第二节 物业公司概述

一、物业服务企业的概述

物业服务企业是指按合法程序成立，具备专门资质并且具有独立法人资格和地位，按照物业服务合同从事物业管理和服务活动的经济实体。物业管理服务企业资质等级分为一、二、三级。企业按照行政许可制度提供服务活动，即有明确的经营宗旨和经政府主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济、法律责任，获得物业管理行政部门颁发的资质证书。物业服务企业的主要职能是依照委托管理的契约，施行“自我运转、自我发展、自我完善”的运行机制，对受托物业及委托人提供管理服务。

二、物业服务企业的性质

物业服务企业的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理的服务性决定了物业服务企业的第三产业属性，享受第三产业的优惠政策。物业服务企业的性质具有以下特点：

1．独立的企业法人

物业服务企业按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和使用人提供综合服务与管理的，独立核算、自负盈亏的经济实体。物业服务企业作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。物业服务企业除了具备本行业自身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，也要遵循讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。因此，物业服务企业是一个独立的企业组织，在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。

2．服务性企业

物业服务企业的主要职能是通过对物业的管理及提供的多种服务，为业主创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业服务企业通过对物业的维修养护、清洁卫生安全保障、车辆管理、日常服务以及直接为业主提供其他各种服务来实现收益。这种服务是一种有偿的、带有经营性的企业性服务。属于第三产业的服务性行业，物业公司一定要把打造优质服务当作企业的生命，开发智能化、信息化的现代性服务，更好地整合社会服务资源，使企业的服务不断增值。

3．专业性企业

物业服务企业必须具有相应的资质等级，承担的义务须与其等级相符；其从业人员也须具备相应的专业技能，具备房地产行政主管部门规定的技术等级证书或上岗证书。科学、符合实际情况的专业化的管理和服务决定着企业的实力和竞争力。新技术的开发和应用有利于提高企业的专业水平和办事效率。

4．平等性企业

物业公司与业主的法律地位是平等的，双方对于是否建立服务契约关系具有自主选择权。这也是其与传统的房管行政部门所属房管所、各个房管单位所属房管处的最本质的区别。一个企业的心胸决定了一个企业的未来，物业服务企业一定要有平等、开放的立场和心胸。

三、物业服务企业的类型

物业管理企业可以从存在方式、服务范围、企业所有制性质、管理层次、组建的主体等大致可分为如下类型：

1．按存在方式划分

物业服务企业分独立的物业服务企业和附属于房地产开发企业的物业服务企业两类。前者的独立性和专业化程度一般较高；而后者的发展程度则明显参差不齐，有的只是管理上属公司开发的特定项目，也有已发展成独立的、专业化和社会化的物业服务企业。

2．按服务范围划分

物业服务企业按服务范围划分，有综合性物业服务企业和专门性物业服务企业两类。前者提供全方位、综合性的管理与服务，包括对物业产权管理、维修与养护以及为业主提供各种服务；后者就物业服务的某一部分内容实行专业化管理，如专门的装修公司、维修公司、清洁公司、保安公司等。

3．按企业所有制性质划分

物业服务企业按企业所有制性质划分，可分为国有的物业服务企业以及外商独资、合资或股份制等私营性质的物业服务企业。目前，国有的物业服务企业占大部分，私营性质的企业正在崛起。

4．按管理层次划分

物业服务企业按管理层次划分，可分为单层物业服务企业、双层物业服务企业和多层物业服务企业。单层物业服务企业纯粹由管理人员组成，人员精干，无作业工人，而是通过承包方式把具体的作业任务交给专门性的物业服务企业或其他作业队伍；双层物业服务企业包括行政管理层和作业层，作业层实施具体的业务管理，如房屋维修、清洁、装修、服务性活动等；多层物业服务企业一般规模较大，管理范围较广，有自己的分公司，或者有自己下属的专门作业公司，如清洗公司、园林公司等。

随着物业管理行业的深入发展，物业服务企业将进一步朝着集约化、集团化和国际化的方向发展，这样不仅可以创造规模经济效益，而且有益于节约管理成本、实施品牌管理以及促进物业服务企业的规范化和社会化发展。

四、如何设立物业服务企业

物业服务企业应按国家的法律法规依法设立。

1．组建条件

（1）企业名称的确定。企业的名称属于企业品牌的一部分，因此起名的时候一定要注意合法性和效应性，名称最好简洁、响亮、有寓意、有创意。物业服务企业应具有区别于其他企业的名称。企业名称一般由企业所在地、具体名称、经营类别、企业性质等部分组成，如深圳长城物业管理有限责任公司。具体起名称的时候可以结合行业的特点、所管理的物业的具体特点、企业的地理位置以及创建人的名字等方面来确定名称。企业名称先由申请人向当地工商行政管理部门和行业主管部门提出申请，经确认后即可作为企业名称。根据国家工商行政管理局制定的《企业名称登记管理规定》第九条规定，企业名称不得含有下列内容和文字：

①有损于国家、社会公共利益的。

②可能对公众造成欺骗或者误解的。

③外国国家（地区）名称、国际组织名称。

④政党名称、党政军机关名称、群众组织名称、社会团体及部队编号。

⑤汉语拼音字母（外文名称中使用的除外）、数字。

⑥其他法律、行政法规禁止的。

根据第十四条规定，企业设立分支机构的，企业及其分支机构的企业名称应当符合下列规定：

①在企业名称中使用“总”字的，必须下设三个以上分支机构。

②不能独立承担民事责任的分支机构，其企业名称应当冠以其所从属企业的名称，缀以“分公司”等字词，并标明该分支机构的行业和所在地行政区划名称或者地名，但其行业与其所从属的企业一致的，可以从略。

③能够独立承担民事责任的分支机构，应当使用独立的企业名称，并可以使用其所从属企业的名称中的字号。

④能够独立承担民事责任的分支机构再设立分支机构的，所设立的分支机构不得在其企业名称中使用总机构的名称。

根据《企业名称登记管理规定》，设立公司应当申请名称预先核准，登记主管机关应当在收到企业提交的预先单独申请企业名称登记注册的全部材料之日起，10日内做出核准或者驳回的决定。

登记主管机关核准预先单独申请登记注册的企业名称后，核发《企业名称登记证书》。

（2）企业住所的确定。我国《民法通则》规定，企业法人应以主要办事机构所在地作为住所。物业服务企业应确定其主要办事机构所在地作为企业的住所。物业服务企业设立条件中的住所用房可以是自有产权或租赁用房，或由业主大会提供使用。用租赁房作为住所时，必须办理合法的租赁凭证，房屋的租赁期限必须在1年以上。

（3）物业企业法定代表人。作为企业法人的物业公司一旦注册成立，它的法定代表人就是代表企业法人行使职权的主要负责人。法定代表人必须符合以下条件：

①具有完全民事行为能力。

②具有所在地正式户口或者临时户口。

③具备企业管理的能力和相关专业知识。

④产生程序必须符合国家法律和企业章程的规定。

⑤符合其他有关规定的条件。

（4）物业企业注册的资本。公司成立的三要素是公司法定的人员、公司住所和公司注册资本。注册资本是公司正常经营和承担债权债务的物质保障。

《中华人民共和国公司法》对有限责任公司和股份有限公司的注册资本分别作出最低限额规定。有限责任公司的注册资本，以商业为主的、生产经营为主的公司为人民币50万元，以商业零售为主的公司为人民币30万元，技术开发、咨询、服务性公司为人民币10万元。股份有限公司注册资本最低限额为人民币1000万元。

企业法人登记管理有关规章规定了各类公司的注册资金：生产性公司注册资金不得少于30万元人民币，咨询服务性公司的注册资金不得少于10万元人民币。物业公司作为服务性企业，注册资金不得少于10万元人民币。

股东或发起人可以货币的形式出资，也可用实物、工业产权、土地使用权出资。

（5）物业企业章程。企业章程是明确企业宗旨、性质、资本状况、业务范围、经营规模、经营方式、组织机构以及利益分配规则、债权债务处理方式、内部管理制度等内容的规范性文件，在企业设立时必须形成完整的体系，并提交有关部门备案。其内容一般包括：

①公司宗旨。

②公司名称和住所。

③公司经济性质。

④公司注册资金数额和来源。

⑤公司经营范围和经营方式。

⑥公司组织机构和职权。

⑦公司法定代表人产生程序和职权范围。

⑧公司财务管理制度和利润分配方式。

⑨公司劳动用工制度。

⑩公司章程修改程序。

⑪公司终止程序。

⑫其他事项。

有限责任公司的章程应当载明下列事项：

①公司名称和住所。

②公司经营范围。

③公司注册资本。

④股东姓名或者名称。

⑤股东的权利和义务。

⑥股东的出资方式和出资额。

⑦股东转让出资的条件。

⑧公司机构及其产生办法、职权、议事规则。

⑨公司法定代表人。

⑩公司解散事由与清算办法。

⑪股东认为需要规定的其他事项。

⑫股东应当在公司章程上签名、盖章。

股份有限公司的章程应当载明下列事项：

①公司名称和住所。

②公司经营范围。

③公司设立方式。

④公司股份总数、每股金额和注册资本。

⑤发起人的姓名或者名称、认购的股份数。

⑥股东的权利和义务。

⑦董事会的组成、职权、任期和议事规则。

⑧公司法定代表人。

⑨监事会的组成、职权、任期和议事规则。

⑩公司利润分配办法。

⑪公司解散事由与清算办法。

⑫公司的通知和公告办法。

⑬股东大会认为需要规定的其他事项。

（6）具有符合规定的人员。按《物业服务企业资质管理办法》规定，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不得少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不得少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；从业人员应具有国家规定的职业资格证书。

2．物业企业设立程序

企业营业执照的申请方法：申请人按规定提交相关资料，办理企业注册登记，并领取营业执照。

新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地的房地产主管部门申请资质：

（1）营业执照。

（2）企业章程。

（3）验资证明。

（4）企业法定代表人的身份证明。

（5）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设1年的暂定期。

五、物业服务企业的权利和义务

根据《物业管理条例》和物业管理的实践，物业服务企业的权利和义务可以归纳为以下几种。

1．物业服务企业的权利

（1）物业服务企业应当根据有关法律法规、物业服务合同和物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，结合实际情况，制定管理办法。

（2）按照物业服务合同和管理办法实施管理。

（3）按照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用。

（4）有权制止和向有关行政主管部门汇报违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规和规章制度的行为。

（5）有权要求业主委员会协助履行物业服务合同。

（6）可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目。

（7）可以接受供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收相关费用。

（8）有权将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。

（9）经业主大会的允许，可实行多种经营。

2．物业服务企业的义务

（1）全面履行物业服务合同，依法经营，对业主负责。《物业管理条例》规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业服务企业的义务，首先是全面履行物业服务合同，按照国家和地方政府规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务计划，实施物业管理。物业服务企业要经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护，发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，应立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修。根据业主要求，对住宅的自用部位和自用设备进行维修和更新。物业服务企业提供的物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用的方便、安全。

物业服务合同一经签订，受国家法律保护，合同义务受国家法律监督。如果物业服务企业不全面履行合同，要承担相应的违约责任。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作，并将物业管理资料交还给业主委员会。

（2）接受业主委员会和业主、物业使用人的监督。物业服务企业要定期向业主委员会报告工作，定期公布物业服务费用和代管资金收支账目，接受质询和审计。根据业主委员会要求，列席业主大会及业主委员会会议，解答业主和业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善物业管理。

（3）协助政府部门做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，协助有关部门制止违法、违规行为，维护物业管理区域公共秩序，保障物业管理区域内业主的生命、财产安全。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

（4）接受有关行政管理部门的指导和监督。重要的管理措施实施前要提交业主委员会进行审批。物业服务企业要自觉服从政府主管部门的指导和监督，物业管理公司要接受资质管理，依法登记成立。与业主委员会订立管理服务合同不得损害国家利益、社会公共利益或第三者利益。物业服务合同应到房地产主管部门备案。物业管理公司的管理和经营行为要服从行政部门的管理。

（5）提供优良生活环境，搞好社区文化。

（6）管理过程中一旦发现违法行为，必须及时向有关行政管理机关报告。

（7）物业管理合同终止的时候，向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产。同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业服务企业的财务状况进行审计。

六、物业服务企业资质管理

1．取得资质等级的条件

物业服务企业的资质登记分为一级、二级、三级三个等级。各资质登记物业服务企业的条件如下。

（1）一级资质：

①注册资本人民币500万元以上。

②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。

④管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。

a．多层住宅200万平方米。

b．高层住宅100万平方米。

c．独立式住宅（别墅）15万平方米。

d．办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。

⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

（2）二级资质：

①注册资本人民币300万元以上。

②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。

④管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。

a．多层住宅100万平方米。

b．高层住宅50万平方米。

c．独立式住宅（别墅）8万平方米。

d．办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。

⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

（3）三级资质：

①注册资本人民币50万元以上。

②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。

④有委托的物业管理项目。

⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

2．资质证书的颁发和管理

一级物业服务企业的资质证书由国务院建设主管部门负责颁发和管理。

二级物业服务企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

3．资质等级与项目承接

一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

4．资质等级的动态管理

物业服务企业的资质等级实行动态管理制度，申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：

（1）企业资质等级申报表。

（2）营业执照。

（3）企业资质证书正、副本。

（4）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同。

（5）物业服务合同复印件。

（6）物业管理业绩材料。