第7章 新房购买想省钱怎么选

75.从房址选择来节省

房子的位置选择对于城市购房者来说是非常关键的要素。往往一套房子比同类型的房子胜出之处就在于房子的地段。从交通来看房子，出行的便利程度非常重要。经过调查，看重房子的地段在购房者所有关注要素中，60%的人将其排列第一位。

选房时应考虑的重要因素有：

（1）房屋的自然条件、人口条件、文化条件

具体而言主要是指：

①交通便捷。使用常用的交通工具，从居住地到工作地点或常去的地方不超过可接受的时间并且有时间保障。现代城市的交通状况令人担忧。在大城市里，每天上下班光是花费在路上的时间就将近两三个小时。买房的一个实质意义就是买交通。交通距离和交通时间应该成为考虑的首选要素。轨道交通已经成为广大市民日常生活不可或缺的重要交通工具，交通的快捷也成为购房者衡量楼盘的主要标准之一。如果没有轨道交通，坐公共汽车出行的地段考虑因素应该是避免堵车而选择离上班地点比较近的地方。在有轨道交通的城市，选择地段时距离就不是首要条件，而是时间。如果时间允许，住房选在地段稍偏，但是总体出行状况良好，可以换乘轨道交通的区域周围将会节省不少购房费用。

②生活便利。步行10分钟左右即可到达各类商业服务网点，能满足日常生活物品的采购及其他服务需求。看周边环境，必须以自己选择的新房为中心地，考察“衣食住行”及“开门七件事”的配套究竟如何。

“衣”，可囊括服装店、裁缝铺、洗衣房等，五金修理店也可以算入其内。

“食”，为超市、菜场、油酱店、面包店、饮食店、小吃店等。

“住”，不仅要看自己的房子，也要看周边的楼是怎样的房子，更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、助动车维修点等，绿化如何也须看；

“行”，不仅要看房子附近有没有地铁或轻轨、有哪些来往车辆、有几个车辆站台等，还要看高架旁的下匝道是不是在你的新房附近，出门是不是单行道等。

如果周边商店林立，生意兴隆，那一定是成熟地段，以后在此地生活很方便。这些店最好离新家100米左右，太远了买东西不方便，太近了又嘈杂。如果周边有化工厂等，那么空气污染必定严重。有汽车、助动车维修点，吵闹声太大，不得安宁。附近如果有高架下匝道，车辆接车辆，定有噪音。如果出门是单行道，那么叫出租车就不方便，而且骑助动车、自行车都得绕道走。

还得看附近有没有公园、银行、医院，有老人的家庭最好离医院近一点。有孩子的应关心托儿所、幼儿园、小学、中学等，看马路是不是车辆很多。当然，选房不可能十全十美，要看每个不同购房者的各自需求。在考虑周边环境时，您应做“加法”，多想一点，仔细一点。而在选择主要项目时，要做“减法”，要突出自己最需要的，其他的可相应淡化一些。

③要看住宅环境。住宅环境包括日照、通风、噪音控制、私密性、绿化、道路等。具体来说，是指自然、人文景观优雅的程度，空气清新状况，有无早晚休闲运动、周末娱乐的场所，社会风气、治安状况等。

（2）看其他隐蔽工程、公共设施工程、建材品质、售后服务承诺等

要对所购的房屋进行多次深入调查，根本目的是为了安全和舒心。观察房子的时间也需要巧妙合理的安排。白天去便于了解房子区位、环境、健康与安全性、房屋品质、开发商资信。晚上去便于体验与了解居住区人口素质与构成。雨天去便于了解房屋有无漏水、楼宇排污系统工作的能力、路面积水情况。假日去便于体验购物、交通的便利度。另外，还要注意的是，在看房时，不要受销售人员介绍的影响，要多比较、仔细看，以免后悔。若由中介公司代售，须把单价、总价、平方米数、授权范围、代售期等了解清楚后再拍板，绝不能草率行事。

76.购买小户型来省钱

房价上涨得比较厉害的时候，收入并没有跟着房价一起上涨。那么到底选多大的房子才能跟自己的收入和还贷节奏相吻合呢？

（1）选小户型的房子

财政部新政策规定，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂时统一下调到1%，那么购买小户型可以省一笔税费。另外，如果您是首次置业的更可以享受房贷优惠。小户型是最近住宅市场上推出的一种颇受年轻人欢迎的户型。小户型的面积一般不超过60平方米。小户型的受欢迎与时下年轻人的生活方式息息相关。许多年轻人在参加工作后，独立性越来越强，再加上福利分房逐渐取消，因此在经济能力不太强、家庭人口不多的情况下，购买小户型住宅不失为一种明智的过渡性选择。既暂时解决了住房问题，又可使资金保值升值，为以后购买更理想的住房打好基础。但在购买小户型住宅时应注意，功能布局要合理。如何能在不大的面积内，营造一个舒适的空间是购买小户型的关键。另外，在一个整体楼盘中（尤其是塔楼），许多小户型房屋大多位于楼体的北面和边角位置，采光通风情况不好，而且离电梯间比较近，易受干扰，购买时需注意这些问题。

（2）10万元：买房应从“小户”着眼

存款较少又有买房打算的购房者，应该从“小”处着眼。小户型房子出租、转手都比较方便，总价也比较低，此类购房者可考虑购买30万元左右的小户型一手房作为过渡。

（3）20万元：购买50万元左右两房

20万元存款不多不少，买套大一点的商品房似乎有些困难。如果在周边镇街以12万元首付买40万元左右的商品房，余钱再买辆车，每月多出的2000多元交通费用也很让人头痛。对于无车一族而言，到周边镇街买房也不是那么合适。其实，此类人可考虑购买中心区50万元左右的小两房。50万元左右的小户型“进可攻、退可守”，转手出售也容易，比较适合拥有20万元存款、有换房打算的初次置业者。

（4）30万元：买60万元小三房“减负”

在商业贷款如此便利的情况下，拿着30万元存款买房是不是很轻松？事实上贷款越多、期限越长，要支付的利息就越多。

试想一下，如果买了100万元的新房，就需要向银行贷款70万元。假设现有房贷利率不变，以等额本息方式还款，70万元贷款分30年还清，那么月供就在4837元左右，沉重的房贷会让生活品质大大降低。

如果你拥有30万元存款，可以买套60万元左右的房子为自己减负。建议可以考虑在中心城区购买60万元左右的小三房，或以20万元首付到周边镇街购买50万元左右的房子，再花10万元买一辆车，生活品质会有很大提高。

77.不值得购买的小户型

（1）户型分布差

特征显示：“直套式”的设计，进深、面宽不成比例，居室厨卫同在一线，采光通风不充分。

（2）使用空间小

特征显示：得房率低于60%，空间面积低于30平方米，只能摆下一张床、一张桌子和柜子，卫生间只能站进一个人。

（3）居住功能弱

特征显示：无独立厨房，没有起居的活动空间，没有窗景，储藏室、小阳台、玄关等更是空中楼阁。

（4）配套设施缺

特征显示：全套精装修和酒店式服务只是纸上谈兵，周边无成熟社区，生活、商业功能不完善。

（5）公共空间狭小

特征显示：一梯十多户，电梯承载量大，人多拥挤，走道复杂，住家难辨居所。

（6）销售价格高

特征显示：单价高于其他住宅40%以上。

（7）交通位置偏

特征显示：小区外公交、地铁、城铁设站少，交通不便利。位于生活或商业氛围稀疏；超市、银行、邮局等配套设施稀少的地段。

（8）投资价值低

特征显示：以上特征拥有两至三条，周边同等类型项目扎堆，消费购买力低。

78.超值小户型的特征

（1）户型分布合理

特征显示：并列式“横套”设计，曲折阶梯状布局，具有自然通风和采光。

（2）使用空间舒适

特征显示：卧室使用面积不小于10平方米，客厅不小于12平方米，卫生间不小于4平方米等，其他空间配比舒适，满足需要且不损失空间。

（3）居住功能完备

特征显示：独立燃气厨房，适中活动空间，观景阳台或飘窗，随意组合储藏室等。

（4）配套设施完善

特征显示：真正高质量装修，小区自身配套和周边配套设施齐全完善，使用方便节省。

（5）公共空间宽敞

特征显示：建筑类别为板楼，一梯4～6户，梯户比适中，走道宽敞明亮，通行顺畅轻松。

（6）销售价格适中

特征显示：总价范围30万～40万元，首付月供低，单位价格低。

（7）交通位置便利

特征显示：多种公共交通设施遍布周边，紧邻大型生活、商业圈或成熟社区。

（8）具有投资回报

特征显示：这部分小户型集中在具有实力的开发商中，楼盘紧邻或位于大型商业和生活圈，购买能力强，人群聚集。

79.什么样的新房还贷途径省钱

购买新房的还款方式哪一种最省钱呢？不同的人群有各自相适合的还款方式，目前主要有固定利率房贷、等额本息还款、等额本金、按期付息还本和等额递减这几种方法。下面对这几种方法和他们主要适宜人群做一个介绍：

（1）固定利率房贷

特点：在加息周期较合算。适合还贷时间为5年左右的人群。

部分银行已设计出固定利率房贷的组合形式：即前5年实施封闭式贷款、商定固定利率，比目前5年期房贷利率高出0.61个百分点、不可提前还贷。剩余年限则是开放式贷款，即利率按照市场浮动，借款人可随时提前偿还贷款。并且，主要针对40岁以下人群的贷款，这类人群的还贷时间多在5年左右。

（2）等额本息还款

特点：每月还相同的数额，操作相对简单。适合公务员、教师等收入稳定的群体。

采用这种还款方式，每月还相同的数额，作为借款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体，也很适合这种还款方式。

（3）等额本金

特点：可随还贷年份增加逐渐减轻负担。适合目前收入较高但预计将来会减少的人群。

除了等额本息还款法外，等额本金还款也是普通家庭较常选择的一种方法。所谓等额本金还款，又称等本不等息还款法。就是借款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低，但是前期的还款压力较大，而还款负担则逐月递减。

（4）按期付息还本

特点：可把每个月要还的钱凑成几个月一起还。适合没有月收入但年终有大笔进账的人群。

“按期付息还本”就是借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制定不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。

（5）等额递增（减）。

特点：还款数额等额增加或者等额递减，灵活性强。适合预期未来收入会逐步增加或减少的人群。

“等额递增”和“等额递减”这两种还款方式，实际上没有本质上的差异。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。

80.识破房产商骗财伎俩

（1）夸大绿地面积

王女士在房地产公司看房时，售楼处拿出设计精美的楼书给王女士。由于王女士比较重视社区的环境，问小区的绿地面积是多少。售楼处回答绿化覆盖率能够达到60%以上。

其实这是售楼处跟王女士玩的文字游戏，绿化覆盖和绿地率是不一样的。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率。

在此提醒您，买房时尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区的整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有绿地面积。

（2）配套设施入住以后到位

陈先生无子女，哥哥夫妻俩在国外，孩子由陈先生父母带，很辛苦，所以他打算买了房子以后把小侄子接到他这里住。在房地产公司售楼处，销售人员介绍说，售楼处将来是会所，这边是超市，还是幼儿园、小学。陈先生问幼儿园什么时候能投入使用，售楼处告诉他，等入住后就可以了。

其实表面上看，售楼处好像是给了陈先生一个时间，但实际上这是一个含糊的答案，这些配套设施到底是入住以后的第一天就能使用，还是入住以后一年、两年、三年甚至更长时间才能使用呢？

建议您不能光听房地产说这些配套设施能够到位、入户，还要弄清楚它的使用以及开通的确定时间，并且还要签订到合同里去，约定好违约责任，这样房产商就不能因为配套设施不能按期使用而找借口了。

（3）很快办产权证

刘小姐看上一套房子，觉得这套房子各方面也都不错，于是打算就这样定下来。在售楼处里面商量的时候，听见另一位购房人问：“你们这个项目有产权证吗？”售楼处回答，“我们很快办产权证。”闻听此言，刘小姐责怪自己怎么把这么重要的事情忘了。没有产权证不能买。

实际上，有些楼盘的产权证根本办不下来。因为有的项目土地出让金都没交齐。所以，一定不能买产权证还没办下来的房子，避免不必要的麻烦。

（4）低廉的物管费

结婚以后，张小姐主管家里的财政，她对物业管理费怎么收取很感兴趣。售楼处说，我们物业管理费比较低，是每平方米3元钱。张小姐觉得很纳闷，物管费、标准、服务合同内容等，应该由物业管理公司来定，开发商怎么能肯定是多少钱呢？

其实，物业管理费的规定是由物业公司跟业主签合同的，开发商根本不能负责。如果他说出了价钱，那可能是开发商和物业管理公司有协议。此时张小姐应该让售楼处出具相关的文字材料，确认才行。

（5）房子只剩几套了

在一个新开盘不久的项目，胡先生看好了一个两居室，户型也很好，双朝阳。他问售楼处这个楼盘这个户型的房子是否还有。售楼处销售人员面露惋惜地说上午刚有人定了一套，现在这个户型只剩两套了。要买就要抓紧了。胡先生疑惑，楼盘开盘没多长时间，怎么卖得这么快？售楼处回答说：这个不会假，我们售楼书上都有数字显示。

其实，有些城市所有商品房预售合同实行网上签约和预售登记，这就意味着不管售楼处说得如何天花乱坠，您只要上网就能轻轻松松地把要买房子的信息了解得清清楚楚。

（6）订金能退

王小姐比较看好一个户型，可是销售人员在一旁说这房子没几套了。王小姐说那怎么办？我还想再多看几家呢。售楼处出了个主意：要不这样，您先交一万元钱订金。王小姐紧跟着问万一将来有变化，订金是否能退。售楼处说，可以。

注意，这个“订”字问题大了。在法律上，定金和订金有着严格的区分。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作楼价款或者收回。若买家不履行合同，无权要求返还定金。而订金具有预付款的性质，商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利。所以，一定要看清楚预售合同上写的是哪个字。

（7）精美的样板间

一个样板间非常宽敞漂亮，装修豪华，王先生和太太都颇为心动。

其实，许多开发商在推出精装修住宅项目时，都要不遗余力地花上一大笔钱请专业人士设计，请装修公司装饰，搭建出一套或几套与众不同的样板间来，您千万要擦亮眼睛，以免被蒙蔽。

（8）漂亮的平面图

刘小姐看到一张平面图，感到户型不错，已经考虑购买。

其实很多销售平面图都有将家具尺寸缩小的问题，使室内空间看起来更宽敞。因此，您若自己看不懂平面图可请专业人士代看、解释。

（9）楼书不具法律效力

赵女士去了房展会，每个参展商都热情地向看展的人发放精美的楼书，赵女士拿了好几个袋子。她认为多收集一些楼书，在购房时产生纠纷总是有法律保障。

在此提醒您，如果发生法律纠纷，楼书不能做证据，除非双方签字认可，并附在购房合同的补充协议中。楼书所提出的条件仅表明发展商的一种意愿，并没有法律效应。即使楼书内容适度夸大，也可看做是为了达到一种广告效应。

（10）沙盘迷惑你

展会上有很多点缀精致、设计豪华的沙盘，钱小姐见一个爱一个，不知道如何选择。

其实，由于灯光和视线的影响，您会产生一种错觉，再加上一些沙盘用特殊材料且做工精细，看上去会更富有立体感。沙盘摆放的高度大致相当于餐桌的位置，站着看时由于是俯视，小区全部景色尽收眼底，而现实中的房子即便层数、朝向、角度、视野再怎么好，也绝对看不到沙盘这样的效果。

81.团购买房价格低

一个人的能力实在有限，在社会生活的方方面面，在很多人面对同一个局面的时候，人多了，力量大了，心里自然就踏实了。这种想法在商品交易中体现得淋漓尽致，特别是当交易额较大，买卖双方的地位、实力对比相差也较大的时候。而商品房的买卖属于高档消费，消费者和开发商在交易过程中的实力对比差异明显，由此产生的团体购买也就不足为奇了。参加团购购房是当下买房的一个时尚趋势。团购从形式和组织上来说，一般分为两种情况。

（1）网站与售房方协调后设立的团购

如一些大型知名网站的房产频道，这种方式是网站对指定楼盘进行设团，网站参与一部分协商，最终达成的可能性比较大，但一般来说网站作为中间人可能会和开发商存在暗中交易，往往可能折扣不会太多或者团购享受权利不够多。

（2）购房者自发组织的团购

特点是少数自发者为主要协调对象，优点是能站在买房方的角度，但突出的不足是由于是自发的，责任性差，力量单薄很难善始善终，很多半途而废，或者是影响力不够无人响应。自发组织的团购不仅仅需要一个发起者，而且还需要一个协调者，如果协调者责任感不强，再加上响应者不多，就很难组织起来。

在此，建议购房者参加网站组织的团购。或者集结一定数量的购房者联名联系网站，委托网站与开发商联系协调，现在大型网站的房产频道都愿意做这种事，能创声望还可能得到点回扣。而房地产商又非常需要回笼资金，所以强强联手，一般能够让购房者拿到一个比较满意的价格。但是这种方式一般在房地产销售旺季时不太适用，因为开发商并不缺少买房客户，也就不需要对团购降价。

82.团购买房的注意事项

（1）团购的组织者首先要调整好自己的心态，摆正自己的位置

购房者要牢记：我们是上帝，钱在俺兜里。在房产商面前就算自己真的很想买，折扣率也很令人满意，也不要“喜怒形于色”，当这家房产商表现出真正面目时，不要慌，适当透露一下您与他的竞争对手也在谈项目，能否拿到大量的定单取决于房产商自己。实际操作中也最好找一个竞争对手作为后备，对团购都是有利的。

（2）团购内部要有健全的选举机制

谈判的对象一开始就应该选择好并确定下来，而不要中途改变，最好是有决策权的人物，否则容易事倍功半。一些网友很热心，在论坛上发表文章比较多，有些还有相关的购房经验，就自然而然地成为网友代表，与开发商谈判。但是，不经过特定程序选出的代表，其谈判结果又往往得不到大家一致的认同，有时因为利益分配问题还会产生成员内部的信任危机。所以，需要在内部建立一定的机制，通过表决，选出并授权成员代表与开发商谈判，并对谈判内容进行大致的约定，必要时要签订授权合同。

（3）确保有足够的人数来支持团购

组织团购的团员最好商量一下，达成共识。集中力量打赢一场战斗。当然，同时与多个房产商进行谈判从而造成竞争，并且有多个选择的余地是可以的，但是目标要明确。