二、物业管理法的渊源

在现实生活中，一个行为规则之所以产生并上升为法律，具有法的效力和权威性，往往是多种因素共同作用的结果。因此，法的渊源也就是法的创制方式和外部表现形式，法的渊源也体现出法律规范的不同效力等级。任何法律都有自己的表现形式和效力等级，物业管理法的渊源也就是物业管理法的表现形式与效力等级。

我国物业管理法的渊源有以下一些内容：

（一）宪法

宪法是国家的根本大法，它经特别程序制定，具有最高的法律效力。宪法中有关土地公有、土地使用权转让、保护公民的房屋和其他合法财产权以及社会主义公有财产、公民的人身自由和住宅不受侵犯，国家保护和改善生活环境和生态环境、防治污染或其他公害等规定，是制定物业管理法的依据。物业管理法规规范不得与宪法相抵触，否则无效。

（二）法律

法律是由全国人民代表大会及常务委员会制定的，其效力仅次于宪法。目前我国尚未制定“物业管理法”，但《民法通则》《合同法》《城市房地产管理法》《土地管理法》《城市规划法》《价格法》《招标投标法》等法律中可适用于物业管理活动和纠纷处理的法律规范，都是物业管理法的表现形式。

（三）行政法规

行政法规则由国务院在法定职权范围内制定的有关国家行政管理的规范性文件，其法律效力仅次于宪法和法律。2003年颁布实施的《物业管理条例》是物业管理行政法规。另外，《城市私有房屋管理条例》《城市房屋拆迁管理条例》等行政法规中有关物业管理的部分也是物业管理法的具体表现形式。

（四）国务院各部委发布的行政规章

国务院所属各部、委根据法律和国务院行政法规、规定、命令，在本部门权限范围内所发布的各种行政性、规范性文件，其效力高于地方性法规。行政汇款单中有关物业管理的规范也是物业管理法规的表现形式，如《物业管理企业资质管理试行办法》《房屋接管验收标准》《住宅室内装饰装修管理办法》《建筑装饰装修管理规定》《房屋建筑工程质量保修办法》《城市新建住宅小区管理办法》《物业服务收费管理办法》《前期物业管理招标暂行办法》《物业服务收费明码标价规定》等。

（五）地方性法规

省、自治区、直辖市以及省会城市、经国务院批准的较大的市及经济特区的人民代表大会及其常委会可以根据本地区的具体情况和实际需要，在法定权限内制定发布适用于本地区的地方性法规。这些地方性法规中，包含有关物业管理的规范性内容，也是物业管理法的表现形式，如《银川市物业管理条例》等。

（六）地方性政府规章

省、自治区、直辖市以及省会城市、经国务院批准的较大的市及经济特区的人民政府可以制定地方政府规章，其效力低于同级权力机关制定的地方性法规。在地方政府中，有关物业管理方面的规章也是物业管理法的具体表现形式，如《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》《广州市房屋修缮管理规定》等。

（七）有关物业管理的规程和技术标准

有关物业管理的规程和技术标准是指有关国家行政机关在其法定的职权范围内制定的有关物业管理的技术方面的标准和规程。它们是根据自然科学的研究成果，按照自然本身具有的规律来规范人和自然的关系。按内容不同分为事实状态、描述规范（对事物的形状、质量、表现、包含因素、评定标准作出描述性规定）和技术方法推行规范（推荐和实行某种技术操作程序和方法），如《房屋接管验收标准》《业主大会规程》《住宅小区物业管理公共服务等级指导标准》等。

（八）有权解释

有权解释指为了保证法律法规的有效实施，由特定的国家机关依据宪法和法律赋予的职权所作出的正确解释。包括立法机关、行政机关对自己所指定的物业管理规范性文件的立法、行政解释，以及最高人民法院发布的司法解释。这些解释具有法律约束力，因此也应纳入物业管理法律法规中。