第4章 商铺投资你准备好了吗？(3)

由于投资商铺与普通住宅不同，很多银行对这种风险比较高的项目贷款都比较谨慎。借款人除了需要向银行提交必需的身份证件、购房证明、收入证明等资料之外，还需要向银行提供可供参考的经营情况说明。一般情况而言，以户为单位购买的商铺为第一套，其购置商铺的首付款比例不得低于商铺总价的50%，贷款利率实行央行规定的最低基准利率上浮10%，月还款额与家庭月收入之比不超过50%。

据银行关人士介绍，目前商业银行提供的个人商铺按揭贷款最多可贷5成，贷款期限最长不能超过10年，按现行商业贷款利率，较个人住房贷款利率高一点。

针对个人商铺贷款，各家银行均推出了商业贷款。中国银行天津市分行有关人士介绍，商铺贷款在设计时充分考虑到创业者的实际需求，贷款条件非常宽松，只要投资人在本市有常住户口或者有效居留身份，已经与开发商签订购买商业用房合同或协议，具有偿还本息的能力，都可以申请。

与个人住房贷款一样，商铺贷款的还款方式也很灵活。借款人的贷款期限在1年以内（含1年）的，可以到期一次偿清贷款本息或按月还款。贷款期限在1 ~ 10年的（含10年），借款人应按月还款。按月还款可选择等额本金利息递减法或月均还款法两种还款方式。而且贷款人还可随经营收益情况来选择全部或部分提前还款。

如果投资者的申请被拒绝，很可能是因为银行认为你的投资项目风险过高，在这时作为投资者也可以重新核定一下你的投资回报，毕竟银行在评判投资项目的风险性方面还是比较专业的，如果投资者认为投资项目可行，完全可以通过房产抵押贷款或者个人投资经营贷款来实现。

购买商铺属于一项相对高投入、高产出的投资行为，相伴而行的便是高风险。商铺投资的成败与其所处地段、价格及价值比、周边环境、政府政策等因素都密切相关，一旦某个因素生变，商铺投资便会面临困境，银行贷款也会遭遇危机。

所以，有了个人商铺贷款也不是一切都高枕无忧了，个人在申请这种贷款时，应该像银行一样对其中的风险有预先的估计和准备。

专家同时提醒投资者，贷款购买商铺对自有资金要求较高，每月还款压力比起个人住房贷款来更大，因此还须谨慎对待。

商品房限购，买商铺贷款利率通常上浮20%至30%，不少人在投资商铺时，考虑起用信用卡的分期功能来购买商铺，以减轻压力。

周女士看中了汉阳的一处小商铺，支付了一半的首付款后，银行工作人员告诉她，另一半贷款10年，利率要上浮30%，达8. 81%，投资成本不低。周女士的同事知道后，提醒她可以用信用卡来解决部分商铺资金，比办理贷款手续更省钱。

周女士及先生有多家银行的信用卡，经多方了解选定了一家。这家银行3年分期利率按刷卡总金额收取7. 1%，每月等额还款。而银行办理贷款手续，利率达8. 81%，相比之下，刷卡更划算。最后，周女士夫妇一共刷卡25万元。

银行相关人士介绍，按目前相关政策，购买商品房是不许用信用卡的，而对买商铺没有明文规定不可以刷卡。投资者购买商铺用信用卡，一定要货比三家，因为不同银行的信用卡分期，利率相差非常大，甚至相差数倍，如部分银行信用卡分期1年期就是7. 2%，2年分期利率达15%。

10什么样的商铺投资中介合你心意

对于大多数产品与服务的经营者来说，拥有合适且条件良好的商铺是其经营成功与否的关键。其实，好商铺的选择是一个复杂的过程，需要较高的专业知识、深入的行情把握和方方面面的关系处理，而一般的商铺需求者对于选址可能会有“人流量较大、同行比较多的地方为宜”等诸如此类含糊的概念，少有系统、专业的认识。

应运而生的商铺中介在研究与实践的基础上，有其客观、规范的选址依据、标准和技巧，能给各类商铺需求者以正确的指导和有益的帮助，因此受到广大投资者的欢迎。以下介绍几点选择商铺中介的技巧，供广大商铺投资者参考。

（1）一般条件

适合作商业经营中介的最基本的条件包括：有足够的销售量与利润及费用支持的项目、具有良好的竞争环境、可在市场中建立声誉与知名度等商业经营条件。

（2）房产条件

商铺物业是所属建筑物主体房产价值的反映，商铺中介所持有的商铺信息非常重要。好的铺面离不开以下几点：商圈客户多、购买力强；地理位置与交通状况优越；有利的购物环境与商圈构成；有力的竞争优势；优秀的物业管理；良好的租约条件等。

（3）经济因素

对选择商铺进行合理的经济预算与周到细致的投资分析也必不可少，包括商圈评估、绩效分析、租户构成、费用与成本估算、前期固定投资等。商铺中介在这方面要能给投资者一定的建议。

（1）自然环境

商铺的环境因素是地段与配套的综合。主要包含：位置的竞争性、可见度、便利性、停车空间，店铺大小、宽度、结构，有利的商业环境氛围等。

除了以上四个需求条件外，把握好租期与租金、转让与转租、产权面积与使用面积、公用区费用分摊、押金与付款方式、租赁登记、租赁税及其他费用、招牌悬挂与发布费等内容的租约谈判也十分重要。

另外，不容忽视的是，一般好的商铺中介还会协助客户办理相关手续，为客户的选择画上圆满的句号。

11高薪家庭可尝试商铺投资

商铺投资拥有如此诱人的回报率，让许多家庭投资者摩拳擦掌跃跃欲试。下面不妨参考一个高薪家庭投资商铺案例的分析，或许会对你有所启发。

（1）高收入高消费家庭的资产分析

田先生今年36岁，供职于北京某大型国有企业，硕士研究生学历。爱人崔女士今年31岁，在某集团下属物业公司工作。孩子今年正在上小学3年级。

家庭月平均收入约1. 1万元（田先生每月约1. 1万元，崔女士每月约0. 3万元），田先生年终奖约3万元，平均每年可支配收入约为20万元。家有存款约30万元，存款类型较单一，以定期存款为主，另有少量的人民币理财产品投资。

目前有单元房一套（约10万元），家用汽车一辆（约11万元），单元房已付清房款，取得房产证。家庭月支出需0. 35万元，像汽车维护和通信费均可由田先生的单位报销，不需从收入中列支。

①资产分析：家庭资产配置处于“亚健康”。

田先生一家的财务状况是比较理想的，房子、车子都已齐全，家中没有任何负债，综合收入处于北京地区较高的水平，家庭支出占收入比例的10%，可以说是高收入高消费家庭。

虽然资产负债比例较合理，但具体到资产上就显得有些比例不协调了。目前，田先生一家有存款30万元，存款类型单一，以定期存款为主，投向单一，资产配置不协调，必然使收益大打折扣。

②理财目标。

尝试非金融产品投资。为了提高收益，田先生希望改变投资方向，尝试非金融产品投资，并将这一计划定为今后家庭理财的首要规划。

记账式国债。

目前，大多数个人投资者还是将国债定为自己投资的首选，但3. 11%（3年期）左右的收益率并不能满足田先生的投资预期，希望尝试其他种类的投资。

（2）理财建议

商铺投资无疑是热点。

目前，大众（个人）投资者可选择以下几类商铺作为投资对象：

一是底商。它有独立的门脸，通常是在社区里，有一定的基础消费支持，比如社区的便利店、彩扩店等。

二是步行街商铺。它对周边大环境依赖性相对较小，经营的业态相对丰富，通常是在较繁华的街区，比如餐饮街等。

三是小商品市场。这类商铺投资回报相对较高，租金较低，风险要比前两类商铺小。

四是商业广场。商业广场对周边大环境依赖性较强，经营业态丰富，通常是在繁华商业区。

①选择底商类商铺。

就田先生一家现在的状况，田先生夫妇都在工作，而且正处于事业成长期，尤其是田先生，有学历又年轻，以后还有提高的空间。如果家庭准备做商铺投资，建议他们选择社区底商类的商铺。

底商有独立的门脸，有的底商还是临街的，其自发生存能力强，对专业化的要求不高。一般来说，位置较好的底商租金在2元／天每平方米~ 5元／天每平方米，起租1年以上，最长10年。在社区开店，受众对象应该是长期居住或工作的业主，可以从事菜市场、便利店、洗衣店、音像制品、饮料批发等。目前，田先生一家最多可用投资资金为30万元，他们投资开一家洗衣店或彩扩店还是比较合适的。

租金方面，按照“押三付三”的惯例，即需要向开发商缴纳3个月的押金，支付三个月的租金。如果开一家彩扩店，对于店面的面积要求并不是很高，30平方米就足够了，按照每天租金约100元计算，那么3个月租金约1. 8万元。此外，一次性添置配套设备、招聘店员、物业费等营业费用支出不会超过6万元，那么开一家店只需8万元左右。

②规避商铺投资风险。

开一家社区商铺虽然启动资金不是很多，但其经营的好与坏对投资者建立投资信心至关重要。大多数投资者习惯了金融产品投资，对于做生意显得并不是很有信心。实业投资与金融产品投资在投资和运作方式上有很大的不同，投资方向的选择、经营的方式等都直接关系到投资的收益。与部分金融产品投资“零”风险相比，实业投资是有风险的。比如开发商的信用和管理、商铺招商定位模糊和过度炒作、商铺的硬件及交通条件、商圈不佳与消费资源不足等外部风险和投资者自营“养铺”、转租等内部风险。风险系数从底商、步行街、小商品市场到购物中心和物流中心逐级递增。

③如何化解风险。

选择商铺投资所遇到的第一个风险就是开发商的信用和管理风险。所以田先生一家投资时一定要关注或了解开发商过去开发过的项目的业绩和管理能力。有的开发商将商铺销售完毕后，拿了钱就走人，没有协助经营，前期宣传与后期管理严重脱节。经营管理是商铺投资成败的关键，一个无商家经营的铺位，其价值为“零”。所以田先生一家在投资前一定要选择信誉良好，且经营管理能力强的开发商，要多了解开发商的信誉。

由于田先生一家是首次经商，处于创业的摸索期，我们管处于这一时期的商铺为“生铺”，而“生铺”要成为“熟铺”需要一段时间，这段时间里，投资回报率低，有可能没有回报甚至是负回报，就有可能出现资金周转不灵、营业成本大幅增加的状况，一旦出现这种局面，应该分析和逐步调整经营策略。

④其他考虑的方面。

投资商铺需要花费诸多心思。从选址、装修、招聘员工到管理、税务等诸多环节，每一个投资选择均需要花费相当的时间去思考、选择。要是想趁着年轻好好享受生活，实业投资就很耽误时间，因此要将这一矛盾考虑清楚后再做决定。

实业投资最好能和自己的爱好联系起来，这样既快乐，又赚钱。现在一些私人俱乐部的出现，就是这种形式。要是单纯为了赚钱去做实业投资而完全忽略个人感受，对一些投资者来说最终会有不划算的感觉，所以田先生如果要进行商铺投资也要将类似的因素考虑在内。