第五章 物业公司环境与绿化管理

第一节 环境与绿化管理综述

一、环境与绿化概念

环境是指围绕着人们的空间以及其中可以直接、间接影响人们生活和发展的各种自然因素的总体。无论是住宅小区、商业楼还是其他类型的物业，也无论人们在该物业中是学习、工作还是生活，物业环境对人的身心健康都有着重大影响。物业环境管理即物业公司对所管辖区域内环境的管理，是城市环境管理的重要内容之一，物业环境管理水平是城市居民工作和生活质量的重要标志。物业环境管理包括许多内容，其中绿化管理和卫生管理是最重要的内容。

物业环境是城市环境的一部分，城市环境是城市范围内的环境，物业环境则是某个物业区域内的环境。现在，人们已经由适应环境逐渐转变为主导环境，这表明人类改造自然的能力已经大大增强，对物业环境的管理便是其客观表现。物业环境按物业种类的不同，可以分为生活居住环境、办公环境、商业环境、生产环境等。

绿化能够调节管辖区内局部的生态平衡，是优化、美化管理区的重要因素之一，所以要充分利用管理区内的土地，并且搞好环境的绿化，物业公司可以经常组织业主参加种植浇水、除草等绿化环境的公益活动，使业主的绿化意识不断加强。

二、环境部的架构及管理内容

1．物业环境部的组织架构

物业公司绿化养护的机构设置要从实际出发，可以设立专门的环境绿化养护部门，也可以与公司的清洁部门合并，环境绿化部门至少要设一个养护组兼管理职责。

2．物业环境管理的内容

物业环境管理主要是调控业主或物业受用人和所管理区域的环境保护之间的关系，为创造良好的人居环境而对业主的生产、生活活动进行管理，限制业主破坏自然资源、损坏环境的行为。一般来说，物业环境管理包含下列内容：

（1）建立环境管理机构。物业公司应设置专门的环保机构，具体负责物业区域内的环境管理工作，强调对人居环境的分析和重视。其职责，一是拟订物业区域内环境保护的标准和规范；二是组织环境监测，掌握所管物业区域的环境状况和发展趋势；三是负责具体的环保工作，如环境的净化、美化、绿化；四是组织所管理区域的环境科学研究。

（2）治理环境污染。如果环境受到了污染，必须首先进行环境污染的治理，以下是有关环境污染治理的具体内容：

①空气污染的防治：造成空气污染的主要因素有直接燃煤造成二氧化硫的排放，机动车排放的尾气，基建产生的扬尘等。空气污染防治的目的是消除或减轻物业区域内的各种有害气体、机动车和助动车排放的尾气以及尘土等。其途径为：教育、引导业主和生产单位改变能源结构；硬化地面。空气中的扬尘除基建活动带来的之外，还有一部分是因为物业区域地面尘土遇风引起的。通过硬化地面，减少尘土裸露地面，以减少扬尘的可能；加强绿化。树木、绿草有净化、解毒能力，也有挡风吸尘的能力，它们能净化空气、遮挡灰尘。

因此，绿化是防治空气污染的积极途径；限制机动车车辆驶入。限制机动车辆驶入物业区域，不但能减小噪声，还能减少物业区域内汽车尾气的排放量，减少机动车尾气对物业区域空气的污染；在住宅区内，助动车尽量采用脚踏或推行方式，以防止助动车尾气对物业区域空气的污染。

②水体污染的防治：水体污染的产生是由于生活废水和工业废水等的排放。防治水体污染的主要措施有：对于饮用水，要确保达到饮用标准，要按照规定进行消毒；发现工业废水的排放影响到饮用水时，要及时切断工业废水来源，并加以处理；教育居民不要把固体废弃物扔进水里，防止污染水体；对已经污染的水体，要警告人们不要再饮用；对饮用污染水体引起的细菌性肠道传染病，要尽快控制发病人数，封锁水源；在沟渠、池塘里饲养水草、种植荷花等，增强水体自我净化能力。

③噪声的控制和治理：噪声可分为生活噪声、生产噪声和交通噪声三种。生活噪声主要包括商业噪声、保育教育噪声和日常生活噪声三类。生产噪声主要包括工厂加工噪声和工程施工噪声。交通噪声则主要来源于物业区域以外的城市道路。

适当控制噪声源，合理规划城市的工厂、街道和居住小区的布局，增设有效的噪声防护设施，制定降低噪声的交通管理制度，可以减少城市环境噪声的危害。为保护听力，噪声要控制在75～90分贝；为保证居民工作和学习，噪声要控制在55～70分贝；为保证休息和睡眠，噪声要控制在35～50分贝。噪声污染可以通过规划设计单位的设计得到减轻或控制。

对于物业公司来说，防治噪声污染的办法有以下三种：

第一，加强精神文明教育，制定必要的管理办法。对生活噪声来讲，加强精神文明教育，让人们懂得尊重别人，是尽量减少生活噪声的一个积极办法。同时，还应制定必要的管理办法，作为防治生活噪声的辅助措施。

第二，加强绿化工作。要加强绿化工作，增加植被覆盖面积。植物不但可以净化空气、调节温湿、保持水土、防风固沙，而且可以消除噪声。

第三，限制机动车辆进入物业区域。除在数量上限制机动车辆进入外，还可限制车速，物业区域主道路应采取曲线型，使车辆进入物业区域后不得不降低速度，以减少噪声，同时要禁止车辆在物业区域内鸣笛。

④固体废弃物污染的防治：人们在生产和生活中扔弃的固体物质就是固体废弃物，固体废弃物如果不能及时处理，会对环境造成污染。对固体废弃物可以采取分类集中处理的方式。

⑤电磁波污染的防治：当下，电器、电信等具有电磁波污染因素的产品被广泛应用，造成电磁波污染，损害了人们的身心健康。对电磁波污染的防治可以从这三个方面入手：一是使用符合标准的电磁波技术的产品，将污染控制在一定范围内；二是研制和引用电磁波防护用品，例如用在电脑屏幕上的视保屏和电磁波防护衣等；三是养成良好的工作和生活习惯，例如看电视要保持一定距离、手机避免长时间通话等。

3．加强市政公用设施管理

为物业区生活、办公服务的市政公用设施是该物业的一个重要组成部分，一旦遭到破坏或损坏，便会影响人们正常的生活和社会经济活动。因此，加强市政公用设施的管理也应是物业公司的一项重要工作。在管理过程中，物业公司要根据法律和合同规定，采取法律、经济、科学技术等各种措施，保证市政公用设施的完好，保障物业区内人员的生活、学习和工作的顺利进行。

4．建设各类环境小品

物业公司要搞好环境小品的建设。首先，要搞好园灯、路灯、坐椅、桌子、电话亭、垃圾桶、标志牌、休息亭廊、儿童游戏设施、地面铺装等的建设，完善物业区的生活职能。其次，要搞好花坛、水池、花架、人工瀑布、人工喷泉、雕塑、假山、叠石等装饰性建设，美化环境。最后，要搞好分隔空间的建设，要有入口标志、围墙、路障、台阶、栏杆、挡土墙等。物业公司应用少量的投资和简易可行的材料，力求达到美化环境的效果。环境小品的种类、造型、质地、规格可根据实际需要而设计，不可强求应有尽有、样样俱全。对住宅区来说，小品的设计应从使用功能出发，在整体环境的统一要求下，与建筑群体和绿化种植密切配合；对写字楼和公共商业楼宇来说，小品的设计应从装饰性出发，美化环境，烘托氛围。

5．营造良好的人文环境

环境教育是环境保护不可缺少的手段。物业公司应当教育和引导业主营造良好的人文环境，使大家和睦共处、互帮互助，给人温馨文明、融洽和谐、轻松有序的感觉。另外，物业公司还可利用期刊、书报、广播、电影、电视、报告会、展览会、专题讲座等多种形式，向公众传播环境科学知识，宣传环境保护的意义以及国家有关环境保护和防治污染的方针、政策、法令等。

6．做好绿化工作

种植花草树木，扩大绿化面积，不仅可以净化空气，调节水土，消声防噪还可以美化环境，营造良好的人居环境。

7．做好卫生管理工作

制定卫生保准，做好环卫工作。做好疾病的防疫和定期消毒工作。

8．清除物业管理区域内的违章搭建

三、绿化养护服务的内容和特点

绿化养护服务工作包括：除草、松土、浇水、施肥、整形修剪、防治病虫害、维护、加强宣传教育、巡视以防止人为破坏等。

绿化养护服务有以下几个特点：

（1）经常性。俗语说：“三分种树，七分养护。”绿化后不进行养护，就会自然地发生变化，如长满杂草、虫害泛滥等。因此，居住区绿化工程完工后，要巩固其成果，发挥其功能，主要取决于其日后经常性的养护工作。

（2）针对性。不同种类的树木花草具有不同的习性，它们对赖以生存的客观条件如土壤、气候、温度、湿度、地理环境等的要求各不相同，因而绿化养护必须有针对性。

（3）动态性。植物是有生命的物体，处于不断的生长变化中。随着季节的变化，植物有一个发芽、长叶、开花、结果、凋谢的过程。因此，绿化养护应是动态性的，在不同的时期掌握不同的养护重点。

总之，绿化养护应按照绿色植物的不同品种、不同习性、不同季节、不同生长期，根据不同的客观条件，适时确定不同的养护重点和养护要求，维持绿色植物的健康生长。

四、环境绿化的意义

绿化能够净化空气，降低噪音，改善环境；能够增加周围空气的相对湿度、吸收热量、降低气温，有效调节住宅小区的小气候，对缓解城市热岛效应也具有一定作用；为小区居民提供休闲健身场所，陶冶情操，有利于小区居民身心健康。

1．创造良好的社区环境

园林植物可以净化空气、释放氧气，有利于居民的身心健康。此外，美好的绿化环境还可以美化小区的环境。

2．提高居民的生活品质，从而创造良好的社会效益

美好的社区环境有利于吸引居民到庭院中来，开展丰富多彩的社区文化活动，从而促进交流，提高人们的生活品质。同时一旦发生地震、火灾等突发灾害，园林绿地也往往是人们避难的场所。

3．促进房地产的销售，带来可观的经济效益

人们生活水平不断提高，小区的绿化环境也逐渐成为人们是否买房的决定因素之一。美好的绿化环境不仅直接影响到某个楼盘的销售情况，甚至会影响到房子售后的升值情况。

4．树立物业公司的良好形象

绿化是物业的门面，美好的绿化环境会给人一个好的、深刻的第一印象，增加物业公司的美誉度，从而提高公司的形象，是物业服务企业打造品牌必须考虑的因素之一。

五、绿地布置的原则及内容

1．绿地布置的原则

不论是哪类绿地，在布置时都必须遵循如下原则：

（1）统一规划，合理组织，形成系统。根据功能和使用要求，采取重点与一般，集中与分散，线、点、面相结合的原则进行布置，形成系统，并与周围的绿化系统相协调。

（2）设计经济实用，节约用地。绿地布置必须充分利用自然地形和周边环境，尽可能利用劣地、坡地和洼地，以便节约用地。

尽量利用原有的地形地貌，减少土方工程。采用耐贫瘠、抗性强的树种，利用贫瘠的土地进行绿化。

（3）注意景观。要合理选种和配置，力争做到花草结合，常绿树与落叶树结合，乔木、灌木相间，追求四季常青、鲜花常开的环境效果。

（4）因地制宜，巧于因借。充分利用原有的地形地貌，用最少的投入，最简单的维护达到与当地环境氛围融合的效果，创造最大的环境、社会效益。

（5）以人为本。绿地的设计和布置以适合人居、提高居民的生活品质、促进人的发展为原则。注意光线的遮挡、植物的特性等方面，尽量达到促进居民身心健康、符合视觉审美的良好效果。

2．绿地布置的内容

（1）新辟绿地。新建物业区的绿地一般根据合同和政府的规定，由房地产开发公司按要求辟建，竣工后交给物业公司管理。在可能的情况下，物业公司要争取前期介入，会同建设单位审定绿化设计图纸，从管理者的角度提出修改意见和质量要求，并在施工过程中进行技术指导和质量监督，一起参加绿化工程的竣工验收。如果条件允许，房地产开发公司也可按照《新建居住区环境绿化建设暂行规定》，采取合同方式拨款给物业公司，由物业公司按规定的时间和要求负责绿化。居住区绿化设计要见缝插绿，节约用地，合理配置，关注视觉感受。

（2）恢复或整顿绿地。同为绿化建设项目，这两种工作性质不同。恢复绿地是指原有绿地由于自然因素或人为因素而遭受到严重损坏，需要重新进行调土、整地，还可能需要种植大量树木，增添建筑小品，让该块绿地恢复绿化面貌。整顿绿地是指原有绿地由于失管失养，造成少数树木死亡或绿化设施损坏，需要补种树木，更新部分草皮，修补绿化设施，让该块绿地重新发挥出应有的环境效益。

（3）提高绿地级别。物业公司有时要根据业主大会的要求，对原有绿地进行全面调整和升级改造。

例如，有时业主大会可能要求加造或改造花坛，增加植物新品种，用植物造景，增添建筑小品等。业主大会还可能要求拓展竖向绿化空间，新辟屋顶绿化、墙面绿化和阳台绿化，增加老年休息活动场所和儿童乐园，变封闭式绿地为开放式绿地等。在这种情况下，物业公司必须根据业主大会的要求，对原有绿地进行调整和升级改造。

栽植草坪的场地存在一个选择和整理问题，该地块应有一定的坡度，中心地区稍高，形成2%左右的排水坡度，或以某一基线向某一方向倾斜；如果是邻近建筑物的新建草坪，最好从屋基向外倾斜。