第三章 物业公司治安保卫管理

第一节 物业公司治安保卫管理综述

一、治安保卫管理的含义及意义

1．治安保卫管理的含义

物业管理的治安保卫管理工作是物业管理公司为保证所管辖物业区域内财物不受损失、人身不受伤害、用户的工作生活秩序正常而进行的防盗、防破坏、防伤害、防意外及人为突发事故等一系列管理活动。

2．治安保卫管理的意义

（1）物业治安保卫管理是业主的人身、财产安全的重要保障。

（2）物业治安保卫管理是物业公司保证其他管理措施有效性的前提和基础，是业主对物业管理的最基本的要求。

（3）物业治安保卫管理是物业公司提高自身信誉度、打造品牌、提高市场竞争力的有效措施。

（4）物业治安保卫管理是保证国家和城市安全稳定、人民安居乐业的有效前提之一。

二、治安管理的内容和方式

1．治安管理的内容

（1）防止扰乱秩序。

（2）防止盗窃事件。

（3）防止破坏行为。

（4）防止流氓活动。

（5）防止灾害事故。

2．治安管理的方式

物业管理中的治安保卫管理工作根据物业使用性质的不同而有不同的管理方式，主要有封闭式管理和开放式管理两种，也有将两种模式结合起来的管理方式。

（1）封闭式管理。封闭式管理方式适用于政府机关、部队等一些部门或一些因业主有特别要求的物业管理。其管理特点是整个物业为封闭体系，物业入口有闭路电视监控和保安人员每天24小时看守，业主有专用通行证件，外来人员需征得物业内业主同意并办理登记手续方可入内。从目前我国物业管理发展情况来看，封闭式管理已成为物业的普遍要求。

（2）开放式管理。一些大的住宅小区或商业楼宇采用开放式管理方式，不仅业主无须办理专用通行证件，且外来人员只要着装整洁也可自由出入。不过，一些商业楼宇在非办公或非营业时间还是采用封闭式治安管理，以确保业主的财产安全。

三、治安管理的目的和特点

1．治安管理的目的

（1）保证管理区域内业主人身不受伤害。

（2）保证管理区域内业主财务不受损失。

（3）保证管理区域内业主工作、生活秩序正常。

2．治安管理的特点

（1）受制性大。一般来说，物业公司的安保部门在履行其安全管理服务职能的过程中，要受到来自公安主管部门的指导和国家有关法律、法规的制约。比如，安保管理服务的方式和行为不能超越公安主管机关的管理，不能超出国家的法律规定而自行其是。物业治安管理中一切具有维护社会治安性质的行为和行动都必须在公安主管机关部门的监督指导下进行，其工作活动的性质及全部内容相对于公安主管机关的治安管理工作来说都具有辅助性、从属性，其自主性与机动灵活性也均是以受制性为前提的。

（2）综合性强、管理难度大。一些大型商住区或高层综合楼宇不但楼幢多、楼层高、面积大、隐蔽场所多、进出口多，而且区内业主、用户成分不一，各种配套物业（饮食、文体、娱乐场所）多，人员流量大、情况复杂，且众多单位又有各自的管理部门，物业管理公司不能干预过多，因而其治安形势严峻，治安工作难度大。

（3）服务性强。物业治安管理属物业管理整体工作的一部分，从本质上讲，是为用户提供安全保卫服务的。因此，作为物业管理公司的保安员，要始终树立“服务第一、用户至上”的思想，融严格认真与真诚礼貌于一体，既要坚持原则按章办事，又要文明礼貌、乐于助人。

另外，由于物业安保的内容与要求属于物业服务合同的一部分，即物业治安管理的服务项目、手段、方法措施和所达水平必须满足合同要求，所以物业治安管理又具有一定的履约性特点。

四、治安管理的义务和基本原则

1．治安管理的义务

（1）实行门卫值班制度，防止闲杂人员进入管理区域。

（2）执行保安巡视制度，及时发现安全隐患。

（3）及时制止不遵守公约等规章制度的行为。

（4）检查进出管理区域的车辆，维持秩序。

（5）防范并制止其他危害管理区域公共安全的行为。

2．治安管理的基本原则

（1）坚持预防为主、防治结合的原则。治安工作同消防工作一样，关键是要做好预防工作，应防患于未然。物业管理中的治安工作的根本目的就是保障业主的人身及财产安全，维护业主正常的工作及生活秩序，确保物业的正常使用及免遭破坏。治安工作做得好的第一标准就是物业范围内不发生任何刑事案件，不出治安事故。做好各项预防工作是治安工作的关键，故保安人员应时刻提高警惕，防止可疑人员进入管辖区域，防止各类刑事案件和治安事故的发生。

（2）坚持物业内的治安管理与社会的治安管理工作相结合的原则。物业管理属下的保安部应当与当地公安机关保持密切联系，及时了解社会治安情况，掌握犯罪分子动向，积极配合公安部门搞好物业周围的保安工作。打击不法分子的违法乱纪行为，确保物业管理区域的安全，为社会治安作出贡献。

（3）坚持专业治安防范与群防群治相结合的原则。物业区域内的治安防范也应与社会治安防范—样，应坚持“专群”结合的原则，即一方面应强调、突出物业公司安保部门的安保职责，不断改进工作，提高治安管理工作水平；另一方面应积极向广大业主宣传治安政策、知识，宣讲治安动态，晓以注意事项，强化他们的安全防范意识，争取他们的理解、支持与配合。只有这样，物业管理区域的治安工作才能更全面、更有效。

（4）坚持重点防范与一般管理相结合的原则。即不仅要做好平时的门卫、巡逻、监控，还要特别注意重点区域（库房、贵重物品存放处、事故易发地段等）、重要时段（夜半更深、重大节庆和活动日等）的安保工作。总之，不同类型物业的安保管理部门应根据自身物业的治安管理特点，分清主次、轻重，将重点防范与一般管理很好地结合起来。

（5）坚持“服务第一，业主至上”的服务宗旨。管理就是服务，安保也是一种服务。物业安保管理就必须紧紧围绕努力为业主提供尽善尽美的服务这一中心任务开展工作，既要有公安人员的警惕性，也要有物业管理人员的服务性；既要坚持原则，按制度办事，又要时刻为业主着想，主动帮助业主解决问题；既要与违法犯罪分子作斗争，又要为业主提供热情周到的服务。

（6）坚持安保工作硬件与软件建设一起抓的原则。一方面要抓好保安队伍建设，认真完善各项治安防范制度，落实治安防范措施；另一方面要搞好物业治安防范的硬件设施建设，建立并完善电视监控系统、消防报警系统等，应购置充足的对讲机及其他安保工作所需的设备等。

（7）坚持安保工作向智能化、信息化的方向发展的原则。随着计算机信息技术和科学技术的飞速发展。各种新产品、新技术为物业安保工作的开展提供了有力的支撑。安保工作一定要紧跟科技潮流，实现智能化、信息化管理。

五、治安保卫工作的重点

物业管理企业在治安保卫工作中应该重点做好以下工作：

1．明确约定物业安保服务的责任，健全安全管理制度和完善岗位责任制

（1）在物业管理服务合同中对物业安保服务的责任和义务作出明确的规定，使物业管理企业和业主对双方的权利和义务有详尽的了解。在此基础上，物业管理企业应根据本公司的实际情况，制定详尽的安保服务规章制度和岗位责任制，并在工作中不断检验、修改和完善。

（2）通过安保工作岗位的实际操作，把物业安保管理的各项工作详细记录、保存下来，这不仅是管理规范的体现，也是日后追溯责任的重要依据。如安全巡逻记录、来访出入登记制度、物品放行制度等。

（3）建立和健全安全管理的各类组织机构。

（4）制定和完善安全管理的各项管理制度。

（5）配合有关部门，例如，公安部门对管辖区域及其周围区域内的违法犯罪行为进行严厉打击。

（6）结合管辖区域的实际情况，实行24小时保安员巡视制度。

2．加强对物业安保人员的培训，建立专业化的安保队伍

物业管理企业的安保管理，归根到底取决于员工的素质。在选择安全人员时，首先应该充分考虑他们对职业的适应能力和岗位的需要。要想保证安保服务工作适应需要，必须建立专业化的安保队伍。

（1）对管理人员，须花大力气开展培训与思想教育。只有掌握专业的物业管理知识、安全保卫管理知识和服务技巧，才能减少工作中的失误，提高工作效率，减少安全风险，保障物业安全。因此需要通过专业的培训加强物业管理、消防等相关知识的培训，提高其业务知识和业务技能；同时加强法律知识的培训，使其知法、守法、懂法，能在维护好业主和公司利益的同时也保护好自己。

（2）组织安保人员认真学习安全保卫知识，熟悉并能正确使用各种安保器材。

（3）提高安保人员的科学文化素养，加强计算机网络技术的培训。

（4）物业管理企业应由主要的领导组织成立安全委员会，负责安全管理工作。同时还要建立具体的物业安全管理机构，如安保部或委托专业的保安公司，由专门的机构负责安全管理的具体领导、组织和协调，而不能把它作为一个附属的机构放在某一个部门里。选派得力的人员出任安保部的经理，配备必要的安全保卫人员。安全保卫人员必须要有较高的政治素质、业务素质和思想品德素质。

3．加强突发事件的预防与处理

完善管辖区内的安全防范设备，采用先进的预警报警设备。应急突发事件可分为突发事件、自然灾害、消防事故等，对于这些事件关键要做好预防工作。对于自然灾害，比如暴雨、季节性台风等，作为安全管理人员首先要熟悉本地区自然环境，熟悉当地气候、地质等状况，对物业小区易造成损害的地方及时采取预防及应对措施；对于突发事件，要本着及时、高效，大事化小、小事化无，用户至上的原则进行处理；对于消防管理，必须建立一支快速、灵活的战备队伍，平时加强训练及消防培训，进行消防演习。这样不仅能检验管辖区内的消防设施设备，而且可以锻炼消防员的业务技能，还可进行消防宣传，使业主和用户增强消防意识，减少火灾事故发生频率。

4．加强对停车场、车辆的管理

加强对管辖区内车辆的安全管理，保证道路畅通、无交通事故发生。加强停车场管理，避免车辆乱停乱放，有利于维护交通秩序，保障业主人身、财产安全，是物业管理活动中的重要环节和组成部分。停车场管理难度大，停车时碰车、撞车、车辆被盗现象频繁发生，产生纠纷多，极易形成安全隐患。因此必须加强管理，在车辆进入小区时，做到对车、对人、对卡；建全技术防范设备，适当配备先进的技术器具设施，如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等，确保停车场安全运行。

当然，我们更要学会利用资源来解决社区安保建设资金、设施、器材缺乏等问题，达到设施、器材资源的共享，走资源共享的社会化道路，实现住宅小区安全保卫建设的稳步推进。

做好群众性的防治工作，与业主、使用人保持密切的联系，提高业主的安全防范意识。

协同物业周边的其他单位，共同建立联防联保制度，并且和物业所在地的公安机关建立良好关系。