第三节 产业地产，做产业还是做地产

近几年，伴随新兴产业的快速发展和房地产市场的连续低迷，产业地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠，产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图。

联想集团及其合作伙伴在大庆建设科技城项目，总投资超过100亿元；

海尔公司分别在广东佛山、河南郑州、河北石家庄和天津等地斥资建设海尔创新产业园；

ZTE中兴通讯旗下的中兴发展、中兴国际借名产业园全国圈地，染指地产；

地产哲学家冯仑踌躇满志地做起了美版产业地产——万通工社；

绿地集团与郑州市相关部门签约开发总投资额高达130亿元的滨湖国际总部产业园；

一直专注于产业地产的联东投资（集团）有限公司（下文简称“联东集团”）更喊出了“联东U谷要做产业地产界的万达”的响亮口号；

住宅地产老大万科再也耐不住寂寞，2013年竞得深圳市产业办公用地，开始产业地产的征程……

有专家预言，未来的地产界，产业地产将与商业地产、住宅地产三分天下。

国内产业地产的诞生与兴起，是产业园区、工业地产长期发展，以及文化创意园区迅猛崛起的综合结果，更是住宅地产、商业地产寻求逆势转型、行业细分与产业提升的必然产物。

早年以提供标准厂房和定制化厂房为核心的工业地产，以及以制造业为主的产业园区，都面临建筑规划和商业配套过于简单，企业业态较为单一，相对缺乏生态化、持续性发展空间与发展前景的问题。

有了前车之鉴，当下的产业地产以区域经济发展和产业规划布局为依托，以高成长产业聚集为核心，融汇科研生产、商务办公、会展会议、餐饮商住、文化休闲等综合功能，建设和提供全方位、系统化的产业生态环境与公共服务平台，有效地引进目标企业和服务于企业，满足企业一体化需求，形成相互依存、相互助益的具有强烈都市意向的高效产业综合体。

产业地产将地产资源和产业资源有机整合，以土地开发为跷板，通过营造适宜的生产办公环境，形成产业聚集，带动区域经济增长极的较快形成。产业地产经济效益与社会效益并重，具有超越地理空间的聚集与辐射功能，能够促进区域价值呈几何式增长，从而带动城市产业提升与跨越式发展。而且出色的产业地产项目将成为城市地标，代表着区域形象。

多年来，国内住宅地产和商业综合体的火爆，使产业地产成为房地产行业一个未被重视的部分，很多产业地产项目基本照搬传统商业地产项目、工业地产项目乃至住宅地产项目的建设运营模式，使得产业地产一直在无序分散、缺乏标准的状态中混沌发展。

一些转型的地产商将房地产业种种经营习惯嫁接到产业地产领域，这与强调产业植入、增值服务、长期运营的产业地产经营模式格格不入。

若想有效操盘管控产业地产项目，必须弄清一个看似简单，却极其关键的战略性问题，产业地产，做产业还是做地产？

一、做产业还是做地产

在人们的印象中，产业地产同住宅地产、商业地产一样，都是卖房子的，只不过所卖房子的功能、性质有所不同。还有人说：住宅地产做住宅，商业地产做商业，产业地产做产业。显然，这些说法多少阐明了产业地产不只是建楼卖楼，更是发展产业的内涵。

顾名思义，产业地产可以解读为：产业+地产。这一解读表明产业地产包含产业和地产两个层面的内容。那么，这两个层面孰重孰轻？孰主孰次？明确两者之间的轻重、主次非常重要，因为这关系产业地产项目的经营模式，关系项目开发商、运营商的生存状态。

为了研究探讨产业地产的营运内容和营运模式，我们可以借用雷达图的形式加以描述，具体参考指标包括：

（1）建筑载体：建设写字楼或工业厂房及其配套设施，建筑需具备特定标准。

（2）物业管理：配套有写字楼与商业设施的物业管理，也包括特殊工业物业的管理。

（3）商业配套：局部区域内建设和引进餐饮、会议、住宿、购物（便利店）、银行、健身中心等商业配套设施，尤其是适合规划产业人群的商务配套设施和商务服务机构。

（4）产业环境：营造规划产业的发展环境，包括软件方面的公共政策与产业扶植政策等，硬件方面的行业设施配套（如针对工业园区的物流配送），以及学校、幼儿园、医院、书店、公共交通等社区配套和文化娱乐配套设施。

（5）产业招商：针对规划的产业链（一般为新兴产业）而展开的专业招商，已不再是单纯售楼和商业服务店铺的招商。

（6）专业服务：针对规划产业的入驻企业建立系统全面的公共服务体系，开展针对性的公共服务和增值服务（如科技金融服务、文化创意产业的版权交易服务等）。

产业地产运营内容及模式雷达图如图1-3所示。

从图1-3可看出，按照顺时针顺序，A→F，营运工作内容更加全面深入。

图的左半部分主要是建设层面，为大家所熟悉，此处无须赘述。

右半部分是运营层面，涉及多个专业、多个层级和多个阶段的运营管理工作及产业服务内容，大家相对生疏。

如果左半部分的指标分值高于右半部分指标分值，那么，这个项目基本上还停留在地产项目层面；反之，项目就超越了地产层面，已具有一定的产业运营效果，甚至具备孵化器的功能（后面章节将具体介绍）。

当然，理想情况是各项指标分值比较平均，图形左右相对均衡。

产业地产项目与地产项目发展的侧重点不同，其建设运营模式自然不同，获取资金回报的方式和未来发展态势自然也不同。

一些大型的产业地产项目，不仅建有上规模的写字楼群，还建有较大体量的公寓和商业设施。严格意义上讲，写字楼是产业地产项目的主导，而公寓和商业设施是必需的项目配套。这样的项目如果不把产业招商作为工作重点，仍以售楼和商业招商（商业服务业的招商）作为重点，显然是一个借用产业概念的地产项目，这属于产业地产发展的初级阶段。

现实情况是国内众多产业地产项目就处于这一初级阶段。

当然，一些产业地产项目已越过初级发展阶段，把产业招商作为重中之重，同时做好商务配套和产业服务，以产业服务促进产业招商，以产业招商带动商业招商，项目做得风生水起。

另外，不同阶段的产业地产项目，进驻的企业状况也不尽相同。

停留在地产层面的产业地产项目，由于缺少高效的产业运营和孵化服务，进驻的企业只能自力更生；运营良好的产业地产项目，产业集中度高，扶植力度大，入驻企业能够得到很多优惠政策和运营便利，做强做大的概率更高，甚至出现“专吃政策饭”的企业。

二、产业地产，地产的升级版

产业地产与商业地产和工业地产有着显著的区别。

产业地产具有商业地产的一些特性，又自成一派。产业地产主营的不是公寓、商铺、酒店和综合商业中心，因此并不以好地段的自然辐射效应为决定因素，也不仰仗于一时的市场火爆，而是一个周期较长、内容多元的系统工程，需要依托相对低廉的土地成本（非城市中心）和区域的优势产业基础，通过政府产业政策的引导和园区公共平台的服务，吸引聚集创新创意型的新兴产业企业，形成新的经济中心和城市副中心。

产业地产与工业地产不同，不再以标准厂房和定制化的非标厂房为核心建设内容，也不再以提供职工餐厅、蓝领公寓、便利超市、储蓄银行等一般配套设施而沾沾自足。产业地产针对区域经济与目标产业，打造软硬一体的产业聚集平台，营造创新创业的发展环境。产业地产一方面建设企业生产作业、商务办公所需的综合性物理载体与配套设施，另一方面搭建企业创业成长所需的、具有化学效应的系统化公共服务平台。显然，产业地产是工业地产的升级版。

人们谈到产业经济时，经常提及产业园区，那么产业地产与产业园区又有什么异同呢？其实，产业地产也好，产业园区也罢，它们都由不同形态的办公楼宇和生产性物业构成，或是一个颇具规模的写字楼群与配套设施。相对于产业园区的称谓，产业地产强化了地产性质。按照笔者的理解，产业地产与产业园区这两个概念有合有分，有的产业地产项目规模浩大，本身就是一个大型产业园、一个产业新城；有的产业地产项目则归属于一个大型园区内（包括开发区、高新区），是典型的“园中园”项目。

三、产业为核，地产为壳

产业地产是地产与产业的有机融合，追求的是“1+1+1＞3”（3个“1”分别为产业园区、入园企业和所在区域）的放大效应。在产业与地产合纵连横的演绎过程中，一个成熟的且有远大目标的产业地产商，应该做到产业与地产并重，且重在产业；开发与运营并重，且重在运营；短期与持续并重，且重在持续。

产业地产，做地产，更做产业。