第1章 房地产业营业税纳税操作实务
1.1 房地产业中“建筑业”营业税征税范围
1.1.1建筑业营业税的纳税人及其变化
建筑业是指建筑安装工程作业。建筑业营业税的纳税人是在我国境内提供建筑劳务的单位和个人，如建筑公司、安装公司、装饰公司及工程承包公司等。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（简称《营业税暂行条例实施细则》）的规定，建筑业营业税的纳税人由原来的“独立核算单位和不独立核算单位”，调整为“负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并收取货币、货物或者其他经济利益的单位”，但不包括单位依法不需要办理税务登记的内设机构，分公司或者分支机构也可作为营业税的纳税人。
1.1.2建筑业营业税的征税范围
建筑业营业税的征税范围包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业和管道煤气集资费（初装费）。对自建行为视同提供建筑业劳务征收营业税。
1.建筑
建筑是指新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑相连的各种设备或支柱、操作平台的安装或装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程业在内。
2.安装
安装是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备及其他各种设备的安装配、安置工程作业，包括与设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业和被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业在内。
3.修缮
修缮是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。
4.装饰
装饰是指对建筑、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。
5.其他工程作业
其他工程作业是指上列工程作业以外的各种工程作业，如代办电信工程、水利工程、道路修建、疏浚、钻井（打井）、拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业。
6.管道煤气集资费（初装费）
管道煤气集资费（初装费）是用于管道煤气工程建设和技术改造，在报装环节一次性向用户收取的费用。根据国税发[1994]159号文件的规定，有线电视台为用户安装有线电视接收装置，一次性向用户收取的安装费被称为“初装费”，应按建筑业税目征税。
1.1.3疑难问题解答
问题1：绿化工程是否按建筑业税目征收营业税？
解答：根据国税发[1995]156 号文件《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》第六条问题的解答，因为绿化工程往往与建筑工程相连，或者本身就是某个建筑工程的组成部分，如绿化与平整土地就分不开，而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”，所以，为了减少划分、便于征管，对于绿化工程按“建筑业——其他工程作业”税目征收营业税。
问题2：自建行为视同提供应税劳务征税是怎样规定的？
解答：《营业税暂行条例实施细则》第五条规定，单位或个人自己新建（简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。也就是说，视同提供应税劳务的自建行为，自建的建筑物用于出售的自建行为。用于自用、出租或投资入股的自建建筑物，其自建行为，不予征税。
问题3：某公司是自来水公司，公司用水管道安装工程由公司内部人员组成安装队和技工科安装，以承包的方式付给计件工资，并没有按工程的结算价目结算工程款。请问，付给内部人员的工资是否需要缴纳建筑安装营业税？
解答：根据国税发[1995]156 号文件《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》的有关规定，单位所属非独立核算的内部施工队伍为本单位承担建筑安装业务，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概（预）算，也不论工程价款中是否包括营业税税金，均应当征收营业税；凡不与本单位结算价款的，不征收营业税。
根据国家税务总局关于自建自用建筑物征收营业税的有关规定，如果自营施工单位是作为单位的内部机构，为所在单位施工时，不按有关规定编制预算提取费用和税金，只是从所在单位取得工资，那么这种行为没有构成纳税义务，就不征营业税。
1.1.4建筑业营业税征税范围发生的变化及其影响
《中华人民共和国营业税暂行条例》（简称《营业税暂行条例》）第五条规定：“纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。”与原规定相比，其主要有以下三点变化：
（1）适用主体由“建筑业的总承包人”调整为“纳税人”，即所有从事建筑业劳务的单位或者个人，解决了过去再分包不得扣除分包价款而造成重复征税的问题。
（2）将扣除适用范围由“工程分包或者转包”调整为“建筑工程分包”，对转包业务不再允许扣除。
（3）根据建筑行业有关“严禁个人承揽分包工程业务”等规定，将扣除对象由“他人”调整为“其他单位”，对分包给个人的也不得扣除分包价款。
同时，《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定，除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。与旧条例和细则相比，主要有两点变化：
（1）适用范围由原先“建筑、修缮、装饰工程作业”调整为“除装饰劳务以外的建筑业劳务”。也就是说，如果纳税人提供装饰劳务的，则不适用本规定。
（2）对工程所用原材料、其他物资和动力无论是建设单位提供还是纳税人提供，均应并入营业额缴纳营业税。