第一部分 历年真题及详解

2013年全国经济师《房地产经济专业知识与实务（初级）》真题及详解

一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．房地产是指土地、建筑物及（　）。

A．构筑物

B．其他地上定着物

C．其他建筑物

D．房屋

【答案】B

【解析】房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产基本上与不动产同义，是不动产的俗称，是指土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。土地附着物又称为地上附着物、地上定着物。

2．房地产与其他资产的最大区别是（　）。

A．周围环境、景观固定不变

B．价格易受政府干预

C．所有制不同

D．位置不可移动

【答案】D

【解析】虽然任何资产在某一时间都有一个具体的位置，但房地产不可移动，其位置固定不变；其他资产可以移动，其位置能够改变。因此，价值与区位密切相关几乎是房地产所独有的（不排除相同的商品在不同的购物环境中的售价不同）。

3．具有完善的城市基础设施，土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地称为（　）。

A．生地

B．毛地

C．在建工程

D．熟地

【答案】D

【解析】按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：①生地，是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地；②毛地，是指具有一定的城市基础设施，有地上物需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地；③熟地，是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。④在建工程，是指建筑物已开始建造但尚未竣工、不具备使用条件的房地产；⑤现房，是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。

4．下列不属于房地产专业服务机构的是（　）。

A．金融机构

B．房地产估价机构

C．行政主管部门

D．律师事务所

【答案】C

【解析】房地产专业服务机构主要包括：①金融机构；②房地产估价机构；③律师事务所；④会计师事务所。

5．下列各项中不属于特许经营特点的是（　）。

A．（法人）对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权

B．由同一公司所有，统一经营管理

C．在授权合同中包含一些调整和控制条款

D．受许人需要支付权利使用费

【答案】B

【解析】特许经营具有以下特点：①（法人）对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权；②权利所有者授权其他人使用上述权利；③在授权合同中包含一些调整和控制条款，以指导受许人的经营活动；④受许人需要支付权利使用费和其他费用。

6．按照现行法规，非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（　）年申请续期。

A．半

B．一

C．二

D．三

【答案】B

【解析】《物权法》第一百四十九条规定，非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地使用权外，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订建设用地使用权出让合同，依照规定支付出让金等费用。

7．非住宅建设用地使用权届满，土地使用者申请续期，需（　）土地使用权出让合同。

A．变更

B．重新登记

C．重新签订

D．自动延长

【答案】C

【解析】《物权法》第一百四十九条规定，非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地使用权外，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订建设用地使用权出让合同，依照规定支付出让金等费用。

8．下列选项中，不属于房地产经纪业务的是（　）。

A．房地产买卖代理

B．房地产租赁代理

C．旧房买卖代理

D．物业管理服务

【答案】D

【解析】根据不同的需要，可将房地产经纪业务分为以下6种：①按照房地产经纪对象，房地产经纪业务分为二手房经纪业务和新建商品房经纪业务；②按照房地产经纪对象的用途，房地产经纪业务分为住宅经纪业务和非住宅经纪业务；③按照房地产交易方式，房地产经纪业务分为房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务；④按照房地产经纪服务方式，房地产经纪业务分为居间业务和代理业务；⑤按照房地产经纪服务内容，房地产经纪业务分为房地产经纪基本业务和房地产经纪延伸业务；⑥综合分类。按照房地产经纪对象和交易方式，分为二手房买卖经纪业务、二手房租赁经纪业务和新建商品房销售代理业务等。

9．购买人没有明确的购买目的，看到周围的人购买，自己也跟着购买的需求，即为（　）。

A．消费需求

B．投资需求

C．投机需求

D．跟风需求

【答案】D

【解析】按购买目的或动机，可以将购买房地产的需求归纳为下列4类：①消费需求，又称为自用需求，是购买房地产后自己使用的需求；②投资需求，是购买房地产后以出租来获得回报的需求；③投机需求，是为卖而买的需求，特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而购买房地产，甚至出现疯狂的抢购、囤积居奇；④跟风需求，是购买人还没有明确的购买目的，看到周围的人购买，自己也跟着购买的需求。

10．下列选项中，不属于工程建设的进度、成本与质量管理主要任务的是（　）。

A．组织管理

B．费用管理

C．质量管理

D．验收管理

【答案】D

【解析】工程建设的进度、成本与质量管理的主要任务包括：①组织管理，包括选择施工、原材料供应等参建单位，明确他们在业务往来中应遵守的原则，落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实设计意图、确定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式；②费用管理，主要包括编制费用计划，审核费用支出，研究节支途径；③进度管理，主要进行进度分析，适时地调整计划，协调各参建单位进度；④质量管理，提出质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工程验收；⑤合同管理，对施工前签订的施工合同，进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

11．（　）根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

A．赠送

B．协议出让

C．招标出让

D．拍卖出让

【答案】D

【解析】国有建设用地使用权出让的方式包括：①招标出让方式，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为；②拍卖出让方式，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为；③挂牌出让方式，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为；④协议出让方式，是指国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

12．下列不属于商品房预售许可办理的程序是（　）。

A．受理

B．公示

C．许可

D．登记

【答案】D

【解析】商品房预售许可办理的程序包括：①受理。房地产开发企业规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门当场出具受理通知书；材料不齐的，当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。②审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。房地产开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。③许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送房地产开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达商品房预售许可证。④公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。

13．住房公积金增值收益建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于（　）。

A．40%

B．50%

C．60%

D．70%

【答案】C

【解析】住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于60%，具体比例由各省、自治区、直辖市财政厅（局）确定。

14．《中华人民共和国城市房地产管理法》第58条规定：“国家实行房地产（　）制度”。

A．价格评估人员资格认证

B．价格审批

C．房地产估价师执业资格

D．价格鉴证

【答案】A

【解析】1994年7月5日公布的《城市房地产管理法》第三十三条规定“国家实行房地产价格评估制度”，第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”（《城市房地产管理法》于2007年8月30日作了修改。修改后，原第三十三条和第五十八条分别变成了第三十四条和第五十九条，内容未变）。这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。

15．我国城市市区的土地属于（　）。

A．国家所有

B．该城市所有

C．该城市政府所有

D．该城市全体公民所有

【答案】A

【解析】《土地管理法》第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。”《土地管理法》第八条更明确规定：“城市市区的土地属于国家所有。”

16．为居民创造一个卫生、安静的居住环境，是居住区规划设计的（　）要求。

A．环境

B．使用

C．经济

D．美观

【答案】A

【解析】规划设计的基本要求包括：①使用要求；②环境要求；③安全要求；④经济要求；⑤施工要求；⑥美观要求。其中，环境要求是指要求居住区有良好的日照、通风等条件，防止噪声的干扰、大气和水的污染等，为居民创造一个卫生、安静的居住环境。

17．下列选项中，不属于住房公积金制度作用的是（　）。

A．有利于筹集建房资金，打破了住房建设单纯依靠国家和单位投资的格局，为住房建设提供了长期稳定的资金来源，增加住房供给，提高职工居住质量

B．促进住房消费的增长，活跃住房消费市场

C．基本上解决了我国城镇居民的住房问题

D．推进住房分配货币化进程，提高职工买房的支付能力

【答案】C

【解析】住房公积金制度在推动住房制度改革、加快住房建设、扩大住房需求、促进经济增长等方面发挥了巨大作用，主要表现为：①有利于筹集建房资金，打破了住房建设单纯依靠国家和单位投资的格局，为住房建设提供了长期稳定的资金来源，增加住房供给，提高职工居住质量；②促进住房消费的增长，活跃住房消费市场；③推进住房分配货币化进程，提高职工买房的支付能力；④有利于引导居民调整不合理的家庭生活消费结构，抑制通货膨胀。

18．主要靠房地产经纪人员乃至机构的高层管理人员走出自己的机构，直接深入到各种场所与潜在客户接触来承接业务的房地产经纪机构经营模式是（　）。

A．单店经营模式

B．无店铺经营模式

C．多店经营模式

D．连锁经营模式

【答案】B

【解析】无店铺经营模式的房地产经纪机构并不依靠店铺来承接业务，而主要靠房地产经纪人员乃至机构的高层管理人员走出自己的机构，直接深入到各种场所与潜在客户接触来承接业务。这类机构通常有两种：①以个人独资形式设立的房地产经纪机构；②面向机构客户和大宗房地产业主的房地产经纪机构，如专营新建商品房销售代理的房地产经纪机构。

19．住房公积金的使用范围不包括（　）。

A．管理中心的经营成本

B．职工个人对其住房公积金的使用

C．管理中心对归集的住房公积金的运作

D．管理中心的业务支出和管理费用

【答案】A

【解析】住房公积金的使用范围包括：①职工个人对其住房公积金的使用；②管理中心对归集的住房公积金的运作；③管理中心的业务支出和管理费用。

20．住宅小区开发建设的设施中，（　）费用应列入房地产开发成本。

A．小型商店

B．免费公共厕所

C．图书经营部

D．大型超市

【答案】B

【解析】房地产开发成本包括：①勘察设计和前期工程费，例如市场调研、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招标、施工通水、通电、通路、场地平整等开发项目前期工作所必要的费用；②基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给排水（给水、雨水、污水、中水）、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施的建设费用；③公共服务设施建设费，包括城市规划要求配套的教育（如幼儿园）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务（如居委会）、市政公用（如公共厕所）等非营业性设施的建设费用；④商品房建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用等；⑤其他工程费，包括监理费、竣工验收费等。

21．住房公积金贷款的基本程序不包括（　）。

A．借款人向住房公积金管理中心提出申请

B．住房公积金管理中心初审合格

C．住房公积金管理中心审批借款

D．签订借款合同、办理借款手续

【答案】B

【解析】住房公积金贷款的基本程序包括：借款人向住房公积金管理中心提出申请、受托银行初审合格、住房公积金管理中心审批借款、签订借款合同、办理借款手续、使用及偿还贷款等。

22．住房公积金管理委员会履行的职责不包括（　）。

A．制定和调整住房公积金的具体管理措施，并监督实施

B．根据有关法律法规规定拟定住房公积金的具体缴存比例

C．审批住房公积金归集、使用计划

D．负责收取住房公积金并进行集中管理

【答案】D

【解析】住房公积金管理委员会在住房公积金管理方面履行下列职责：①制定和调整住房公积金具体管理措施，并监督实施；②根据有关法律法规规定，拟订住房公积金的具体缴存比例；③确定住房公积金的最高贷款额度；④审批住房公积金归集、使用计划；⑤审议住房公积金增值收益分配方案；⑥审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告。

23．住房公积金贷款的期限最长不超过（　）年。

A．20

B．25

C．30

D．35

【答案】C

【解析】住房公积金贷款期限由公积金管理中心或受托银行根据借款人的申请及偿还能力确定。根据中国人民银行的规定，每笔公积金贷款期限最长不超过30年，并不得长于借款人法定离休或者退休以后的5年。共同借款的，贷款期限最长不超过30年，并不得长于其中最年轻者法定离休或者退休以后的5年。

24．不属于房地产开发项目编制修建性详细规划的重要依据有（　）。

A．容积率、建筑密度

B．绿地率、建筑高度

C．管线设置、公园个数

D．居住人口密度、建筑后退

【答案】C

【解析】控制性详细规划中确定的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、居住人口密度、建筑后退等控制性指标，是房地产开发项目编制修建性详细规划的重要依据。

25．建筑后退通常以后退距离的（　）进行控制。

A．上限

B．下限

C．上限或下限

D．上限和下限

【答案】B

【解析】建筑后退是指在城市开发建设中，建筑物从规划地块边界后退的距离，通常以后退距离的下限进行控制。

26．区分一项房地产交易是买卖还是出租，主要是看（　）。

A．是否转移了房屋的所有权

B．是否签订了交易合同

C．款项的收取和支付方式

D．交易价格中是否包含地价

【答案】A

【解析】房屋买卖和房屋租赁是房地产交易的重要形式。在房屋租赁中，房屋所有权人不转移房屋所有权，而是把房屋使用权与房屋所有权分离，将房屋在一定期限内让与承租人使用，并通过收取租金，部分实现房地产的价值；房屋买卖则是将房屋所有权转移给他人。因此，二者的区别主要在于是否进行了房地产所有权的转移。

27．需要较长时间才能收回房地产投资的房地产经营方式是（　）。

A．租赁

B．按揭

C．预售

D．现售

【答案】A

【解析】在房屋租赁中，房地产要经过多次交换，达到使用年限以后，房屋所有权人的房地产才从实物形态全部转化为价值形态；房地产买卖则是在买卖过程完成后，房屋所有权人拥有的房地产即从实物形态转化为价值形态。因此，房屋租赁需要较长时间才能收回投资。

28．在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由（　）责令退回。

A．省级土地管理部门

B．市级建设管理部门

C．市级规划管理部门

D．县及县级以上人民政府

【答案】D

【解析】土地管理部门在办理出让、划拨建设用地过程中，如果需要改变建设用地规划许可证核定的用地位置和界限，必须与城乡规划行政主管部门商议，取得一致意见，以保证修改后的用地位置和范围符合城市规划的要求。在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县及县级以上人民政府责令退回。

29．适用于少数保密性很强的建设工程的招标方式是（　）。

A．公开招标

B．邀请招标

C．协议招标

D．电视招标

【答案】C

【解析】协议招标，简称议标，适用于少数保密性很强的建设工程，或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程，由开发商直接邀请施工单位进行协商，确定工程的造价和工期。这种招标比邀请招标的适用范围小，但参与议标的单位也不得少于2家。此外，房地产开发项目工程建设招标还有公开招标和邀请招标两种，公开招标招标单位通过报刊、电视、广播等途径公开发布招标广告，吸引具备相应条件并愿意参加的投标单位参与竞争；邀请招标是一种非公开方式的招标，由招标人向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标的方式。

30．关于房地产经纪人员的义务，下列说法错误的是（　）。

A．遵守法律、法规、行业管理规定、职业道德和执业规则

B．可同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务

C．向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务

D．为委托人保守商业秘密

【答案】B

【解析】房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行以下义务：①遵守法律、法规、行业管理规定、职业道德和执业规则；②不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务；③向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务；④为委托人保守商业秘密；⑤接受国务院建设行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查；⑥接受职业继续教育，不断提高业务水平。

31．房地产交易的特点不包括（　）。

A．实物发生空间位移

B．交易活动主要在区域市场内进行

C．交易存在多层次性

D．买卖和租赁方式并存

【答案】A

【解析】由于交易对象房地产的特性，房地产交易除了具有一般商品交易的共性，还有下列特点：①实物不发生空间位移；②交易活动主要在区域市场内进行；③交易存在多层次性；④买卖和租赁方式并存；⑤二手房市场和新房市场同样发达；⑥对中介服务依赖程度高；⑦与金融的关联性大；⑧受法规政策约束强。

32．将连锁经营与特许经营相结合的经营模式称为（　）。

A．直营连锁经营

B．特许加盟经营

C．特许加盟连锁经营

D．授权经营

【答案】C

【解析】特许加盟连锁经营是将连锁经营与特许经营相结合的一种经营模式，它提供特许经营的方式来开设一个一个的连锁店，而非像直营连锁经营那样由母公司直接投资并拥有各个连锁店。

33．关于收取不动产登记费的说法，正确的是（　）。

A．按件收取

B．按不动产的面积收取

C．按不动产的体积收取

D．按不动产价款的比例收取

【答案】A

【解析】针对登记费标准不统一的状况，《物权法》第二十二条对登记费问题进行了规范，规定“不动产登记费按件收取，登记机构不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。”

34．税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人称为（　）。

A．纳税人

B．征税对象

C．税率

D．减免

【答案】A

【解析】纳税人是纳税义务人的简称，又称为纳税主体，是指税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。

35．关于契税基本特点的说法不正确的是（　）。

A．属于财产税

B．实行一次性征收

C．由土地、房屋权属的承受人缴纳

D．各地的税率相同

【答案】D

【解析】契税具有以下基本特点：①属于财产税；②实行一次性征收；③由土地、房屋权属的承受人缴纳；④各地的税率可能不同。

36．居住人口密度等于（　）。

A．建筑基地占地内的总人口数除以建筑基底占地面积

B．建设用地内的总人口数除以建设用地面积

C．建设用地内的总人口数除以建设用地面积

D．建筑基底占地内总人口数除以建设用地面积

【答案】B

【解析】居住人口密度是指单位建设用地上容纳的居住人口数，单位为“人/公顷”，即：居住人口密度=。

37．按照企业所有制性质划分，房地产开发企业分为（　）。

A．专门从事土地和城市基础设施开发的企业和进行土地和地上建筑物综合开发的房地产开发企业

B．外资房地产开发企业和内资房地产开发企业

C．公有制的房地产开发企业和非公有制的房地产开发企业

D．房地产开发专营公司和房地产开发项目公司

【答案】C

【解析】按照企业所有制性质划分，房地产开发企业分为：①公有制的房地产开发企业，主要是全民所有制经济和集体所有制经济的房地产开发经营企业；②非公有制的房地产开发企业，主要包括民营房地产企业和涉外房地产企业。

38．下列类型的房地产中，通常不会成为房地产经纪对象的是（　）。

A．写字楼

B．住宅

C．廉租住房

D．房地产开发用地

【答案】C

【解析】房地产经纪对象是房地产经纪活动的客体，包括各种类型的房地产，即不仅包括二手房，而且包括新建商品房；不仅包括住宅，而且包括商业用房、写字楼、工业用房等非住宅；不仅包括房屋，而且包括房地产开发用地、房地产开发项目等。其中，二手住宅是房地产经纪最常见、最主要的对象。

39．按照房地产交易方式，房地产经纪业务分为（　）和房地产租赁经纪业务。

A．房地产买卖经纪业务

B．二手房经纪业务

C．居间业务

D．新建商品房经纪业务

【答案】A

【解析】根据不同的需要，可将房地产经纪业务分为以下6种：①按照房地产经纪对象，房地产经纪业务分为二手房经纪业务和新建商品房经纪业务；②按照房地产经纪对象的用途，房地产经纪业务分为住宅经纪业务和非住宅经纪业务；③按照房地产交易方式，房地产经纪业务分为房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务；④按照房地产经纪服务方式，房地产经纪业务分为居间业务和代理业务；⑤按照房地产经纪服务内容，房地产经纪业务分为房地产经纪基本业务和房地产经纪延伸业务；⑥综合分类。按照房地产经纪对象和交易方式，分为二手房买卖经纪业务、二手房租赁经纪业务和新建商品房销售代理业务等。

40．土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（　）。

A．更正登记

B．异议登记

C．预告登记

D．查封登记

【答案】B

【解析】土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。

41．税率的种类不包括（　）。

A．比率税率

B．个人税率

C．累进税率

D．定额税率

【答案】B

【解析】税率是指对征税对象的征收比例，是计算应纳税额的比率，主要包括：①比例税率；②累进税率；③定额税率。

42．下列选项属于财产税的是（　）。

A．营业税

B．土地增值税

C．耕地占用税

D．印花税

【答案】C

【解析】按照税种的类别划分，我国房地产税收可分为四大类：①货物和劳务税类，如营业税等；②所得税类，如土地增值税、企业所得税、个人所得税等；③财产税类，如耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、契税等；④其他税收，如城市维护建设税、印花税等。

43．土地使用权转让不包括（　）。

A．出售

B．赠与

C．交换

D．农村集体土地承包经营权的转移

【答案】D

【解析】土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括：①出售；②交换；③赠与。

44．房地产估价的基本原则是（　）。

A．合法原则

B．价值时点原则

C．独立、客观、公正原则

D．普适技术性原则

【答案】C

【解析】房地产估价原则是指房地产估价活动所依据的法则或标准。它是人们在估价的反复实践和理论探索中，在认识价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的。评估房地产的市场价值，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则。其中，独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。

45．关于商品房预售许可办理程序，下列说法错误的是（　）。

A．房地产开发企业规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门当场出具受理通知书

B．经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定

C．经审查，房地产开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门在受理之日起5日内，依法作出不予许可的书面决定

D．房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅

【答案】C

【解析】商品房预售许可办理的程序如下：①受理。房地产开发企业规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门当场出具受理通知书；材料不齐的，当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。②审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。房地产开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。③许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送房地产开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达商品房预售许可证。经审查，房地产开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。④公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。

46．二手房经纪业务的售后服务内容不包括（　）。

A．信息服务

B．改进服务

C．电话服务

D．跟踪服务

【答案】C

【解析】二手房经纪业务的售后服务内容主要包括三个方面：①信息服务，如为购买人提供装修、家具配置、搬家等信息咨询服务；②改进服务，了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救和改进；③跟踪服务，了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。

47．物业管理最基本、最重要的内容是（　）。

A．环境管理

B．房屋及设施设备管理

C．公共秩序维护管理

D．装饰装修管理

【答案】B

【解析】房屋及设施设备管理是指房屋及配套设施设备的日常运行维护和管理、大中小修及更新改造。房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理最基本、最重要的内容。

48．房地产市场是（　）。

A．全国性市场

B．全球性市场

C．跨地区市场

D．区域性市场

【答案】D

【解析】人们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，从而房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场（城市房地产一般可视为一个城市是一个市场）。

49．对土地和房屋实行一体化开发的行为是（　）。

A．土地开发

B．房屋开发

C．水电开发

D．房地产综合开发

【答案】D

【解析】房地产综合开发是指对土地和房屋实行一体化开发的行为，是一项综合性的房地产开发经营活动。这一开发经营活动往往由某一个房地产开发企业或建设单位负责完成，包括从开发投资决策、获取土地、规划设计、土地开发、房屋建造、竣工验收、商品房租售直至交付使用的全部内容。房地产综合开发是目前采用较多的一种房地产开发方式。

50．一级资质的房地产开发企业，注册资本不低于（　）万元。

A．100

B．800

C．2000

D．5000

【答案】D

【解析】一级资质的房地产开发企业应具备的条件包括：①注册资本不低于5000万元；②从事房地产开发经营5年以上；③近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额；④连续5年建筑工程质量合格率达100%; ⑤上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或完成与此相当的房地产开发投资额；⑥有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；⑦工程技术、财务、统计等业务负责人应具有相应专业中级以上职称；⑧具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；⑨未发生过重大工程质量事故。

51．项目规划建设用地范围内总建筑面积与规划建设用地面积的比值是（　）。

A．建筑高度

B．容积率

C．建筑密度

D．绿地率

【答案】B

【解析】容积率，是指项目规划建设用地范围内总建筑面积与规划建设用地面积的比值。A项，建筑高度，又称建筑限高，是指地块内允许的建筑（地面上）最大高度限制。C项，建筑密度，又称建筑覆盖率，是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的比率。D项，绿地率，是指规划建设用地内各类绿地面积的总和占该建设用地面积的比率。

52．房地产价格的形成条件不包括（　）。

A．有用性

B．稀缺性

C．波动性

D．有效需求

【答案】C

【解析】房地产之所以有价格同其他任何物品之所以有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。

53．取得房地产开发用地的途径不包括（　）。

A．通过市场购买取得

B．通过他人赠送取得

C．通过征收集体土地取得

D．通过城市房屋拆迁取得

【答案】B

【解析】取得房地产开发用地的途径可归纳为以下3类：①通过市场购买取得，在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由买方（房地产开发商）缴纳的税费构成。②通过征收集体土地取得，征收集体土地下的土地取得成本包括征地补偿安置费用、相关税费和土地使用权出让金等土地有偿使用费三个部分。③通过城市房屋拆迁取得，城市房屋拆迁下的土地取得成本包括房屋拆迁补偿安置费用、相关费用和土地使用权出让金等土地有偿使用费三部分。

54．关于卖价、买价、成交价三者的关系，说法正确的是（　）。

A．卖价是站在买者的角度

B．买价是站在卖者的角度

C．买价指买者购买房地产时所愿意支付的最高价格

D．卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格

【答案】D

【解析】理解成交价格，还应对其形成机制，即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解，其主要包括：①卖价是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格；②买价是站在买者的角度，指买者购买房地产时所愿意支付的价格；③卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。

55．所销售的商品房的最低价格是（　）。

A．起价

B．标价

C．成交价

D．均价

【答案】A

【解析】在商品房销售中出现的价格包括：①起价，是指所销售的商品房的最低价格。②标价，又称报价、表格价，是商品房出售人在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。③成交价，是商品房买卖双方的实际交易价格。④均价，是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。

56．异议登记申请人应在异议登记之日起（　）日内起诉。

A．5

B．10

C．15

D．20

【答案】C

【解析】异议登记申请人应在异议登记之日起15日内起诉。如未起诉，或人民法院对其起诉不予受理，或人民法院对其诉讼请求不予支持，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可申请注销异议登记。异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，不予受理。

57．关于房屋及设施设备评价参考的指标公式，错误的是（　）。

A．房屋完好率=（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）/房屋总建筑面积×100%

B．危房率=危险房屋建筑面积/房屋总建筑面积×100%

C．设施设备完好率=完好设施设备数量/设施设备总数量×100%

D．危房率=房屋设备数量×（1-房屋完好率）×100%

【答案】D

【解析】房屋及设施设备评价参考的主要指标包括：①房屋完好率，是指完好房屋和基本完好房屋的建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比，即：房屋完好率=（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）÷房屋总建筑面积×100%; ②危房率，是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分比，即：危房率=危险房屋建筑面积÷房屋总面积×100%; ③设施设备完好率，是指完好设施设备的数量占全部设施设备数量的百分比，即：设施设备完好率=完好设施设备数量÷设施设备总数量×100%。

58．开办图书馆、托儿所、幼儿园是专项服务中的（　）。

A．日常生活服务

B．商业服务

C．文教卫体服务

D．社会服务

【答案】C

【解析】专项服务的内容主要包括下列方面：①日常生活服务，包括为住户收洗衣物、被褥、代购物品、提供室内清扫、装饰装修服务、保管自行车、机动车等；②商业服务，开设小型商场、美容美发店、修理店等；③文教卫体服务，包括以下设施的配备和管理及活动的开展：开办图书馆、托儿所、幼儿园、各类补习班、健身房、网球场，设立医疗站等。④社会服务，包括照顾孤寡老人、拥军优属等；⑤房地产中介服务和金融服务，包括物业代理销售、租赁及相关的策划、代办各种人身保险和财产保险、引入储蓄所和证券营业所等。

59．房屋因为倒塌或者被拆除而在物理形态上消灭是指（　）。

A．放弃所有权

B．所有权消失

C．房屋灭失

D．房屋登记

【答案】C

【解析】房屋所有权注销登记的情况包括：①房屋灭失，是指房屋因为倒塌或者被拆除而在物理形态上消灭。房屋作为登记的客体，是登记的前提和基础，一旦客体不复存在，房屋所有权也失去了依存的基础。②放弃所有权，是指房屋所有权人对所有权的抛弃。

60．土地登记的一般程序为（　）。

A．申请、记载于登记簿、受理、审查、发证

B．申请、受理、审查、记载于登记簿、发证

C．申请、审查、记载于登记簿、受理、发证

D．申请、受理、记载于登记簿、审查、发证

【答案】B

【解析】土地登记的一般程序为：①申请。申请人申请土地登记，应如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。②受理。国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。③审查。国土资源行政主管部门应对受理的土地登记申请进行审查，并按照规定在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，报经同级人民政府批准。④记载于登记簿。国土资源行政主管部门应根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿。⑤发证。土地登记申请书、土地登记审批表、土地登记归户卡和土地登记簿的式样，由国务院国土资源行政主管部门规定。

二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，到少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

61．下列选项中属于房地产实物的是（　）。

A．建筑物的外观

B．建筑结构

C．设施设备

D．装饰装修

E．所有权

【答案】ABCD

【解析】房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等，土地的形状、地势、地质、平整程度等。所有权属于房地产权益所包含的内容，房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。

62．下列原则中，不属于房地产估价原则的有（　）。

A．合法原则

B．替代原则

C．收益最大化原则

D．历史成本原则

E．最高最佳使用原则

【答案】CD

【解析】房地产估价原则主要有以下6项：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最佳使用原则；④价值时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。可以把这些原则分为3个层次：①基本原则；②普适技术性原则；③特殊原则。其中，独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。合法原则、最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则属于普适技术性原则。谨慎原则是房地产抵押估价应遵守的原则，属于特殊原则。

63．房地产经纪机构的连锁经营模式有（　）。

A．无店铺经营模式

B．单店经营模式

C．直营连锁模式

D．特许加盟模式

E．多店经营模式

【答案】CD

【解析】连锁经营模式是一些大型房地产经纪机构所采用的经营模式，通常拥有十几个、几十个乃至几百个、上千个店铺，且采取信息共享、连锁经营的方式。这种经营模式包括直营、特许经营和直营与特许经营混合三种经营模式。有店铺经营模式分为，单店经营模式、多店经营模式和连锁经营模式三种。无店铺经营模式和有店铺经营模式是并列的，是根据是否通过店铺来承接和开展业务划分的。

64．对物业管理的理解，下列说法正确的是（　）。

A．物业管理的主体包括业主和物业使用人、物业建设单位、物业服务企业等多个责任主体

B．物业管理的客体是物业服务企业、物业建设单位，一般是指物业的共用部位、共用设施设备及相关场地

C．物业管理服务的对象是业主和物业使用人

D．物业管理的实施是通过签订物业服务合同，建立业主和物业服务企业之间的平等契约关系，明确双方的权利和义务来实现的

E．物业管理集管理、服务、经营三位于一体，但本质是提供一种有偿服务，属于第三产业

【答案】ACDE

【解析】理解物业管理的内涵，应注意以下6点：①物业管理的主体包括业主和物业使用人、物业建设单位、物业服务企业等多个责任主体。②物业管理的客体是物业，一般是指物业的共用部位、共用设施设备及相关场地。③物业管理服务的对象是业主和物业使用人。④物业管理的实施是通过签订物业服务合同，建立业主和物业服务企业之间的平等契约关系，明确双方的权利和义务来实现的。⑤物业管理集管理、服务、经营三位于一体，但本质是提供一种有偿服务，属于第三产业。⑥物业管理对公共秩序的作用是提供协助性管理服务，属补充性、协助性安全防范性质。

65．不得抵押的房地产包括（　）。

A．土地所有权

B．列入文物保护的建筑物

C．建设用地使用权

D．已依法公告列入拆迁范围的房地产

E．所有权、使用权不明或者有争议的财产

【答案】ABDE

【解析】根据我国法律规定，下列房地产不得抵押：①所有权、使用权不明或者有争议的财产；②已依法公告列入拆迁范围的房地产；③用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；④列入文物保护的建筑物，有重要纪念意义的建筑物；⑤被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；⑥未依法登记领取权属证书的房地产；⑦未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产；⑧行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产；⑨耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外；⑩土地所有权。

66．新建商品房销售业务流程有（　）。

A．接待顾客

B．购买洽谈

C．协助订立商品房买卖合同

D．协助结算成交价款和办理抵押贷款

E．房地产经纪人不负责客户售后服务

【答案】ABCD

【解析】新建商品房销售业务流程：①接待顾客，主要是指接听顾客咨询电话和在售楼处接待前来看房的顾客；②带看现场，即房产经纪人跟顾客初步接触和介绍商品房项目之后，一般要带看样板房和现场；③购买洽谈，即顾客来访过后，筛选出有潜在购买意向的顾客，重点跟进；④协助订立商品房买卖合同，即顾客确定购买意向后，房地产经纪人员就协助其订立商品房买卖合同；⑤协助结算成交价款和办理抵押贷款；⑥售后服务，是商品房销售不可缺少的重要环节，售后服务还能通过老客户带来新客户。

67．物业的主要特性有（　）。

A．不固定性

B．单元性

C．配套性

D．耐久性

E．空间和环境性

【答案】BCDE

【解析】物业主要有下列5个特性：①固定性。指物业的位置不能移动或者移动后会引起性质、形状改变或降低其经济价值的特性。在财产分类上，物业属于不动产。②单元性。指人们可以根据经济上或管理上的需要，将有特定空间范围的建设用地和房屋及其附着物确定为一宗独立的财产，以便确权、交易、使用或管理。③空间和环境性。指构成物业主要内容的房屋和土地，为人们提供一定范围的有限空间和环境。④配套性。指物业中的房屋及配套的各种设施设备，满足人们需要的特性。⑤耐久性。土地具有不可毁灭性，建筑物虽然可能灭失或逐渐损耗，但其自然寿命也不是一两年，而是几十年甚至上百年。

68．住宅专项维修资金的使用原则有（　）。

A．方便快捷

B．公开透明

C．平等

D．自愿

E．受益人和负担人相一致

【答案】ABE

【解析】住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，任何单位和个人不得挪作他用。

69．《印花税暂行条例》列举的凭证有（　）。

A．合同和具有合同性质的凭证

B．产权转移书据

C．土地租赁合同

D．权利、许可证照

E．经财政部确定征税的其他凭证

【答案】ABDE

【解析】《印花税暂行条例》列举的凭证有以下五类：①合同和具有合同性质的凭证；②产权转移书据；③营业账簿；④权利、许可证照；⑤经财政部确定征税的其他凭证。C项，土地租赁合同不属于印花税应税凭证，不缴纳印花税。

70．国家政策免税的主要有（　）。

A．国家机关、人民团体、军队自用的土地

B．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地

C．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地

D．市政街道、广场、绿化地带等公用地

E．个人所有的居住用房及院落用地

【答案】ABCD

【解析】国家政策免税的主要有：①国家机关、人民团体、军队自用的土地；②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；④市政街道、广场、绿化地带等公共用地；⑤直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；⑥由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。E项属于由省、自治区、直辖市税务机关确定是否免税的情况。

71．建设工程招标文件包括（　）。

A．投标人须知

B．合同专用条款

C．工程量清单

D．标底

E．投标书格式

【答案】ABCE

【解析】按照《工程建设项目施工招标投标办法》和《标准施工招标文件》的规定，工程建设项目施工招标文件的构成应当包括：①招标公告（或投标邀请书）; ②投标人须知；③评标办法；④合同条款与格式；⑤采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；⑥图纸；⑦技术标准和要求；⑧投标文件格式；⑨投标人须知前附表规定的其他材料；需要注意的是，对招标文件澄清、修改的内容应当作为招标文件的组成部分。

72．房地产开发经营企业在选择销售渠道时应考虑销售渠道的（　）。

A．先进性

B．可控性

C．社会性

D．适应性

E．经济性

【答案】BDE

【解析】房地产销售渠道的选择原则有：①经济性原则；②可控性原则；③适应性原则。

73．编制房地产广告预算的基本方法有（　）。

A．目标任务法

B．消费者需求法

C．销售百分比法

D．销售人员规模法

E．竞争对等法

【答案】ACE

【解析】房地产广告预算编制的方法有：①目标任务法；②销售百分比法；③量入为出法；④竞争对等法。

74．装修过程中未经批准不应有的行为包括（　）。

A．搭建建筑物、构筑物

B．改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗

C．拆改供暖管道和设施

D．拆改燃气管道和设施

E．安装供暖管道和设施

【答案】ABCD

【解析】装修过程中未经批准不应有的行为是指：①搭建建筑物、构筑物；②改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；③拆改供暖管道和设施；④拆改燃气管道和设施。这里所列的第①项、第②项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第③项行为，应当经供暖管理单位批准；第④项行为应当经燃气管理单位批准。

75．房地产估价报告通常由（　）组成。

A．估价委托书

B．注册房地产估价师声明

C．估价委托合同

D．估价结果报告

E．估价技术报告

【答案】BDE

【解析】房地产估价报告通常由8大部分组成：①封面；②目录；③致委托人函；④注册房地产估价师声明；⑤估价的假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。

76．下列主体中，能被判定具备业主身份的有（　）。

A．房屋权属证书记载的房屋所有权人

B．房屋权属证书记载的房屋所有权人的法定配偶

C．尚未办理产权登记但已实际占有物业的合法买受人

D．房屋登记簿记载的房屋所有权人

E．房屋登记簿记载的房屋所有权人的法定配偶

【答案】ACD

【解析】具备业主身份的情况有三种：①房屋权属证书和登记簿记载的房屋所有人；②物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有的使用人；③法律、法规规定的其他房屋所有权人。

77．物业管理规约对（　）具有约束力。

A．全体业主

B．物业承租人

C．借住在业主家的亲戚

D．物业建设单位和物业服务企业

E．物业的继受人

【答案】AE

【解析】管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。管理规约对物业管理区域内全体业主具有约束力，对物业使用人也发生效力，同时对物业继受人（即业主）自动产生效力。

78．下列财产中，不得抵押的有（　）。

A．宅基地

B．土地所有权

C．集体土地使用权

D．乡镇企业厂房

E．农村企业厂房

【答案】ABC

【解析】《物权法》第一百八十四条规定，下列财产不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

79．等额本金还款抵押贷款方式的特征有（　）。

A．每月支付的本金均等

B．每月支付的利息均等

C．每月还款额先大后小

D．每月还款额先小后大

E．借款人不易发生违约风险

【答案】AC

【解析】等本金还款抵押贷款的规律是：①借款人每月支付的本金是均等的；②每月偿还的利息越来越少，每月还款也越来越少。这种还款方式的缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。

80．下列行为中，列入契税征收对象的有（　）。

A．国有土地使用权出让

B．土地使用权赠与

C．土地使用权交换

D．房屋使用权转移

E．农村集体土地承包经营权转移

【答案】ABC

【解析】以下行为属于转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征税对象：①国有土地使用权出让。②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移。③房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖和赠与，也应征收契税：①以土地、房屋权属作价投资、入股。②以土地、房屋权属抵偿债务。③以获奖方式承受土地、房屋权属。④以预购方式、预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。房屋使用权的转移行为不属于契税的征收范围，不应征收契税。

三、案例分析题（共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

（一）

某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划。现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发。开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。

根据上述资料，回答下列问题：

81．土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的条件是（　）。

A．方案符合当地控制性详细规划要求

B．方案符合土地利用年度计划确定的控制指标

C．补充耕地方案符合土地整理开发专项规划

D．补充耕地面积至少与占用面积相等

【答案】BC

【解析】农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：①符合土地利用总体规划；②确属必须占用农用地且符合土地利用年度计则确定的控制指标；③占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划；且面积、质量符合规定要求；④单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。

82．农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后（　）日内将批复发出。

A．3

B．5

C．7

D．10

【答案】B

【解析】农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。

83．甲公司在对居民点进行房屋拆迁时，应向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为（　）。

A．建设项目批准文件

B．建设用地规划许可证

C．房屋拆迁许可证

D．拆迁计划和拆迁方案

【答案】ABD

【解析】无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都有向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为：①建设项目批准文件；②建设用地规划许可证；③国有建设用地使用权批准文件；④拆迁计划和拆迁方案；⑤办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

84．在房屋主管部门审查、审批拆迁申请后，甲公司作为房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。该协议的特征为（　）。

A．拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人

B．被拆迁人只能是列入拆迁范围的房屋所有权人

C．协议签订有严格的时间限制

D．协议签订有相对的强制性

【答案】ACD

【解析】B项，被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所有权人或使用人。

（二）

某家庭购买了一套价值为40万元的普通住宅，首付款为房价的30%其余房款用银行提供的贷款期为20年、年贷款利率为6%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。该家庭为首次购买商品住房。

根据上述资料，回答下列问题：

85．若将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资的主体为（　）。

A．国家

B．政府

C．企业

D．个人

【答案】D

【解析】个人作为房地产投资主体一般只能从事房地产买卖，也就是房地产置业投资。本题中将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资主体为个人。

86．在贷款期内，该家庭的月还款额为（　）。

A．1667

B．2006

C．2034

D．3067

【答案】B

【解析】贷款总额P=40×（1-30%）=28（万元），月利率i=6%÷12=0.5%, n=12×20=240，利用现值求年值公式A=P×i×（1+i）n÷[（1+i）n-1]，得到A=2006（元）。

87．如月还款额占该家庭月收入的30%，则该家庭的月收入应为（　）元。

A．5557

B．6687

C．6780

D．10224

【答案】B

【解析】本题中，该家庭的月收入应该为：2006÷30%=6687（元）。

88．对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为（　）。

A．贷款利率上调

B．房价下跌

C．房地产周期波动

D．资本价值变化

【答案】AB

【解析】本题中，对家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为：贷款利率上调、房价下跌。

（三）

某商品住宅开发项目的楼面地价为500元/m2，建筑安装工程费为2500元/m2，各项规费为300元/m2。该项目营销方案部分内容如下：（1）前言。（2）市场分析。（3）销售目标和进度计划。（4）销售价格确定：以市场价格为主。（5）销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同；销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。（6）促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息；开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加；对开盘当天前十名购房者给予100元/m2的价格优惠。

根据上述资料，回答下列问题：

89．在该项目市场分析中，应注重（　）。

A．当地商圈的一般规模

B．潜在消费者需求倾向

C．本项目的成本分析

D．项目的机会和威胁

【答案】ACD

【解析】房地产营销方案框架的市场分析包括：①市场背景；②产品分析；③优势；④劣势。

90．该项目采用的销售渠道为（　）。

A．直接渠道、参与代理

B．间接渠道、共同代理

C．间接渠道、参与代理

D．直接渠道、共同代理

【答案】B

【解析】房地产销售的间接渠道是指房地产产品经过房地产经纪机构从房地产开发企业转移到客户。共同代理是指代理人为二人或二人以上，代理权由二人或二人以上共同行使。本题中，该项目采用的销售渠道为间接渠道、共同代理。

91．若该项目预期成本利润率为25%，销售税费率为12%，则按照成本加成定价法确定的价格应为（　）元/m2。

A．3977

B．4261

C．4620

D．4688

【答案】D

【解析】根据成本加成低价法公式：

则该项目确定的价格=（500+2500+300）×（1+25%）÷（1-12%）=4687.5（元/m2）。

92．该项目营销方案采用的促销方式有（　）。

A．广告

B．人员推销

C．活动推广

D．营业推广

【答案】ACD

【解析】房地产开发企业进行促销活动的基本方式，有人员促销和非人员促销两类。非人员促销又包括广告、营业推广和公共关系推广等方式。房地产广告是房地产开发企业通过一定的媒体就其开发的商品房向潜在客户宣传，以促进商品房销售的一种间接促销方式。营业推广是指房地产开发企业运用各种短期诱因扩大商品房的市场影响，鼓励客户购买以促进商品房销售的措施。本题中，该项目营销方案采用的促销方式为广告和营业推广。

（四）

某建筑物的建筑面积100m2，套内建筑面积80m2，按套内建筑面积计算的重置价格为4000元/m2，经过年数10年，经济寿命50年，残值率5%。

根据上述资料，回答下列问题：

93．该建筑物单位建筑面积的重置价格为（　）元/m2。

A．3200

B．4000

C．4100

D．5000

【答案】A

【解析】建筑物单位建筑面积的重置价格=套内建筑面积计算的重置价格×套内建筑面积÷建筑物的建筑面积，本题建筑物单位建筑面积的重置价格=4000×80÷100=3200（元/m2）。

94．采用直线法折旧，该建筑物的成新率为（　）。

A．20%

B．50%

C．81%

D．95%

【答案】C

【解析】成新率=[1-（1-R）t÷T]×100%=[1-（1-5%）×10÷50]×100%=81%。式中，R为残值率，t为已使用年限，T为经济寿命。

95．采用直线法折旧，该建筑物的年折旧额（　）元。

A．4000

B．6080

C．6400

D．7600

【答案】B

【解析】年折旧额=C（1-R）÷N=3200×100（1-5%）÷50=6080（元）。

96．计算该建筑物现值可采用的公式为（　）。

A．建筑物现值=建筑物重置价格-年折旧额

B．建筑物现值=建筑物重置价格×成新率

C．建筑物现值=建筑物重置价格-折旧总额

D．建筑物现值=建筑物重置价格×（1-经过年数÷经济寿命）【答案】BC

【解析】计算建筑物现值可采用的公式为：①建筑物现值=建筑物重置价格×成新率；②建筑物现值=建筑物重置总价-折旧总额。

（五）

王某承租F房屋，该房屋属于全民所有，现由甲公司经营管理。该房屋账面原值为50万元，市场价值为100万元，王某支付的月租金为0.25万元。现甲公司将该房屋与乙公司所有的G房屋互换，G房屋的市场价值为90万元。

根据上述资料，回答下列问题：

97．F房屋在互换前的房产税纳税人应为（　）。

A．王某

B．甲公司

C．乙公司

D．F房屋所在地地方政府

【答案】B

【解析】房屋所有权属于全民的，由经营管理单位纳税，F房屋在交换之前由甲公司经营管理，所以甲公司是房产税的纳税人。

98．F房屋的房产税应纳税额为（　）万元/年。

A．0.03

B．0.36

C．0.42

D．0.84

【答案】B

【解析】房产税的税率分为两种：①依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。②依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。依照房产租金收入计算的应纳税额=房产年租金收入×12%=0.25×12×12%=0.36（万元）。

99．房屋互换中乙公司应纳契税的计税依据为（　）万元。

A．10

B．50

C．90

D．100

【答案】A

【解析】契税的计税依据分为三种情况：①国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，计税依据为成交价格。②土地使用权赠与、房屋赠与的，计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。③土地使用权交换、房屋交换的，契税的计税依据为所交换的土地使用权交换、房屋价格的差额。F房屋市场价值为100万元，G房屋的市场价值为90万元。所以乙公司应纳契税的计税依据是100-90=10（万元）。

100．契税的基本特点有（　）。

A．属于所得税

B．实行一次性征收

C．由土地、房屋权属的，承受人缴纳

D．各地的税率可能不同

【答案】BCD

【解析】契税具有以下基本特点：①属于财产税；②实行一次性征收；③由土地、房屋权属的承受人缴纳；④各地的税率可能不同。