第一篇 认知

有认知，才有方向；知形势，方知走势。产业园区与产业地产是新兴的复合型产业，是产业与地产的有机融合体。打造传奇的产业园、成就出色的产业地产商，必须从行业认知开始。

第一节 产业园的“前世今生”

产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，又是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。

产业园区的形式多种多样，如高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园，以及近年来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。作为产业园区的建设者、运营者，必须知悉产业园的综合背景情况，如园区投资主体与建设类型、园区的生命周期与发展历程、园区盈利模式，等等，做到顺势而为。

一、园区投资主体与建设类型

（一）政府建设管理模式

中国早期开发建设的产业园基本是政府主导并投资的，政府通常成立一个机构、挂两块牌子，一块牌子是园区管委会，另一块是国有性质的开发建设公司。

园区管委会负责宏观规划、政策管控、行政管理和园区招商，基建、经营事务则交给开发建设公司负责。伴随园区经营的规模化和规范化，园区管委会的行政管理功能日趋完善，开发建设公司的专业化分工日趋明显，衍生出市政建设、地产开发、物业管理、商业服务、企业孵化、产业投资管理等众多专业公司。

此类模式的代表园区有北京中关村、上海张江高科技园区、天津经济技术开发区、苏州工业园、武汉光谷等。

（二）企业建设管理模式

伴随工业地产和产业地产的迅猛发展，各地相继出现了由工业地产商或产业地产商开发建设的产业园，这些开发商中既有有国有背景的公司，也有外资企业和民营企业。它们开发建设的园区包括物流园、工业园、科技园、文化创意园和产业新城等。

早期企业主导开发建设的产业园区大多位于大型产业园区内，属于“园中园”、“子园区”，这是因为“子园区”的产业政策、产业运营还需依赖区域政府或园区管委会（母园区）。

近期企业投资开发建设的很多产业园区规模较大，独立于城市一隅，“自成一国”，投资商/运营商自行承担园区运营与企业服务功能。

此类模式的代表园区不一而足、各领风骚。

（1）有外资投资运营商新加坡腾飞集团、美国AMB（安邦信）、普洛斯集团专营的物流园。

（2）有以产业运营见长且拥有多个典型案例的清华科技园、大连软件园。

（3）有以自建自用为主并兼顾产业链营造的中兴产业基地、海尔产业园。

（4）有产业地产开发商模式的联动U谷（联东集团）、天安数码城。

（5）还有传统地产商转型而来的万通工社，等等。

产业园区的政府建设管理模式和企业建设管理模式各有特点和优劣势。

（1）政府主导模式

优势：在产业园核心功能、产业运营和产业资源上具有得天独厚的优势，并拥有丰富的园区建设、招商、运营等管理经验。

劣势：政府机构、国有化背景往往预示着其市场化运作不足，在产业引导中行政意识影响较强，创新意识和创新能力有待提高。

（2）企业主导模式。

优势：机制灵活、管理效率更高，面对激烈的市场竞争，投资商或运营商时常会灵光乍现，祭出极具个性的“神来之笔”。

劣势：在产业运营和产业资源上不具有先天优势。企业往往也缺乏产业引导培育能力，很多主导建设单位往往停留在“开发商”和“房东”的角色，如何提升产业运营能力和盈利水平是其需要攻克的难关。

此外，一些区域的园区也有政企联建联管模式，个别产业地产开发商还在尝试产业新城的BOT模式（建设—经营—转让，是私营企业参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种方式）。

二、园区的生命周期与发展历程

（一）园区的生命周期

产业园区同其他社会产品一样，存在生命周期。按照产品生命周期划分方法，产业园区的生命周期可划分为四个阶段，即初创期、发展期、成熟期和衰退期。

初创期：从建园开始，园区基础设施建设大张旗鼓地进行，招商工作伴随基础建设的展开而全面启动，部分企业开始进驻园区。

发展期：招商工作是重中之重，大量企业陆续入驻园区，形成规模化的生产经营并呈现强劲的发展劲头，园区配套设施投入使用，公共服务逐渐展开和深入。

成熟期：园区可利用的载体空间趋于饱和，园区的各项服务工作日臻完善，企业的生产经营趋向稳定，一些企业品牌及园区品牌都“露出了尖尖角”，园区和部分入驻企业的经营状况基本都进入“小康”状态，一些优质企业对物业空间和园区服务提出更高要求，个别企业甚至会寻找新的园区落户。

衰退期：园区中一些企业的生产经营不能适应外部环境的变化和需要，下滑的趋势日益明显，很多企业需要技术创新和经营创新实现自我救赎和再次创业，以进入一个新的发展期。园区也显露出物业设施老旧、产业（定位）老化、配套服务老套的“三老”问题，急待创新、提升和扩展，这些问题解决得好，则园区可以焕发第二春、延续生命周期，解决得不好只能走入下坡路、日暮途穷。

每个产业园区生命周期的时间跨度和发展高度都不是一成不变的，因产业园区的功能定位与经营能力、区域经济发展状况和速度的不同而不同。

（二）我国的四代产业园区

我国的产业园区从深圳蛇口工业区诞生开始，到各地开发区、高新区如雨后春笋般地涌现，再到孵化器建设如火如荼，而当下产业新城、产业地产也呈现出风起云涌的发展态势。

在笔者看来，中国的产业园区大体上经历了四个发展阶段，笔者从产业状态、建筑形态、服务特点三个维度对四代产业园区做了分析，如图1-1所示。

1．第一代产业园

第一代产业园以中国最早的蛇口工业区为代表，是中国改革开放早期的产物，基本是政府主导建设，主要分布在沿海开放城市。园区多是工业园区，产业起点低，以“三来一补”的形式承接中国香港、中国台湾、日本和韩国的外来加工业务为主，是典型的劳动密集型园区，涌现大量“打工仔”、“外来妹”。

后来，各地陆续建设开发区，逐步由劳动密集型向资金、技术密集型过渡。随着众多跨国企业巨头进驻中国，中国产品的技术含量及生产工艺水平得以提升，天津经济技术开发区是典型代表。

到21世纪初，开发区严重泛滥，我国几乎任何一个县都有开发区，甚至一个县不止一个开发区。此阶段，园区选址多为非中心城区，园区建筑基本上是单一的工业厂房，几乎没有什么配套设施，上下班时段常会呈现“潮汐现象”。园区对外资企业实行格外优厚的贸易补偿政策和税收减免政策。

2．第二代产业园

在“科技是第一生产力”理念的感召下，第二代产业园区开始重视技术消化、技术革新，不再停留在技术含量较低的加工生产层面。

各地高新区、科技园的建设如火如荼，一些大学科技园悄然诞生。国家和地方均出台科技产业扶植政策，成立科技创业中心、留学生创业园等多种形式的孵化器，鼓励科研院所和大专院校的技术专家学者创立科技企业，同时重视技术转移与对接服务，有意识地解决产学研一体化和高新技术产业化问题。

此阶段，不再是沿海城市的独舞，内陆省市中具有良好产业基础、人才储备和技术创新能力的城市开始崭露头角。

如异军突起的武汉光谷、西安高新区等科技园区即是典型的代表。

园区建设主体也逐渐由政府（管委会）过渡为具有政府背景的国有工业地产开发商，如张江高科、天津泰达等。

园区建筑已不只是火柴盒式的简单厂房，建筑外延与内部装潢日趋讲究，满足科技研发、中介咨询、服务贸易等各类企业的多元化需求。园区也开始注重配套设施的建设，餐饮、酒店、公寓等商业业态在园区逐渐落地。

3．第三代产业园

随着中国经济从粗放式发展步入集约式发展阶段，产业结构调整、产业升级换代成为时代主旋律。

产业园区的建设发展也与时俱进。高技术含量、高附加值、高产业带动性的战略新兴产业成为众多园区的主导产业，很多园区也有意识地打造产业链，力争形成产业聚集效应。

社会各界认识到公共服务平台的重要作用，它不仅是入园企业赖以成长的基础平台，也是园区运营实力的集中象征。各个园区大力加强公共服务平台建设，力求为企业提供技术、市场、管理、金融等专业领域的系统化服务。借鉴国外经验，提供发挥针对性、精细化公共服务功能的专业孵化器日益受到业界的关注。

与此同时，各个园区的商业配套得到显著改善，以苏州工业园为代表的一些产业新城颇具示范意义。各地园区也相继诞生一批明星企业、品牌企业，并逐步成为业内的领头羊，有的还抢滩登陆海外市场。园区投资建设主体也更加丰富，一批民营企业纷纷进入，产业地产日渐火爆。

LOFT空间（由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间）成为文化创意企业的至爱，办公别墅成为总部企业的新宠。

绿色园区的建设理念日渐兴起，不仅体现在园区环境建设、环境友好上，还体现在园区产业定位在绿色、无污染产业，发展模式寻求绿色、可持续发展模式。

4．第四代产业园

在描述第四代产业园的特点之前，让我们看看时下中国的社会经济背景和产业背景状况：

（1）城市土地资源日益稀缺。土地价格持续走高，一二线城市城区“一地难求”；

（2）产业园区同质化严重。千园一面，园区产业规划、建筑规划、营运模式少有创新；

（3）房地产市场整体下滑。住宅地产萎靡不振，商业地产不温不火，部分传统地产商寻求产业转型；

（4）政府倡导城镇化建设。努力消除城乡二元结构带来的矛盾，实现以城带乡、以工促农；

（5）国家支持自主创新。努力改善创新创业环境，鼓励个体创业。

据此，可以总结出第四代园区的一些特点：

（1）扩展建设规模。

考虑土地资源、地价成本、城镇化趋势，以及地产商储地倾向等原因，新产业园的选址，开发区、高新区扩地外迁大多选在城郊接合部，甚至在郊区、郊县。建设规模普遍较大，占地1000多亩、建筑面积100多万平方米的园区比比皆是，几百万平方米的产业新城也并不鲜见。

（2）营造产业社区。

本着科学规划、人性安排、可持续发展的原则，大型园区尤其是产业新城，在工业物业、办公写字楼、公寓住宅、商业配套与社会综合配套方面，统筹兼顾、协调发展，以产城一体的模式，形成（8+4）12小时工作圈和24小时生活圈，物业、商业与产业三位一体、并驾齐驱。

非“大而全”的中小产业园同样遵循产业社区的建设理念，不单提供生产作业场所，还提供办公配套、生活配套等必要设施，满足进驻企业的多元需求。

（3）注重产业生态。

无论多大规模的产业园区，产业始终是核心，产业园区的建设避免千园一面，紧密围绕区域资源禀赋、产业基础和长远规划，打造差异化、自给自足的产业园，构建具有自我特色的一两个核心产业链并形成产业集群。

在园区建设运营中，实施规划、建设、招商、运营的一体化操盘，有意识、有计划地建设园区发达的社会网络组织和专业化服务分工机制，通过产业关联打造一个类似生物有机体的产业群落、产业生态链。

（4）强调多方共赢。

第四代园区更加强调共赢理念，区域、产业园区和进驻企业共进共荣，取得三方共赢：①区域城市在GDP（国内生产总值）、税收、产业聚集、人才就业等方面取得明显进步，区域产业结构进一步优化，城市创新环境与创业氛围进一步改善；②产业园区投资商/运营商实现盈利，形成自己的商业模式与园区品牌，非地产性业务收入逐渐增加；③园区企业通过进入产业链，实现集群发展，在达成技术进步和实现产业化发展的同时，获取更多前沿理念和市场机会，树立企业品牌。

三、园区盈利模式

纵观国内产业园区的经营状况，可以看出园区的盈利收入主要来自两部分：地产增值和产业增值。产业增值又包括产业投资、中介服务、平台服务、政府补贴、税收奖励五个方面。如图1-2所示。

客观地讲，现阶段绝大多数园区的收入主要依靠地产增值。地产增值指依附在土地溢价基础上的一种盈利模式，通过建设工业厂房、物流仓库、办公楼宇、商业配套设施并以出租出售方式供企业使用，同时提供物业服务。这同传统的商业地产模式没有显著区别，所以大部分园区还会突出物业载体的营销宣传。产业增值是在地产增值的基础上开展运营服务和享受关联政策。

（一）产业投资

主要指园区建立或控股专业性的产业投资机构，如天使基金、VC（风险投资）、PE（私募股权投资）等，以此开展项目投资，或者利用孵化器的优势对进驻的潜力型企业开展多种形式的股权投资，实现企业成长并获取长期收益。

（二）中介服务

园区整合产业资源，引进各类中介服务机构，向入园企业提供工商注册、融资信贷、法律咨询、人才外包、资质认证、技术中介、管理咨询、知识产权服务、网络通信服务等全套的产业服务，并向服务提供方适当收取佣金的收益模式。

（三）平台服务

引进中介机构为园区企业服务，获得少量收益。有实力的园区可以组建专业咨询部门或专业化公司，自主建立公共服务平台，如同中介机构，为园区企业提供针对性的技术服务、市场营销服务、金融信贷服务、管理咨询服务等，直接获取咨询性、服务性收入，正所谓“肥水不流外人田”。平台服务还可以通过BPO（商务流程外包）等形式获取长期、稳定的收益。

（四）政府补贴

产业园区、孵化器通常要建设若干公共服务平台及配套服务设施，以营造良好的园区环境和产业氛围，一些园区在建设专业化公共服务平台时还投资购置了不少专业设备、仪器。

为了鼓励园区改善创业环境和提高服务能力，区域政府会适当拿出财政资金以项目补贴、贷款贴息等形式给予园区资金扶植。政府补贴经费基本上按照“专项资金、专款专用”的原则划拨给相关园区。

（五）税收奖励

税收奖励指入园企业上缴的税收一部分归国税，一部分归省、市财政收入，一部分由区县支配，这部分税收一般采取部分返还园区的方式，支持园区建设或者用于扩展招商，堪称区域政府对园区的“绩效奖”。

诚然，各家产业园区的建设经营各有侧重，收入来源比重不同、各具千秋，但从园区收入构成和比例额度上，不难看出园区的经营定位和运营能力。企业选择园区时，可关注园区的盈利模式与主要收入来源，因为这预示着入园企业所能享有的创业成长环境与综合服务。

对一家产业园来说，知悉产业园区的来龙去脉就好比了解自己的“前世今生”，在前行的路上，学习效仿也好，创新实践也罢，明确发展方向，明晰成长路线，这才是关键。