折现率亦不相同。

确定折现率常用的方法有市场比较法、资本资产定价模型法及加权平均资本成本法。

（1）市场比较法

市场比较法可以通过市场上相似资产投资收益的调查和比较得到被评估资产的折现率。例如，在资产交易市场上调查，得到三个与待评估机器设备同类的资产交易事例，经分析，它们的投资收益回报率分别为11%、12%、13.6%，则取其平均数12.2%作为被评估资产的折现率。

（2）资本资产定价模型法

资本资产定价模型法是通过一项资本投资的回报率与投资于整个资本市场的回报率来衡量该投资的风险补偿。当然应该明确的是该模型确定的折现率是资产的权益成本，而非资本成本。资本资产定价模型法的折现率确定公式为：

资产期望报酬率=无风险利率+（资产平均回报率-无风险报酬率）×β

其中资产期望报酬率即我们所要求的折现率。

（3）加权平均资本成本法

加权平均资本成本法既考虑权益资本成本，也考虑债务资本成本，同时还要考虑债务利息可以抵减所得税的问题。加权平均资本成本的计算公式如下：

加权平均资本成本=权益成本×权益比例+债务成本×（1-所得税税率）×债务比例

其中，加权平均资本成本即我们所要求的折现率。

二、练习题

1．某被评估资产1991年购建，账面价值为60万元，2013年进行评估，1991年、2013年该类资产的定基物价指数分别为120%、170%，则被评估资产的重置成本为多少？

答：被估重置成本=60×（170%÷120%）×100%=85（万元）。

2．现评估某企业某类通用设备，首先抽样选择具有代表性的通用设备6台，估算其总重置成本为45万元，从会计记录中查得这6台设备的历史总成本为60万元，该类通用设备的账面历史总成本为600万元，则该类通用设备重置成本为多少？

答：重置成本与历史成本之比K=45÷60=0.75；

该类通用设备重置成本=600×0.75=450（万元）。

3．某被评估的生产设备每月可生产8000套产品，生产每件产品的工资成本为20元，而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为16元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用6年，所得税税率为33%，适用折现率为12%。根据上述调查资料，求被评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。

答：年工资成本超支额=（20×8000-16×8000）×12=384000（元）；

年工资成本净超支额=384000×（1-33%）=257280（元）；

功能性贬值额==1057782.88（元）。

4．某类设备的价值和生产能力之间呈非线性关系，市场上年加工2500件产品的该类全新设备价值为35万元，现已八成新的年加工1600件产品的被评估设备的价值为多少？（其中规模效益指数为0.6）。

答：资产评估价值=35×80%×（1600÷2500）0.6=21.42（万元）

5．预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为25万元、32万元、38万元、45万元和50万元，假定该企业资产可以永续经营下去，且从第6年以后各年收益均为50万元，折现率为10%，确定该企业持续使用假设价值。

答：利用收益法，则该企业的持续使用假设价值为