第二章 物业公司系统组织及运作设计

第一节 组织及运作设计

一、基本知识必备

1．组织的概念

从静态的角度看，组织指按照一定的目的和程序组成的一种权责角色结构。从动态的角度看，组织是一种管理职能。按照计划任务的要求和权责关系的原则，对实现目标所必须进行的活动进行分解与合并，进行资源分配和协作，并将组织内的人员进行分配和编制的管理工作系统。

2．组织设计的基本原则

（1）目标原则，这是一条总的原则。组织应该只有一个共同的目标，组织设计作为一种手段，为实现这一共同目标而服务。

（2）分工协作原则，这是组织设计的一条基本原则。按照管理专业化的程度和工作的次序要求进行科学有效的分工；有分工就必然有协作，包括各部门之间和部门内部的协作。

（3）精干高效原则，组织结构力求简单化。对管理机构和人员进行精简，提高效率。避免结构臃肿，人浮于事。

（4）统一指挥原则，这是组织设计原则中最古老的原则。避免指挥分散和多中心，保证指挥的统一性是保证管理有效性的前提。

（5）责权结合原则。责任和权力要相对应，防止责大权小或权大责小的偏差。

（6）集权和分权原则。集权与分权是两个相对的概念，不存在绝对的分权或集权。在组织设计中一定要处理好管理的上下层次之间的关系，把权力集中于上级和适当分散到下级之中。

（7）执行与监督分设原则。组织设计中执行性机构与监督性机构一定要分开设置。

此外，物业企业在进行组织设计的时候，为了适应现代物业发展的社会化、市场化、专业化的要求，还必须考虑以下原则：

（1）实用、高效和灵活原则。

（2）信息畅通，统一集中原则。

（3）专业化管理原则。

（4）具备综合服务性功能的原则。

（5）具备研发创新能力的原则。

二、物业服务企业的组织结构设计

1．组织结构的概念

所谓组织结构，指的是描述组织各部分的排列顺序、聚散状态等各要素之间的相互关系的一种模式，即组织的架构体系。

2．大型物业公司组织结构

大型物业公司一般设置有公司总部、分公司及各项目管理处，公司总部及分公司一般只承担管理职能，项目管理处负责具体项目的物业管理与服务工作，其常见组织结构设置如下图所示。

3．中型物业公司组织结构

中型物业公司常见组织结构如下页图所示。

4．小型物业公司组织结构

小型物业公司常见组织结构如下图所示。

5．小区物业公司组织结构

小区类物业公司常见组织结构如下图所示。

6．商场类物业公司组织结构

商场类物业公司常见组织结构如下图所示。

三、公司管理决策分解

总经理是公司管理的核心，因此，管理决策设计中公司管理是以总经理为核心来设计的。如下图所示：

四、物业公司运作系统

一家公司要有效地运作，必须是决策监控系统、管理执行系统、技术支持系统等环环相扣，围绕着一个目标来完成。如下图所示：

说明：

第一层：决策监控系统。

第二层：管理执行系统。

第三层：技术支持系统。

第四层：价值创造系统。