三、本章重要考点及例题

（一）重要概念归纳

1.区位的含义：区位一词的英文为Location，通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，具体可标示为一定的空间坐标。

2.区位的特征：区位的综合性、区位的确定性、区位的层次性、区位的历史性。

3.房地产区位的含义：房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。

4.区位理论的概念：区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。具体地讲，主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。

5.杜能圈：根据区位经济分析和区位地租理论，杜能在《孤立国》中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，这就是著名的“杜能圈”。

6.原料指数：所谓原料指数，是指需要运输的限地性原料及其重量和制成品重量之比，即原料指数=限地性原料总重量÷制成品总重量。

7.劳工成本：所谓劳工成本，就是指每单位产品中所包含的工人工资额，或称劳动力费用。

8.劳工系数：劳工成本指数（即每单位产品之平均工资成本）与所需运输的（原料和制成品）总重量的比值即劳工系数。

9.中心地理论的基本概念：

（1）中心地：是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。

（2）中心地职能：是指由中心地提供的商品和服务。

（3）中心性：可理解为一个中心地对周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间作用大小。

（4）需求门槛：是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平。

（5）商品销售范围：是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。

10.城市空间结构：城市空间结构是在城市发展过程中，人们对土地利用的结果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和。

11.同心圆理论：同心圆理论是伯吉斯于1925年总结出来的。他基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构：第一环带是中心商务区，集中着大商店、办公大楼、大型游乐场所和酒店等，是城市经济、文化、政治等活动的中心。第二环带为过渡地带，是围绕中心商务区与住宅区之间的过渡地带，过去是高收入居住区，后来由于工厂、商店的大量迁入而使环境恶化，引起原有居民外迁。第三环带是工人住宅区，这里租金低，便于乘车往返于市中心，接近工作地，工厂的工人大多在此居住。第四环带是高级住宅区，散布着高级公寓和花园别墅，居住密度低，生活环境好。第五环带为通勤人士住宅区，约在距中心商务区30～60分钟车程范围内，多为在城市中心工作的中上层人士的居住区。

12.扇形理论：扇形理论是霍伊特（H.Hoyt）于1939年创立的。该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。

13.多核心理论：多核心理论最先是麦肯齐于1933年提出的，然后又被哈里斯于1954年加以发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心。这些中心不断地发挥成长中心的作用，直到城市的中间地带完全被扩充为止。而在城市化过程中，随着城市规模的扩大，新的极核中心又会产生。

14.房地产需求的含义：房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租）的数量。

15.房地产市场需求：房地产市场需求是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和。

16.房地产需求量的影响因素：

（1）该种房地产的价格水平。

（2）消费者的收入水平。

（3）消费者的偏好。

（4）相关物品的价格水平。

（5）消费者对未来的预期。

17.房地产需求曲线：房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系——某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。

18.房地产供给的含义：房地产供给是指房地产开发商和拥有者（即房地产出售者或出租者）在某一特定的时间内，在每一价格（或租金）水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售（或出租）的数量。

19.房地产市场供给：房地产市场供给是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量，即市场供给是所有房地产开发商和拥有者供给的总和。

20.房地产供给量的影响因素：

（1）该种房地产的价格水平。

（2）该种房地产的开发建设成本。

（3）该种房地产的开发技术水平。

（4）房地产开发商对未来的预期。

21.房地产供给曲线：房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系——某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动。

22.房地产均衡价格：房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。

23.房地产供求状况的类型：

（1）全国房地产总的供求状况。

（2）本地区房地产总的供求状况。

（3）全国同类房地产的供求状况。

（4）本地区同类房地产的供求状况。

24.地租的概念：在房地产经济中，地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的收入。

25.地价的概念：地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。

26.级差地租：级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。

27.绝对地租：绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。

28.垄断地租：垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

29.城市的概念：城市是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地，是一种有别于乡村的居住和社会组织形式，是国家或者一定地域的政治、经济和文化中心。

30.城市与乡村的区别：

（1）城市是以非农人口集聚为主要特征的居民点，在人口职业构成上不同于乡村。

（2）城市的人口数量、人口密度、建筑密度、容积率等都比乡村大得多，在规模和密度上不同于乡村。

（3）城市建设用地类型多样复杂，基础设施和公共服务设施比乡村完备，在空间形态和物质构成上不同于乡村。

（4）城市一般是一定地域的政治、经济和文化中心，是工业、商业、交通、文化、教育等产业的集聚地，在职能类型和产业结构上不同于乡村。

31.城市的分类：

32.城市发展演变的四大阶段：

（1）“绝对集中”阶段。

（2）“相对集中”阶段。

（3）“相对分散”阶段。

（4）“绝对分散”阶段。

33.城市化的含义：城市化也称为城镇化，最简单、最直观地讲，是乡村转变为城市的一种复杂过程。通常表现为：

（1）农村人口向城市迁移，农业人口转变为非农业人口，农村生活方式转变为城市生活方式。

（2）由于产业结构调整和技术的进步，农业经济向非农业经济转移并产生空间集聚③城市规模不断增大，城市范围向外围扩展。

（3）区域内城市数量不断增多，形成城市体系。

34.城市化进程的三个阶段：

（1）初级阶段：城市化水平较低，城市化速度较慢。

（2）加速阶段：人口向城镇迅速集聚，城市化运动加快。

（3）后期阶段也叫做饱和阶段：城市化水平很高，城市化过程减速。

35.城市化率：城市化水平也称城市化率，是指一个区域的城镇人口占该区域总人口的百分比。

36.城市体系：城市体系是一个特定区域中相互依存、相互联系的多个城市、建制镇组成的网络集合体。

37.城市形态：城市形态是指城市的物理组织和结构。通俗地讲，城市的土地利用、空间布局形式和建筑环境等都属于城市形态的范畴。

38.城市性态：城市性态是表示由城市环境培育的人的生活方式、处事态度、价值观念及行为模式。

39.城市化与社会发展的关系：城市化与经济发展之间存在着相辅相成的关系。

首先，经济发展推动了城市化进程。

其次，城市化反过来又推动了国家或地区经济的发展。

40.逆城市化：大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程。其结果是都市区人口的绝对数量下降，人口的净增长率为负值。

41.郊区化的概念：郊区化是指区域城市化水平达到一定程度（约70%~80%），市区发展速度变得缓和平稳，人们开始追求理想的自然生态环境和良好的社会环境，城市人口、就业岗位和服务业在大城市由市区向外迁移的一种分散化过程。

42.郊区城镇化：是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。这种郊区城镇化发展的动力包括来自向心的、离心的及本土的各种力量。

43.发达国家郊区化的五个阶段：

（二）重要公式解析

1.地租与地价之间的数量关系，用现代现金流量折现方式来表达则为：

式中，P0为第1年初的地价；Pn为第n年末的地价；R t为第t年末的地租（t=1，2，3，…，n）；i为折现率。

对于永久租期的土地，也就是土地所有权，则地租与地价之间的数量关系为：

若每年的地租额为定值R，并且折现率i不变，则地租与地价之间的数量关系为：

2.城市化水平也称城市化率，是指一个区域的城镇人口占该区域总人口的百分比。假定某区域总人口为P，其中城镇人口为U，则城市化水平L可用下式求得：

从理论上讲，城市化水平越高，表明一个区域的城市化程度越高。

（三）典型例题解析

1.区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，具体可标示为一定的（ ）。

A.角度

B.长度

C.空间坐标

D.区域面积

【答案】C

【解析】本题考查区位的基本概念。区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，具体可标示为一定的空间坐标。

2.某宗房地产项目所邻街路往往在雨季来临时积水成河，给居民生活带来不便，这表明了此宗房地产项目在（ ）方面的特点。

A.位置

B.交通

C.景观

D.外部配套设施

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产区位的定义所涉及的主要内容，房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。外部配套设施包括基础设施和公共服务设施，这里的市政排水不畅属于基础设施范畴。

3.杜能农业区位论所要解决的主要问题归为一点，就是（ ），从而最大限度地增加利润。

A.如何通过合理布局使农业生产达到节约运费

B.如何降低农产品市场价格

C.如何保证生产同一农产品的成本是相同的

D.如何保证生产同一农产品的运费是相同的

【答案】A

【解析】此题考查杜能农业区位论所要解决的主要问题。归为一点，就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度地增加利润。

4.杜能在《孤立国》中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，这就是著名的“杜能圈”，其中的第三圈是( )。

A.自由农作区

B.草田轮作区

C.谷物轮作区

D.畜牧业区

【答案】C

【解析】本题考查杜能圈各圈层的分布构成。其中：第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品。第二圈即林业区，主要生产木材，以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材。第三圈是谷物轮作区，主要生产粮食。第四圈是草田轮作区，提供的商品农产品主要为谷物与畜产品。第五圈为三圃农作制区，即本圈内1/3土地用来种黑麦，1/3种燕麦，其余l/3休闲。第六圈为畜牧业区，主要发展畜牧业。

5.根据韦伯提出原料指数的概念可知，遍布性原料的参用程度和原料指数的关系是( )。

A.遍布性原料的参用程度愈大，原料指数则愈大

B.遍布性原料的参用程度愈小，原料指数则愈小

C.遍布性原料的参用程度愈小，原料指数则愈大

D.遍布性原料的参用程度愈大，原料指数则愈小

【答案】D

【解析】此题考查韦伯对工业用原料的分类及原料指数的概念。韦伯对工业用原料进行了分类：一是遍布性原料，指到处都有的原料，此类原料对工业区位影响不大；二是限地性原料，也称地方性原料，指只分布在某些固定地点的原料，对工业区位模式产生重大影响。

原料指数是指需要运输的限地性原料及其重量和制成品重量之比，即：

原料指数=限地性原料总重量÷制成品总重量

按此公式推算，可得到在工业生产过程中，使用不同种类原料的原料指数。一般使用遍布性原料的指数为0，纯原料的指数为1，失重性原料的指数大于1，限地性原料加用遍布性原料，其指数都可能大于1。限地性原料的失重程度愈大，原料指数也愈大；遍布性原料的参用程度愈大，原料指数则愈小。

6.中心地职能是指由中心地提供的商品和服务，其职能中不包括（ ）方面的活动。

A.社会

B.服务业

C.文化

D.中心地制造业

【答案】D

【解析】此题考查对中心地职能概念的理解。中心地职能是指由中心地提供的商品和服务。中心地职能主要以商业、服务业方面的活动为主，同时还包括社会、文化等方面的活动，但不包括中心地制造业方面的活动。

7.根据伯吉斯的同心圆理论，城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构，工人住宅区位于（ ）。

A.第二环带

B.第三环带

C.第四环带

D.第五环带

【答案】B

【解析】此题考查同心圆理论的主要内容。同心圆理论是伯吉斯（E.W. Burgess）于1925年总结出来的。他基于生态学的入侵和承继（Invasion—succession）概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。城市各功能用地以中心区为核心，自内向外做环状扩展，共形成5个同心圆用地结构：第一环带是中心商务区。第二环带为过渡地带，是围绕中心商务区与住宅区之间的过渡地带，过去是高收入居住区，后来由于工厂、商店的大量迁入而使环境恶化，引起原有居民外迁。第三环带是工人住宅区。第四环带是高级住宅区。第五环带为通勤人士住宅区。

8.霍伊特于1939年创立了扇形理论。他把市中心的通达性称为基本通达性，把沿辐射状交通主干线所增加的通达性称为附加通达性。（ ）对交通线路的附加通达性最为敏感，多沿铁路、水路等主要交通干线扩展。

A.低收入住宅区

B.高收入住宅区

C.中等收入住宅区

D.轻工业和批发商业

【答案】D

【解析】此题考查霍伊特创立的扇形理论的主要内容。该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。他认为，由于特定交通线路的线性通达性和定向惯性的影响，各功能用地往往在其两侧形成。他还把市中心的通达性称为基本通达性，把沿辐射状交通主干线所增加的通达性称为附加通达性。轻工业和批发商业对交通线路的附加通达性最为敏感，多沿铁路、水路等主要交通干线扩展；低收入住宅区环绕工商业用地分布，而中高收入住宅区则沿着城市交通主干道或河岸、湖滨、公园、高地向外发展，独立成区，不与低收入的贫民区混杂。

9.中心商务高度指标（CBHI）和中心商务强度指标（CBII）是界定CBD的两项重要指标，符合（ ）的区域界定为CBD。

A.CBHI＜1，CBII＜50%

B.CBHI＜1，CBII＞50%

C.CBHI＞1，CBII＜50%

D.CBHI＞1，CBII＞50%

【答案】D

【解析】此题考查界定CBD的指标取值范围。墨菲（Murphy）和万斯（Vance）在对美国9个城市CBD的土地利用进行深入细致的调研后，认为地价峰值区（PLVI）是CBD最明显的特点，在PLVI内的用地称为商务用地，并提出界定CBD的两项重要指标：

把CBHI>1，CBII>50%的区域界定为CBD。

10.对于某住宅，甲、乙、丙、丁四人中，甲既有需要又有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则只有（ ）有需求。

A.甲

B.乙

C.丙

D.丁

【答案】A

【解析】此题考查房地产需求与需要的区别，房地产需求的形成条件有以下两个：一是消费者愿意购买，即有购买欲望；二是消费者能够购买，即有支付能力。按照题意，则只有甲有需求。

11.房地产市场供给是所有房地产开发商和拥有者供给的总和。在现实中，计算某种房地产在某一时间的潜在供给量时，需要考虑的计算要素包括：存量、拆毁量、转换为其他种类房地产量、其他种类房地产转换为该种房地产量及（ ）。

A.已开发量

B.新开发量

C.动迁量

D.土地供应量

【答案】B

【解析】此题考查房地产潜在供给量的计算。某种房地产在某一时间的潜在供给量计算公式为：

潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量

A已经包含在存量中，C已经包含在拆毁量中，D对房地产潜在供应量有影响，但不是房地产潜在供应量的直接的计算要素。因此仅有B正确。

12.房地产价格与房地产需求和供给的关系分别是( )。

A.正相关、正相关

B.负相关、负相关

C.正相关、负相关

D.负相关、正相关

【答案】C

【解析】本题考查房地产价格与房地产需求和供给的关系。房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关。即供给一定，若需求增加，则价格上升，若需求减少，则价格下降；需求一定，若供给增加，则价格下降，若供给减少，则价格上升。

13.与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是( )。

A.全国房地产总的供求状况

B.本地区房地产总的供求状况

C.全国同类房地产的供求状况

D.本地区同类房地产的供求状况

【答案】D

【解析】此题考查房地产供求与价格关系的特殊性。与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产的价格有无影响及其影响的程度，要视这些供求状况的波及性如何而定。

14.在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。即是( )。

A.级差地租I

B.级差地租II

C.绝对地租

D.垄断地租

【答案】B

【解析】此题考查级差地租、绝对地租和垄断地租的概念。马克思把级差地租分为两种形式：级差地租I和级差地租II。

级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。

级差地租II是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。

垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

15.平均利息率计为4%，如果以2000万元的价格取得50年的土地使用权，则可知该地块的地租为每年（ ）。

A.80万

B.16万

C.1.6万

D.40万

【答案】C

【解析】此题考查地租与地价的关系。根据马克思主义地租理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：

则：年地租为=2000×4%÷50=1.6万元。

16.下列关于区位的说法中，错误的是（ ）。【2009年真题】

A.区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系

B.区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定

C.地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化

D.政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位

【答案】B

【解析】在特定的时间，区位是确定的和唯一的，受方位和距离两个因素的制约。前提是时间是特定的，而题目中B项说区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定。因此是错的。本题考查区位的相关内容。

17.中心商务高度等于（ ）之比。【2009年真题】

A.中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积

B.中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积

C.中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积

D.中心商务区建筑面积总和与总建筑面积

【答案】A

【解析】中心商务高度指标（CBHI）=中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积。此题考查中心商务高度指标。

18.某块土地的地租为200万元，价格为4000万元。若该块土地的地租增加到300万元，利息率不变，则价格为( )万元。【2010年真题】

A.4000

B.6000

C.9000

D.10000

【答案】B

【解析】本题考查地租与地价之间的关系。地租与地价之间的数量关系为：地价=地租/折现率。

19.杜能“孤立国”理论的前提中包含( )。

A.存在一个与外界隔绝的孤立国，它是一个天然均质的大平原。在孤立国内只有一个城市，且位于平原中央，城市周围是农村和农业用地。各地农业发展的土壤、气候等自然条件都相同

B.城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品

C.孤立国内的交通工具有马车、渡船等

D.农产品的运费与其重量及从产地到市场的距离成正比

E.农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种

【答案】ABDE

【解析】此题考查关于杜能“孤立国”理论的前提的内容，主要包括五项：

（1）存在一个与外界隔绝的孤立国，它是一个天然均质的大平原。在孤立国内只有一个城市，且位于平原中央，城市周围是农村和农业用地。各地农业发展的土壤、气候等自然条件都相同；

（2）城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品；

（3）孤立国内唯一的交通工具是马车，它是城市与农村间联系的唯一交通工具车运价计算；

（4）农产品的运费与其重量及从产地到市场的距离成正比；

（5）农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。

20.根据中心地理论，与中心地商品和服务的需求门槛、利润和服务范围密切相关的因素包括( )。

A.中心地规模

B.中心地人口分布密度

C.中心地居民收入水平

D.中心地商品和服务

E.中心地政治区位

【答案】ABCD

【解析】根据中心地理论，中心地商品和服务的需求门槛、利润和服务范围是与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平及商品和服务的种类密切相关。