第四章 物业公司消防管理
第一节 物业公司消防管理概述
一、消防管理综述
1.消防管理的含义
消防管理是在遵循火灾发生和扑救活动的客观规律的基础上,按照消防工作的方针、原则以及相关的消防法规,运用科学有效的管理理论和方法,综合使用人力、无力、财力和信息等资源而进行的各种消防活动。
2.消防管理的目的
消防管理的基本目的是预防物业火灾的发生,最大限度地减少火灾损失,为业主和使用人的生产和生活提供安全环境,增强物业小区业主的安全感,保证其生命和财产的安全。
“消防”二字包括“消灭”和“预防”两个含义,即消防工作包括灭火和防火两个方面,灭火是在起火后采取措施进行扑救,防火是把工作做到前头防患于未然。
3.消防管理的方针
消防管理的方针是“预防为主,防消结合”。要求消防工作在指导思想上要把预防火灾放在首位,即消防工作应立足于火灾预防上,采取一切行政的、技术的和组织的措施,防止火灾发生。引进先进的预警系统和灭火设施,从人力、物力、技术等多方面充分做好灭火准备,以便在发生火灾时,能够迅速而有效地加以扑灭。所谓“防消结合”就是要把补救和预防两者有机结合起来,最大限度地减轻灾害,减少损失。
4.消防管理的意义
首先,随着社会主义市场经济的不断发展,住宅商品化、市场化以及住房制度改革的推行,出现了房地产建设投资和营销渠道的多元化,一个住宅区域、一幢大楼物业产权多元化,且多家占有使用的多重化、分散化管理的复杂状况。而一个住宅区域、一幢大楼的消防安全整体性、消防设施设备配套性以及消防安全管理,都要求有一个统一的物业服务企业来实行消防安全管理。
其次,随着城市现代化进程的加快,城市建筑物向高空和地下不断延伸,建筑物的使用功能日趋多样化和复杂化,消防设施设备越来越多,功能也越来越复杂化、智能化,客观上要求消防安全管理具有专业性和技术性。
物业服务的根本宗旨是“以人为本,业主至上”,保护业主的生命财产安全是物业公司的责任所在。在物业安全管理中,消防安全处于首要地位,火灾一旦发生,对财产和人员的生命安全会造成直接损失。消防管理因此显得十分重要。
二、消防管理的原则
消防工作是物业管理中的一项重要内容,它直接关系到业主生命财产安全。消防工作的目的是预防物业火灾的发生,最大限度地减少火灾损失,为业主提供安全环境,保障其生命及财产安全。一般来说,物业消防管理要遵循如下原则:
(1)防火安全教育,增强防火意识。
(2)排查安全隐患,落实安全制度。
(3)消防设施齐全,消防通道畅通。
(4)建立应急预案,组织消防演练。
(5)及早发现火情,灭火情于初起。
(6)疏散撤离人员,保护重要财产。
(7)追查事故根源,要防患于未然。
(8)引进先进设备,实现智能管理。
(9)谁主管,谁负责。只有遵循这一基本原则,消防工作的实施才能责任明晰,具体有效,是消防工作开展的基础。
(10)依法管理。有关单位和领导对消防安全事务进行管理一定要遵循国家颁布的相关法律法规,使得消防安全管理走上法制的轨道。
(11)依靠群众。消防工作具有社会性。要想有效合理地开展消防工作,必须依靠群众,调动广大群众的积极性,采取有效措施提高广大群众的消防意识和防灾抗灾的能力。
(12)科学管理。现代社会,随着科学技术和信息化的不断发展,消防工作要逐步采用现代化的技术手段和管理手段,提高管理效率,规范管理系统的设置。
三、做好消防管理的措施
要加强物业管理中的消防安全管理,须做好以下几个方面的工作:
1.明确物业管理人员职责
维护管理管理区域内的公共消防设施,提供消防安全防范服务是物业服务企业的职责。物业管理人员必须明确自身的职责:
(1)认真学习有关消防知识,熟悉并能正确使用各种消防设施和器材。
(2)负责消防监控中心的日常值班。消防监控中心是接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令、控制消防水源、固定灭火、通风、空气调节系统等设施的机构,中心应实行24小时值班。
(3)严格贯彻、执行消防法规,落实各项防火安全制度和措施。专职消防人员必须每天巡视管辖区的每个角落,及时发现并消除火灾隐患;定期对防火责任制、防火岗位责任制执行情况进行检查,并进行汇报、交流、评比;定期对业主(使用人)的住处进行防火制度执行情况检查,阻止私自乱拉、乱接电源,违反安全用电、用气的不当行为。
(4)负责管辖区内动用明火的审批和现场监护工作。
(5)管理好管辖区内的各种消防设备、设施和器具,定期进行检查、试验、大修、更新,确保它们始终处于完好状态。
(6)组织消防宣传教育,广泛开展防火宣传,动员和组织区内群众接受教育,增强防火意识。宣传方式可灵活多样,可以发通告、贴广告、出墙报,也可以观看消防自救电视录像。同时,揭露批评违章、违法行为,加强引导,培养建立全民的消防意识。抓好义务消防队的培训和演习,定期向业主或使用人传授消防知识。
(7)定期对管辖区内要害部位进行检查是预防火灾的一项基本措施。特别是要检查各楼内的电器、电线、煤气管道有无腐蚀、氧化等情况,防止线路短路或爆炸引起火灾。
(8)管理好消防监视中心的各种设备、设施,保障监视中心始终处于正常工作状态。
(9)发生火灾时,协同公司、部门领导到场,现场指挥和扑救。
(10)制止任何违反消防安全的行为和企图。
2.建立完善的消防安全制度
(1)消防中心值班制度:采用安装消防监控设备,并做好对监控中心的管理。
消防中心值班室是火警预报、信息通信中心,消防值班员必须要树立高度的责任感,严肃认真地做好消防中心的值班监视工作,并做好消防设施每天运行情况记录。
(2)防火档案制度:物业公司要建立防火档案,对火险隐患、消防设备状况(位置、功能、状态等)、重点消防部位、消防工作概况等要记录在案,以备随时查阅;还要根据档案记载的前期消防工作概况,定期进行研究,不断提高防火、灭火的水平和效率。
(3)消防岗位责任制度:上至公司领导,下至消防员,都对消防负有一定责任,因此要建立各级领导负责的逐级防火岗位责任制。每年年初由物业公司召集物业辖区内的单位和业主委员会签订“防火责任书”,确定消防联络员名单,并确定职责,层层明确责任,建立全方位的监督体系。
(4)消防安全检查制度:要确保消火栓玻璃、阀门、水枪、水带完好。报警系统要准确无误,达到应急要求。配电房、值班室应按规定配齐各种灭火器。备用发动机、消防水泵、消防电梯应能应急使用。定期组织大检查,每月进行普查,每周科室进行自查,平时设置专人重点抽查,做到发现隐患立即消除。
(5)其他有关消防规定:如严禁使用交流电门铃;严禁在物业内堆放易燃、易爆物品;严禁在楼上燃放烟花爆竹;未经批准,不得擅自进行管、线路(电表)改装、增容;严禁堵塞防火通道;正确使用石油气,做到人走火灭等。
3.建立一支高素质的消防队伍
为加强物业的消防管理,物业公司全体员工都必须熟悉《中华人民共和国消防条例》和公安部发布的《高层建筑消防管理规则》。物业公司必须成立一支专职或兼职的消防队伍。一般物业单位保安人员少则十几多则几十人,这是一支不可忽视的队伍,作为消防监督部门,一要对其加强防火业务指导,二要对其进行灭火技能培训,三要定期开展检查,充分发挥这支队伍的作用。对消防管理人员进行重点培训,提高对各类消防设备的使用和管理技能;增强消防管理人员宣传消防知识的意识,不断提高自身和居民的消防素质。
4.加强消防设备的管理
为了保障消防安全,根据建筑设计防火规范,建筑物内部设有基本的消防设备和灭火器材。目前,随着科技的发展和建筑防火要求的提高,一些先进的消防设备被应用到建筑领域。政府主管部门对消防工作也越来越重视,制定了许多政策和法规。对新建的较大的建筑项目,必须经消防验收,符合要求才发给合格证,允许投入使用。作为物业公司,必须定期检查消防设备的完好,要禁止擅自更改消防设备的行为,特别是业主进行二次装修时,必须严格审查消防设备的完好程度,公共通道必须保证畅通,绝对不准放置其他物品。
5.加强监管力度
消防部门要重视居民小区的消防安全检查,增加对其的物力、人力的投入。做到消防管理与治安、卫生工作同步进行。
6.公安机关消防机构应该加强对物业消防安全管理的监督指导
公安机关的消防机构应该严格把好建筑设计的审核和验收关;加强对物业服务企业的监督指导,为其提供法律法规、消防技术方面的支持,促进物业服务企业的消防安全管理水平进一步提高。充分发挥物业与居民群众间的纽带作用,开展多种形式的消防灭火训练演习。提高广大人民群众的自救逃生技能,并使其掌握基本的灭火方法。
四、特殊消防管理的方法
1.装修时的消防管理
(1)装修者必须事先填写装修申请,列出装修计划,连同装修图纸上报管理处审批,在确保安全的情况下进行装修。
(2)在消防设施和电气管网不受损坏的前提下方可施工。
(3)必须在具体的安全防范措施的前提下使用易燃、易爆及化工用品,并且要严格按照安全操作规范执行。
(4)装修使用的电线与设备必须符合国家安全规定,确保用电安全。
2.服务场所的消防管理
(1)安装、使用电器设备必须符合防火规定,对临时增加的电气设备,必须按有关规定采取相应措施保证安全使用。
(2)严格控制明火,确实需要使用时,必须采取安全预防措施。严禁燃放鞭炮、焰火。
(3)安全出口处应当设置明显的标志并加装自动开启应急灯,疏散通道必须保持畅通,严禁堆放任何物品。
(4)每天的值班经理为当天的消防值班负责人,节假日领导要坚守岗位和排班值班,加强消防措施,确保安全。