第一部分 专用教材及典型例题解析

第一章 房地产经济基本理论

一、近三年本章考点考频分析

四、本章测试题

（一）单选题

1.区位通常是指某一事物与其他事物在（ ）上的关系，具体可标识为一定的空间坐标。

A.平面

B.空间

C.空间方位和距离

D.区域方位

2.一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括坐落、方位、距离、（ ）和楼层。

A.面积

B.楼盘名称

C.公交线路

D.朝向

3.区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和（ ）。

A.城市空间结构理论

B.杜能区位理论

C.同心圆理论

D.韦伯区位理论

4.杜能在《孤立国》中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，这就是著名的“杜能圈”，其中林业区位于第（ ）圈。

A.一

B.二

C.四

D.六

5.根据杜能区位理论，某个农业经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润，将由农业生产成本、农产品的市场价格和（ ）三个因素所决定。

A.把农产品从产地运到市场的费用

B.管理成本

C.财务成本

D.市场需求

6.按照韦伯工业区位理论，（ ）是生产或技术集聚对工业效益产生影响的方式之一。

A.由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中

B.一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益

C.企业规模的扩大

D.不同工业部门企业间的协作

7.在中心地理论中，商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。如果其他条件不变，消费者购买某种商品的数量，取决于他们准备为之付出的实际价格。此价格就是商品的销售价格加上（ ）。

A.消费者心理所能承受的最低加价幅度

B.消费者心理所能承受的最高加价幅度

C.不可预见的其他支出

D.为购买商品的往来交通费用。

8.在克里斯塔勒的中心地理论的假设条件中，有一个统一的交通系统，同一等级规模的城市的便捷性相同，（ ）成正比。

A.交通费用与货物重量

B.交通费用与距离

C.交通费用与居民收入

D.交通费用与城市规模

9.在克里斯塔勒的中心地理论中，各中心地的销售范围都有一部分相互重叠。这时，居住在重叠区内的居民就有两个可供选择的区位。按照消费者最近供应地购物的假设，重叠区就被平均分割给两个相邻的中心地。其中位于平分线上的居民到两个相邻的中心地的距离是相等的，故这条线被称为（ ）。

A.中心线

B.等距离线

C.分界线

D.无差别线

10.中心商务高度指标（CBHI）和中心商务强度指标（CBII）是界定CBD的两项重要指标，根据这两项指标的范围可知（ ）的区域属于CBD。

A.CBHI=0.5，CBII=45%

B.CBHI=0.9，CBII=52%

C.CBHI=1，CBII=68%

D.CBHI=1.2，CBII=55%

11.1972年，戴维斯对CBD中的零售业布局提出了一个结构模式，认为以零售业为主的区位用地选择除了受空间距离的影响外，还受三个相互独立的交通通达性的影响，其中城市中心区传统性的购物活动、其他商务（如汽车修理厂、咖啡馆等）、一些特殊性功能（如娱乐设施、家具展销店等）分别受（ ）的影响最大。

A.一般通达性、特殊通达性、交通干线通达性

B.一般通达性、交通干线通达性、特殊通达性

C.交通干线通达性、特殊通达性、一般通达性

D.特殊通达性、交通干线通达性、一般通达性

12.影响CBD内部空间结构的因素复杂多样，特别是在现代大都市的CBD中，随着世界经济贸易的发展，金融贸易、办公事务、信息服务占据更重要的地位；人流、信息流、物流的交换在此更加频繁，这都引起CBD内部结构的分化和重组。因此，还需从（ ）的角度去分析CBD内的土地利用变化规律。

A.空间的立体的

B.动态的空间的

C.空间的多元的

D.动态的多元的

13.供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。如果想知道某项政策措施或事件将如何影响房地产市场走向和房地产价格涨落，应当首先分析它将如何影响房地产的（ ）。

A.区位和规模

B.区位和供求

C.供给和需求

D.规模和品质

14.某房地产项目的开发定位为高档楼盘，销售部门为取得较好的销售业绩，销售初期定价较低，但销售状况却不理想，公司为此更换了销售总监，新来的销售总监果断决策，将此楼盘售价大幅提升，此楼盘销售状况反而越来越好。造成这种情形的原因之一，按照供求理论可以解释为（ ）。

A.高档楼盘具有炫耀性，可以显示购买者的身份和社会地位的物品，而炫耀性物品是需求规律的例外，其需求量与价格成同方向变化

B.高档楼盘是吉芬商品，可以显示购买者的身份和社会地位的物品，而吉芬商品是需求规律的例外，其需求量与价格成同方向变化

C.高档楼盘属于可替代性差的商品，因而是需求规律的例外，其需求量与价格成同方向变化

D.高档楼盘是很典型的投资品，供应量有限，当价格提升后，人们发现了其升值潜力，因此，价格提升后反而销量大涨

15.郊区的房地产项目在地铁通车后，价格上涨很大，按照供求理论这体现了（ ）。

A.替代品对房地产价格的影响

B.互补品对房地产价格的影响

C.地铁在客观上缩短了郊区楼盘距离城市核心区的距离

D.是否是地铁开通造成的房价上涨，关键还要看地铁的乘坐成本即票价的高低，因此房价变化与地铁开通无必然联系

16.地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。在我国，目前人们通常所讲的地价是（ ）。

A.国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权人转让国有建设用地使用权所获得的收入

B.国家一次性出让若干年的国有建设用地所有权的收入

C.土地所有权人转让国有建设用地所有权所获得的收入

D.国家一次性出让若干年的国有建设用地所有权或者土地使用权人转让国有建设用地使用权所获得的收入

17.马克思认为资本主义地租的实质是（ ），其大小等于处于有利条件的个别生产价格和整个生产部门的社会生产价格的差额。这种差额由于土地所有权的存在而转变为地租，由土地使用者交给所有者。

A.地价

B.差额租金

C.平均利润

D.超额利润

18.奴隶社会、封建社会和资本主义时期地租的主要表现形式为（ ）。

A.奴隶社会以实物地租为主，封建社会以劳役地租为主，资本主义时期以货币地租为主

B.奴隶社会以劳役地租为主，封建社会以货币地租为主、资本主义时期以实物地租为主

C.奴隶社会以劳役地租为主，封建社会以货币地租为主、资本主义时期以货币地租为主

D.奴隶社会为劳役地租为主；封建社会前期以实物地租为主、后期出现了货币地租；资本主义时期，地租以货币地租为主要形式

19.若每年的地租额为定值R，并且折现率i不变，则地租与地价之间的数量关系为（ ）。

20.城市的发展演变在（ ）阶段，第三产业在城市经济结构中占据主导地位。

A.绝对集中

B.相对集中

C.相对分散

D.绝对分散

（二）多选题

1.可以体现区位层次性的包括（ ）。

A.大位置

B.中位置

C.小位置

D.微位置

E.地址

2.中心地职能是指由中心地提供的商品和服务。中心地职能主要以商业、服务业方面的活动为主，同时还包括（ ）等方面的活动。

A.社会

B.文化

C.医疗

D.教育

E.中心地制造业方面

3.城市空间结构理论中的代表性理论包括（ ）等方面的活动。

A.同心圆理论

B.扇形理论

C.多核心理论

D.中心商务区土地利用模式

E.圈层理论

4.房地产供给一定，若需求增加，则价格上升，若需求减少，则价格下降；房地产需求一定，若供给增加，则价格下降，若供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，包括（ ）等情况。

A.需求和供给均增加

B.需求和供给均减少

C.需求增加而供给减少

D.需求减少而供给增加

E.需求和供给不可能同时变化

5.（ ）不属于影响房地产需求量的因素。

A.消费者的收入水平

B.开发商的偏好

C.该种房地产的开发技术水平

D.房地产开发商对未来的预期

E.相关物品的价格水平

6.当房地产开发商对市场预期持悲观态度时，开发商的开发经营策略可能是（ ）。

A.把现有的房地产产品留着不卖，待价而沽

B.把现在开发的房地产产品打折销售，迅速出货

C.减少开发量，采取收缩经营战略

D.减缓开发进程，推迟新盘上市时间

E.结成不降价联盟，避免降价损失

7.马克思把级差地租分为（ ）。

A.级差地租I

B.级差地租II

C.垄断地租

D.绝对地租

E.相对地租

8.城市化也称为城镇化，最简单、最直观地讲，是乡村转变为城市的一种复杂过程。通常表现为( )。

A.农村人口向城市迁移，农业人口转变为非农业人口，农村生活方式转变为城市生活方式

B.由于产业结构调整和技术的进步，农业经济向非农业经济转移并产生空间集聚

C.城市规模不断增大，城市范围向外围扩展

D.郊区与城镇的边界不再清晰，郊区化即郊区城镇化开始显现

E.区域内城市数量不断增多，形成城市体系

9.城市化进程中的各种量变与质变可以引起变化的方面主要有（ ）。

A.城市体系的属性和动态特征的变化

B.城市化引起城市形态的变化

C.城市生态的转变

D.城市地理位置改变

E.城市性态的改变

10.我国目前仍处于郊区化的初期阶段，还没有进入普遍郊区化的时期，主要表现为（ ）。

A.人口郊区化

B.工业郊区化

C.汽车郊区化

D.形成边缘新城

E.外来人口郊区集聚

【本章测试题答案及解析】

单选题

1.【答案】C

【解析】区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，具体可标识为一定的空间坐标。答题切忌望文生义，D选项就是如此。

2.【答案】D

【解析】一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括：①坐落——该宗房地产所在的具体地点（如门牌号等）。②方位——该宗房地产所在的方向和位置，特别是在所在区域（如城市、住宅小区、十字路口地区等）中的方向和位置。③距离——该宗房地产与有关场所（如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、工作地、居住地等）的远近。④朝向——该宗房地产的建筑物正门或房间窗户等正对着的方向。⑤楼层——当该宗房地产为某幢房屋中的某层、某套时，其所在的楼层。

3.【答案】A

【解析】区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。选项B（杜能区位理论）是农业区位理论，选项D（韦伯区位理论）是工业区位理论，选项C（同心圆理论）是城市空间结构理论的一种。

4.【答案】B

【解析】本题考查杜能圈各圈层的分布构成。其中：第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品。第二圈即林业区，主要生产木材，以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材。第三圈是谷物轮作区，主要生产粮食。第四圈是草田轮作区，提供的商品农产品主要为谷物与畜产品。第五圈为三圃农作制区，即本圈内1/3土地用来种黑麦，1/3种燕麦，其余l/3休闲。第六圈为畜牧业区，主要发展畜牧业。

5.【答案】C

【解析】某个农业经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润（P），将由农业生产成本（E）、农产品的市场价格(V)和把农产品从产地运到市场的费用（T）三个因素所决定，它们之间的变化关系可用公式表示为：P=V-(E+T)。

6.【答案】C

【解析】生产或技术集聚：也称为纯集聚，它对工业效益的影响主要通过两种方式，一是由企业规模的扩大带来的；二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。

7.【答案】D

【解析】商品销售范围：是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。如果其他条件不变，消费者购买某种商品的数量，取决于他们准备为之付出的实际价格。此价格就是商品的销售价格加上为购买商品的往来交通费用。

8.【答案】B

【解析】克氏理论的假设条件是：①研究的区域是一个均质平原，人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致。②有一个统一的交通系统，同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用与距离成正比。③厂商和消费者都是经济人。④平原上货物可以自由地向各方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。

9.【答案】D

【解析】各中心地的销售范围都有一部分相互重叠。这时，居住在重叠区内的居民就有两个可供选择的区位。按照消费者最近供应地购物的假设，重叠区就被平均分割给两个相邻的中心地。其中位于平分线上的居民到两个相邻的中心地的距离是相等的，故这条线被称为无差别线。

10.【答案】D

【解析】此题考查界定CBD的指标取值范围。墨菲（Murphy）和万斯（Vance）在对美国9个城市CBD的土地利用进行深入细致的调研后，认为地价峰值区（PLVI）是CBD最明显的特点，在PLVI内的用地称为商务用地，并提出界定CBD的两项重要指标：

把CBHI>1，CBII>50%的区域界定为CBD。

11.【答案】A

【解析】1972年，戴维斯对CBD中的零售业布局提出了一个结构模式，认为以零售业为主的区位用地选择除了受空间距离的影响外，还受三个相互独立的交通通达性的影响，即城市中心区传统性的购物活动受一般通达性的影响，因而它们的区位常与客户的分布有关；其他商务，如汽车修理厂、咖啡馆等受交通干线通达性的影响最大；一些特殊性功能受特殊通达性的影响最大，如娱乐设施、家具展销店等的分布与区域发展的历史文化背景和环境条件有关。

12.【答案】D

【解析】诸多学者的观点都从某一侧面分析并解释CBD的内部空间结构，但影响CBD内部空间结构的因素复杂多样，需从运动和变化中，从不同的侧面全方位地进行分析，即以动态的，多元的角度去分析CBD内的土地利用变化规律。

13.【答案】C

【解析】供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。

如果想知道某项政策措施或事件将如何影响房地产市场走向和房地产价格涨落，应当首先分析它将如何影响房地产的供给和需求。

14.【答案】A

【解析】需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。

15.【答案】B

【解析】显然，对郊区房地产项目而言地铁是重要的互补品，无论票价高低，客观上地铁这种互补品从无到有，对郊区房地产项目可达性的改变是显著的，从而造成需求的上升，推动房价的上涨。按照供求理论这体现了互补品对房地产价格的影响。

16.【答案】A

【解析】按照地价概念的本意应当是土地所有权的转移价格，但由于我国自身土地政策的原因，地价的含义具有特殊性，我国所谓土地的“买卖”（具体称为出让和转让）仅是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或者转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权人转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。

17.【答案】D

【解析】马克思以科学的劳动价值论和平均利润理论为基础，批判地吸收了李嘉图等人的古典地租理论，创立了马克思主义的级差地租理论。马克思认为资本主义地租的实质是超额利润，其大小等于处于有利条件的个别生产价格和整个生产部门的社会生产价格的差额。这种差额由于土地所有权的存在而转变为地租，由土地使用者交给所有者。

18.【答案】D

【解析】地租是一个历史范畴，在不同的社会形态中，由于土地所有制的性质不同，地租的性质、内容和形式也不同，它们体现着不同的生产关系。最初出现的地租是奴隶制地租，以劳役地租为基本形式。封建制度时期，封建地租在前期以实物地租为主，后期出现了货币地租。资本主义时期，地租以货币地租为主要形式。

19.【答案】C

【解析】地租与地价之间的数量关系，用现代现金流量折现方式来表达则为：

式中，P0为第1年初的地价；Pn为第n年末的地价；R t为第t年末的地租（t=1， 2，3，…，n）；i为折现率。

对于永久租期的土地，也就是土地所有权，则地租与地价之间的数量关系为：

若每年的地租额为定值R，并且折现率i不变，则地租与地价之间的数量关系为：

20.【答案】D

【解析】城市进化理论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可划分为下列四大阶段：（1）“绝对集中”阶段。（2）“相对集中”阶段。（3）“相对分散”阶段。(4)“绝对分散”阶段。其中，在“绝对分散”阶段人类社会进入后工业化的成熟期，第三产业在城市经济结构中占据主导地位，人口流动的主要方向发生逆转，开始由市区向郊区迁移，导致郊区人口上升，市区人口绝对量下降，出现负增长，城市发展进人郊区化时期。

多选题

1.【答案】ACDE

【解析】区位可以用不同的距离尺度表述。根据尺度大小，大体有下列四个层次：大位置、小位置、地址、微位置。没有中位置一项。

2.【答案】AB

【解析】中心地职能主要以商业、服务业方面的活动为主，同时还包括社会、文化等方面的活动，但不包括中心地制造业方面的活动。

3.【答案】ABCD

【解析】城市空间结构理论中的代表性理论有：同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式。

4.【答案】ABCD

【解析】房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关：供给一定，若需求增加，则价格上升，若需求减少，则价格下降；需求一定，若供给增加，则价格下降，若供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有同方向变化（需求和供给均增加或者均减少）、反方向变化（需求增加而供给减少，或者需求减少而供给增加）、变动幅度不同（需求的增减大于或者小于供给的增减）等情况。

5.【答案】BCD

【解析】某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平。②消费者的收入水平。③消费者的偏好。④相关物品的价格水平。⑤消费者对未来的预期。某种房地产的供给量也是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平。②该种房地产的开发建设成本。③该种房地产的开发技术水平。④房地产开发商对未来的预期。选项中只有AE属于影响房地产需求量的因素，其余均不属于。

6.【答案】BCE

【解析】市场预期悲观时，开发商将减少资金投放，增大资金回流速度，以使资金更加安全，所以可能的经营策略会减少开发总量，加快销售速度，缩短销售周期，为避免价格大战中利益受损，也存在结成不降价联盟的可能，造成房价不会下跌的假象，维持市场价格行情，尽管这种做法有悖相关法规要求。

7.【答案】AB

【解析】马克思认为资本主义地租的实质是超额利润，其大小等于处于有利条件的个别生产价格和整个生产部门的社会生产价格的差额。这种差额由于土地所有权的存在而转变为地租，由土地使用者交给所有者。马克思把级差地租分为两种形式：级差地租I和级差地租II。级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租II是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

8.【答案】ABCE

【解析】城市化进程通常表现为：①农村人口向城市迁移，农业人口转变为非农业人口，农村生活方式转变为城市生活方式。②由于产业结构调整和技术的进步，农业经济向非农业经济转移并产生空间集聚。③城市规模不断增大，城市范围向外围扩展。④区域内城市数量不断增多，形成城市体系。另外，郊区化与郊区城镇化是两个概念，二者不能混淆。

9.【答案】ABCE

【解析】城市化进程是一种影响极为深广的社会经济变化过程。城市化进程中的各种量变与质变可以引起以下方面的变化：（1）城市化引起城市体系的属性和动态特征的变化。（2）城市化引起城市形态的变化。（3）城市化引起城市生态的转变。（4）城市化引起城市性态的改变。

10.【答案】ABE

【解析】我国目前仍处于郊区化的初期阶段，还没有进入普遍郊区化的时期。主要表现为：①人口郊区化。②工业郊区化。③外来人口郊区集聚。与发达国家郊区化历经五个阶段有所不同。这五个阶段为：郊区化前的外迁现象、汽车郊区化时期、普遍郊区化时期、城市功能逐步完善时期、形成边缘新城时期。