第3章 做大财富蛋糕(2)

1984年4月，国家体改委在常州召开了城市经济体制改革工作座谈会，肯定了沈阳市等一些企业“允许职工投资入股、年终分红”的做法，各地国有企业股份制改造试点陆续展开。比较而言，与国企股份制改造的缓慢进行相比，民营股份制企业则以强劲的生命力再一次充当了改革的排头兵。具有象征意义的中国第一支股票并没有在国企之中诞生，而是一家民营企业。这支被称为中国第一股的股票就是上海的飞乐音响。

1984年初，秦其斌被任命为上海飞乐电声总厂厂长。在当时良好的经济环境促动下，秦其斌抓住商机谋划成立一个新厂——飞乐音响，扩大音响的生产规模。请示汇报上去，主管部门也很支持，但是企业要发展，资金是关键。既然提出设立新的工厂，就得有资金。而在当时计划经济体制下，所有的项目都是通过预算的，没有预算就必须自己想办法解决资金短缺的问题。其实，此时的秦其斌已经有了自己的想法。在参加一次所在地区的工商联会议时，秦其斌接触到不少新中国成立前经营过实业的老工商业者，从他们的口中，秦其斌第一次了解到股票的作用。按他的理解，发行股票可以筹到钱，企业盈利再按股份分红。于是，他向上级请示要发行股票以解决资金问题。在请示报告中还对股份制的作用加上了这样的一句话：“将职工的命运和企业捆绑在一起。”这个想法得到了上级支持。

于是，在相关金融机构的支持下，中国第一支真正意义上的股票诞生了。当时的飞乐音响总股本只有1万股，每股面值50元，共筹集50万元股金，其中35%由法人认购，65%向社会和本企业职工公开发行，它拥有社会股东5000多人。公司规定对个人股东实行“保本保息”，实行“自愿认购，自由退股”，按银行一年定期储蓄存款利率计算股息。上海飞乐音响股份有限公司由此成为改革开放以来全国第一家经批准向社会公开发行股票、按比较规范化办法试办的股份制企业，它发行的股票也成为中国改革以来第一支规范发行的股票。但是，当时的飞乐音响还不能像现在一样自由买卖与流通。有些飞乐音响股票持有者开始自发地进行转让交易，由于没有固定交易场所、缺乏市场化价格使飞乐音响和所有股票交易面临没有市场、没有监管、没有法规的尴尬境地。

这种状况一直持续到20世纪90年代初。1990年12月19日，上海证券交易所开业典礼在上海浦江饭店的孔雀厅举行。上海市市委书记兼市长朱镕基宣布“上海证券交易所”正式成立，上交所总经理尉文渊敲锣开市。在锣声中，黄菊副市长和龚浩成行长，揭开了披在由市政府顾问汪道涵书写的“上海证券交易所”铜牌上的红色绸布，新中国第一家证券交易所由此诞生。这标志着中国改革开放的新生儿——资本市场由此诞生。截至2013年5月，中国第一股飞乐音响已由当初的1万股，扩容至7亿4千万股，总市值也由当初的50万元激增至近40亿元。由50万到40亿，翻了8000倍。粗略地估算，如果当时持有一股飞乐音响，至2013年5月，当时价值50元的股票，加上增发扩股的因素，约值8万元。翻了1600倍。

资本市场的大门一经打开，风起云涌的上市潮便席卷全国。在深圳曾出现过彻夜排队购买股票的场景，只要企业发行股票，几乎无一例外被抢购一空，原始股一旦上市便是几倍十几倍甚至几十倍的利润。

《华夏时报》在2010年曾撰文指出，2010年上半年，如果除去法定节假日和周末，实际工作日只有118个。

在这118个工作日里，中国证监会发审委和创业板发审委总共召开了144次发行审核会议，审核了185家拟上市公司；在这118个工作日里，沪深两市证券交易所总共有175家公司实现IPO，平均每天1.5个IPO，融资总额3238亿元，半年间，造就了近600个亿万富翁。

同时，A股市场还造就了一位中国首富。2010年5月6日，海普瑞（002399）以148元/股的国内A股最高发行价登陆深交所中小板。当天，持有公司2.88亿股的控制人李锂、李坦夫妇也以超过542亿元的身价打破此前由前国美集团董事局主席黄光裕连续三年雄居中国首富榜首的历史，瞬间成为国内新首富。

半年时间，不仅造就了600位亿万富翁，还造就了一位中国新首富。股票市场的财富效应发挥到了极致。资本市场也由此成为中国社会财富集散地，在财富大潮中留下一波强劲的波澜。

四、地产业——凝固的财富蛋糕

房地产业是改革无法绕过的瓶颈问题，随着其他行业一系改革措施的出台，地产业的滞后明显地呈现出来。追溯至1978年，中国老百姓还没有听说过“房地产”这个词语，他们只晓得自己家住的房子太挤、太小。

新中国成立30年间，中国累计用在住宅上的投资为374亿元，年人均住房投资不足10元。到1978年，中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长，反而比1949年少了0.9平方米。其中有5年里，上海市的统建住宅没建造过哪怕1平方米。（参见中国青年报2010年5月19日《中国房地产30年大跃进邓小平曾想为儿子买房》）

当时住房最为紧张的上海，一家人挤在十几平米住房内的情形十分常见。住房的刚性需求越来越强烈，而计划内的福利房却远不能满足需要。地产业在强烈的需求中悄然诞生了。

有经济学家把中国地产业的诞生与兴衰大致分解为三个阶段：第一阶阶段为起步阶段；第二阶段为炙热阶段；第三阶段为泡沫阶段。

第一阶段从时间上分大约为1980年～1990年。1980年初，奇迹不断的深圳特区爆出一条新闻，中国第一家房地产公司——深圳经济特区房地产公司成立了，这一天是1980年的1月8号，仍然习惯于企盼福利分房的中国百姓猛然间发现，住房有了新的解决渠道。当月，《红旗》杂志发表文章，论证住宅属于商品，私人购房与社会主义公有制并不矛盾。随后，围绕着福利分房是否应该坚持的问题，报纸上也发生了激烈的争论。与此同时，《人民日报》则罕见地报道了吉林推广四平市建房出售经验的消息，消息称这批住宅同时面向集体单位和个人出售。《红旗》与《人民日报》在权威媒体的舆论导向相当于确立了地产业的地位，这立刻点燃了建设商品住宅的热情，中国地产业由此不断发展壮大。同年4月2日，邓小平在北京一片灰旧低矮的建筑物旁边，对胡耀邦、万里等人发表了后来被称为《关于建筑业和住宅问题的谈话》的言论。这次后来被反复引用的谈话确定了几个原则，其中包括“房子是可以卖的”。他指出：“城镇居民可以自己购买房屋，也可以自己盖房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年还清。”于是，地产开发再无悬念，地产公司蓬勃兴起。9月，北京市成立了全国第二家房地产公司——北京城市开发总公司，拉开了开发北京的序幕。到同年10月，全国已经有128个城市和部分县镇开展了私人购买、建造住宅的工作。

这一年，还下发了《全国城市规划工作会议纪要》这个纲领性文件。这个纪要明确表示，对新建小城市、卫星城、现有的城市新建区、旧城成片改造区，都应该考虑“组织开发公司，实行综合开发”。由此，民营企业进入房地产业再无障碍。

客观地说，地产业刚刚兴起之时，受政策与资本的局限，地产业相对比较规范。建筑物基本上以低端住宅为主，价格也在可以承受的范围之内。一线城市商品房基本保持在3000～5000元/平米之内，二线城市标准住宅基本保持在1000～3000元/平米的水平。按当时的工资本标准，基本符合一套住房价值国际标准年收入的4～6倍的水平，地产业基本健康。

第二阶段为炙热阶段。按时间来算，大致为1990～2003年。这十几年，地产业炙手可热，地产泡沫开始涌现。1992年，邓小平发表了“南方讲话”，内容随后被作为当年2号文件下发，紧跟在后面的就是中国房地产开发的浪潮。大批房地产开发经营公司仿佛一夜间冒了出来。

当时地产最为火爆的海南，总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，海岛之上弥漫着淘金热潮，地产炒作初露头脚。短短几年，房价增长超过4倍。1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下烂尾楼遍地。1993年下半年，海南地产业泡沫应声破裂，留下600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

地产业迎来了第一波整顿，随着一系列相应的房地产业法规、规章和规范性文件，房地产业发展过程中的一些具体业务程序、运作规则也在不断建立、健全。可以说，房地产业开始逐步走向程序化、法治化与规范化。随后，地产业迎来了一波快速发展时期，地产市场开始由卖方市场向买方市场转变。地产市场开始涌现出多元化物业、新型地产运作模式，新理念、新策划、新项目层出不穷，住房开发开始注重品质与特色。地产业开始在调控中前行。

据统计，1988年，全国房地产公司为3124家，此后3年，全国房地产公司基本上维持在这个数量；1992年年底，这个数字却一下子变成了1.2万家，到1993年又变成了3万多家。1992年，全国商品房的销售额达440亿元，比上一年增长了80%。

与这组数字相关联，炙热的地产业也造就了许多亿万富翁。然而，地产业的财富神话还远未结束。至1998年国家正式出台文件决定终止福利房分配为止，地产业又迎来了新的契机。拍地、建房、出售、地产商忙得团团转，几亿、几十亿、上百亿的住房工程开始涌现。只要有地有市场，几个月时间，地产商就可以造一座城。在福利分房结束后的几年里，房地产热已经热到了何种程度？这可以拿一年中建材价格来衡量一番：水泥、钢铁等的价格有时候一个月要涨出3个价格来。

2003年，中国第一家每平米上万元的楼盘在上海中心住宅区“申江名园”开盘，每平方米的价格是1.1万元，随后是2004年的1.6万元，以及2005年的2.4万元。不到3年半，价格涨了300%。2003年度《福布斯》“中国大陆百名富豪榜”公布，涉及房地产业的富豪竟有35个，前10名富豪中，有6个是靠房地产一举暴富的。与这些大富们相伴的还有许多小富们。最先富起来的温州人不甘失去炒房的机会，结伴而行。出上海入广东下北京，只要有商品房的地方总能看到温州人的身影，“温州炒房团”由此得名。演绎了许多财富神话，据央视报道，一名温州商人，携30万进上海，专职炒房，3年下来，手中积累了1000多万还有7套商品住宅。如果问那个年代有什么生意最赚钱，温州人的答案一定是炒房。

炒房一族的出现，助长了房价上涨的动力，也招致了诸多批评。许多知名专家与学者开始公开谴责高房价，国家开始出台一系列的调控措施。然而，炙热的房市仍然没有降温的迹象，地产泡沫越吹越大。

第三阶段为地产泡沫阶段。大致时间为2003年至今。地产业发展至2003年前后，在社会公众不绝于口的批评声中，万元每平米的住宅楼开始在一线城市悄然涌现。特别是北京、上海、深圳，万元以上每平米的价格成了开发商品质的标志，也成了社会舆论抨击的主要目标。有人算了一笔账，一个公职人员，不吃不喝工作一辈子也买不起一套住宅。由此，住宅价格远远地脱离了国际标准，地产泡沫不可抑制地出现了。人们不得不习惯于在高房价的压力下过日子，从此，有房一族成了“房奴”，无房一族望房兴叹。中国房地产市场这块巨大的财富蛋糕变得扑朔迷离，毁誉参半。一场住房商品化的改革变成了地产大亨与政策及社会民众的未见结果的博弈。

地产30年，功过难以评说。30年中，多少人拿出毕生积蓄换来一所住宅？多少人背负银行10年乃至20年的住贷还款压力才拥有自己的住所？多少人在地产业中赚得脑满肠肥？没有权威的统计，也没有人详细分说这之中的利弊。财富被无情地凝固在这些灰色建筑之中。地产业成了社会财富的转换器，购房人大部分重归财富起跑线，地产商则拥有了大把的钞票虎视眈眈地紧盯着地产市场。一个可以断言的事实就是，社会财富总量在增长，财富蛋糕在膨胀。

一系列的宏观调控，一系列的抑制泡沫的措施过后，地产业终于迎来了拐点，根据国家统计局统计，2011年9月份全国70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市仍有29个。所幸的是，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。另外，作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比再次全面持平，这已经是这四大一线城市房价连续第三个月处于环比“停涨”的状态。房地产市场终于迎来久违的拐点，降价之声开始不绝于耳。