第四节 跨界·融合·升位，演绎产城一体
产业园区也好，产业地产也罢，一个产业聚集地，尤其是成规模的产业聚集区就像一片森林，必须形成生物汇集广泛、彼此相互依存的生态链。就某个专属产业来讲，它的生态链就是产业生态链。产业生态链不仅涵括产业上游、下游配套产业体系，还包括相关的商业与商务服务体系，以及必需的社会生活保障体系。园区在产业聚集发展的过程中，不可避免地会被动经历和主动创新很多工作内容，“跨界”、“融合”、“升位”这三个关键词即是对这一工作进程最生动与最现实的写照。
一、地产与产业的对向跨界
进入21世纪的前十年，中国楼市遭遇多事之秋，昔日风光无限的住宅急转直下，终因市场投资投机过热而成为众矢之的，招致新政轮番打压。中规中矩的商业地产，虽有神勇表现，但始终未能红紫相间，新一轮走势尚待明确。
面对新时期房地产市场各种力量的博弈与重新洗牌，产业地产露出尖角，凭借出色的后程发力，快速进入外界视角，终于得到与住宅地产、商业地产同登大堂的契机，这也为身处“水深火热”中的开发商们提供了一次产业转型的机会，进而为房地产市场多元化发展提供了新出路。
在这一形势下，原本发迹于产业地产的联东U谷、华夏幸福基业股份有限公司（下文简称“华夏幸福基业”）等开始大展拳脚，加快了拿地建设的速度；天安数码城、深圳市深福保（集团）有限公司也大举北进；地产大佬万通、绿地等纷纷涉足产业地产。
在地产企业开足马力，加大产业地产项目投资建设力度的同时，非地产企业，甚至国内科技制造业和高端科技服务业巨头也纷纷“插足”产业地产，联想、海尔、中兴已有多个产业园项目投入运营；北京大学出身的北大资源集团在北京、苏州、开封、济南、武汉等地成立产业新城；大学科技园中的翘楚清华大学科技园的科技地产也做得风生水起……
在这场地产与产业的对向跨界竞技中，一方是地产企业正在“恶补”产业经济与区域经济的功课，另一方是非地产企业正在为土地资源与产业版图而东奔西走，但最终结果是殊途同归，各方逐渐构建一种大体相仿的产业地产运作模式。
（1）从房地产行业的角度来看，地产商投资建设不同于行业领域的科技园、物流园、文化园等产业园区，标志着地产在向战略新兴产业跨界、向文化创意产业跨界、向现代服务业跨界。
（2）从产业经济的角度来看，制造业、服务业正在延展自己的产业链，不仅自己科研开发、生产产品和开展服务业务，还要建设载体设施和公共平台，供自己和产业链相关方共同使用和受益，并借此获取更广泛和更丰厚的收益。实际上，对各方而言，都是通过资源整合和集约作业，向更能延展业务、创造价值、提升效率的产业领域跨界。
二、产业融合，生机勃勃
当下，苹果给全世界人带来了一种极致性的科技体验，iPhone、iPad和iPod这些时尚产品给产品理念与应用系统带来了颠覆性创新。我们把玩着苹果的产品，在“想玩什么，就有什么”、“想怎样玩，就怎样玩”的过程中，感受到信手拈来的时尚、愉悦的现代生活。iPhone、iPad之所以成功，是创意思维和工业设计的成功，是理念和内容的成功，归根结底是科技与文化融合的产物。
在很多领域，科技产品凭借创意设计和创意内容，实现了功能延伸和质量提升，达成了人机完美互动的产品体验，令用户获取了满足感，也大大提高了产品附加值。毋庸置疑，对于电子信息、计算机与互联网这些新兴产业，技术是基础、是工具，文化创意是载体、是内容。正是文化创意赋予了科技以更多的创新发展空间。
科技不只是作为文化的单纯工具而存在。从广义上说，科技也是文化的一部分。科技既是文化的工具，又对文化形成反作用，制约改造着文化的性质、特点和面貌。人类总是借助科学技术来改变自己的生活和生产。人类的生活与生产，也因此受到科学技术的深刻影响，形成特定的文化形态。事实上，人类就生活在科技成就奠定的世界文明之中。
科技文化融合代表一种发展趋势，很多企业在积极探索科技与文化融合的业务模式、产品形式。很多产业聚集区同样在探索融合性园区的建设运营模式，尤其是那些综合性、规模化的产业园区，在建设运营模式上有着更加宽泛、多元的特点。
例如，国内很多以高科技产业见长且有较长历史的高新区相继涌现出一批动漫、游戏等文化创意公司，而新近建成的文化创意园区也在吸引或培植一批软件公司和互联网企业。其实，融合不止于此，产业园的战略性融合还体现在基础行业的融合，比如第一产业和第三产业、第二产业和第三产业的融合。大家知道现在有“2.5产业”的提法，即指介于第二和第三产业之间的产业，它既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又具备研发中心、生产中心和现代物流等第二产业运营的职能。
在这个时代，像“2.5产业”这样的融合性事物将越来越普遍。融合是一种变革与创新，它可以产生差异，也可以产生变异，造就新领域甚至是产业奇迹，就像苹果那样，你融合得快、融合得好，你就是“最亮的那颗星”。
浙江台州玉环农业观光园是第一、第三产业融合的典型之作。玉环农业观光园与著名的雁荡山隔海相望，是玉环县生态示范区建设的一个绿色窗口，集生态农业示范、农业科学研究、科普教育、观光旅游、绿色食品养殖供给等功能于一体。园区分观光果园区、农业高新技术示范区、休闲娱乐区、度假农庄区和服务接待区五个功能小区，建有神农广场、演艺区、精品果园、水景园、认知园、童趣园、百鸟园、农业高新技术示范园、垂钓园、烧烤城、拓展训练区十一处参观游乐景点，每个景点各有特色，农业项目与自然景观交相辉映。玉环农业观光园现已蜚声国内，接待了全国各地的大批游客，成为行业标志性园区项目，并被授予“全国农业科普示范基地”、“中国最佳生态旅游示范区”、“全国农业旅游示范点”等荣誉称号。
在全国54个国家级开发区、工业园区投资环境评价中，连续十多年位居第一的天津经济技术开发区（TEDA，泰达），原本是中高端的制造业基地，聚集着一大批世界500强企业和国内一流制造企业。但近些年，为了调整产业机构、加强自主创新、带动区域经济转型提升，天津开发区一方面强化科技产业的培育孵化和产业配套服务建设，一方面加强区域商业配套设施建设，让第二、第三产业充分融合、协调发展，从而焕发第二春，成为天津滨海新区（下文简称“滨海新区”）最具活力与贡献力的功能区和宜居生态型新城区。
三、产城一体，园区升位与区域升级
有专家评价：北京的建设发展是一种典型的“摊大饼”模式，最早的规划理念借鉴一些国外的模式，规划做工业的放在一块，做商业的放在一块，地图上看起来很整齐，但导致城市条块分割，实际上将产业打散，引起交通拥堵。例如北京亦庄经济技术开发区，它是经国务院批准建设的北京市唯一的开发区，是北京市现代制造业的核心基地。亦庄东部的科技园区繁荣发展，涌现大规模的办公楼和工业厂房，但是商业配套和住宅不能满足科技园区工作人士的需求，出现住在亦庄的人不在亦庄办公，亦庄办公的人不在亦庄居住的怪象。配套不平衡的现状，不仅使交通压力巨大，降低了区域活力，而且使产业升级不平衡。
我国早期的产业园区（以工业园为例）多位于城市郊区，偏居一隅，园区相对封闭，配套服务很不完善，企业员工基本是早晨乘坐班车“披星”而来，晚上“戴月”而归。这样的园区，以较低的土地成本、生产成本引来投资，换取较高的GDP。近些年，很多类似的封闭式园区逐渐遭遇了发展瓶颈，商业设施和社会配套的欠缺，导致园内企业怨声载道甚至迁址而去，园区招商也变得愈发困难，园区发展后劲明显不足。有的园区所在地区的城市化发展较快，但由于园区产业过于单一，基本是加工制造业，与周边地区没能形成良好的产业互动和产业带动，仍然是相对封闭的体系，致使区域的经济发展没能真正地进入快车道。
一位园区建设规划专家不无感慨地说道：我们调研过很多园区，园内是500强企业，园外多年过去依然是只有十几个人的村办工厂，非常传统、低端的制造业。这些园区是高墙大院文化，高高在上，对周边区域的城市化带动迟缓，周边也难以形成对它的支撑，企业的员工在院外找不到吃住的地方，更别提休闲娱乐的地方，没有生活，留不住人。
一个企业的老总经常抱怨，本该政府干的，都给企业干了。本地没有合适的房子可以租住，每天必须派班车接送员工上下班，留不住80后、90后的年轻产业工人，员工每年流失率高达60%，企业的运营成本在无形增加，园区其他企业都有这个问题……这就说明园区功能不健全，不能形成一个很好的新型产业区。
产业园区有自己的进化轨迹，从单一产业，到产业集群和产业生态，再到综合性、持续性产业体系（包括服务业）。园区的交叉性在不断加强，活力和生命力在不断增强，园区牢牢地根置在周边区域环境中，盘根错节，成为一个独立组织且不断升级进化。园区从结构单一的工业园（农业园）演变为多元复合的产业园，再到既自给自足又服务整个区域的产城综合体。这是一种聚合和混序，会构成一个独特的产业生态系统，这种产业进化连带区域进化，对推动区域经济发展、城镇化具有特殊效应。
有人说，园做大了便是城，产城不再分隔。这话有些道理。其实，产业园区与生俱来就具备城市化功能，不管是在城市边缘建设发展逐渐与城区融为一体，还是在偏远地区全新规划兴建，形成产业新城。例如苏州工业园叫工业园，但如今CBD（中央商务区）、高品质住宅、商务配套一应俱全，完全是一个产业新城。上海张江高科技园区，它的发展目标是园区变城区，不仅有产业企业、住宅小区、配套商业，还要大力发展现代服务业和文化产业，健全完善城市功能，这种发展思路具有前瞻性、境界更高。
政府或者园区建设者对园区的战略规划，必须充分考虑园区带动周边城市化这一功能，产业园要和周边城市一体化发展。否则，长远来看，对园区和城市而言，都可能带来不利影响。产业园区的建设规划，对于产业业态、产业配置、物业形态、商业配套、交通道路，以及容积率、绿化率，等等，都要有融合、开放的建设理念和持续发展的建设思路。
园区大门打开了，产业融入了城市，城市汇合了园区，产业变成城市中极富生命力的细胞，城市与园区融为一体，这就是产城一体。