第7章

投资二手房不管是为了出租还是自用，都必须考虑这所房产所在小区的绿化、保洁等生活配套细节。有的小区或许硬件条件稍差，但周边生活设施如医院、学校、银行、商铺、交通设施、公园等配备齐全，这样的二手房也具有一定的投资价值。

除此之外，还要重点确认房内自来水的质量与水压、供电容量、暖气管道、天然气管道等等。只有配套设施完善，房屋才会有更大的升值空间。

确立了挑选二手房的标准，接下来还要特别注意，市场上有些二手房是不能购买的。

一、军队、医院、学校等附属的公房。

这样的房产通常没有房产证，日后交易会给投资者带来很多烦恼。

二、已列入拆迁公告范围内的拆迁房。这样的房产短时间内无法完成过户，房产证下发后，房产在法律上依旧属于卖主。由于交易时间过长，会发生许多不可预见的事，容易引发纠纷。

三、产权有争议和未领房产证的房产。未领房产证意味着无房屋产权，也就不能保障购买者的利益。

另外即使持有房产证，“产权有争议”也势必会为以后买卖双方发生纠纷埋下导火索。

四、被法院查封或冻结的房产。购买二手房时一定要注意该房产有没有牵涉到法律问题，否则将来一旦被卷进官司里，更是得不偿失。选好合适的房产后就要进入交易阶段了，但是要怎样做才能用最少的钱买到最好的房产呢？哈佛教授埃尔斯顿教你如何和卖家“砍价”：

一、首先要货比三家，多找几个楼盘和中介公司参考咨询，选择性价比最高的房产。

二、告诉卖主你已支付其他二手房的定金，但也喜欢此房，表示抉择两难。

三、表示自己对房产很满意，但家人对此有不同意见，或者说明自己“手头略紧”，希望对方能在价格上做出让步，以寻求两全其美的办法。

四、尽量多多寻找你要购买的二手房的缺陷和瑕疵，要求降价。五、随身带一点钱或银行卡，表示只要价格合适立刻支付定金。六、如果你遇到一位固执的卖家，就不要多做纠缠，给对方造成有可能失去你这位有强烈购买欲买主的印象，或许还会出现转机。有人因为经济条件不允许所以选择二手房，有人想等待商机赚取差价所以选择二手房。不管我们为了什么选择，又选择了什么，最重要的是我们在追求的过程中学到经验、得到成长。

如何识别房地产合同中的霸王条款

购买房产对很多人来说是件大事，在经过细致的实地考察、挑选户型、确认购买对象后，在签订认购合同时更不能掉以轻心。待购房合同顺利签署完毕，购房这件大事才算尘埃落定。

在签订认购合同时，消费者因寻觅到喜爱的楼盘，或是在经过长时间等待后满心欢喜，往往浏览一下合同就签字确认了。但他们没有意识到，某些开发商会在合同中掺加一些“猫儿腻”，这些“猫儿腻”就是一旦发生问题会让消费者苦不堪言的“霸王条款”。

2010年底，王婧在郊县地区购买了一套营业期房，她先期支付一半房款，另一半到领房时再交付。但当她去领取钥匙时，工作人员却告诉她，她购买的房产实际面积超过预定面积7%，必须将多出来的款项补齐才能领到钥匙，且该地产公司不会承担任何责任。这样一来，王婧就要再额外支付三四万元的费用。面对这种错误，开发商却用购房合同中有相关条款的约定为理由，将责任全部推到了王婧身上。

像王婧这样在购房合同上“吃亏”的人不少。为了防止消费者也“摔倒”在合同上，理财顾问总结了以下八条常见的“霸王条款”：

一、房屋产权证备案时间过长，严重损害业主权益房屋产权证是业主依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一凭证。法律规定，商品房备案期限应在房产交付使用之日起60日内，将办理房屋产权登记的资料报送当地相关部门。

有些开发商会在合同中将备案期限定为180日、360日甚至是730日，备案时间延长，业主行使合法权益时因手无凭证而受到诸多限制。

二、楼宇屋面外墙，业主不能享受使用权利

根据《物业管理条例》等的规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分。

开发商通常会将楼宇屋面外墙的使用权、户外广告的使用收益权全部划归自己所有，业主无权享受应得权利。不管是在日常使用还是经济收益方面，这无疑都给业主带来了损失。

三、买卖双方逾期付款、逾期交房时间之违约金不对等《中华人民共和国合同法》明确规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

开发商会在合同中强调：超过“开发商规定日期”后，业主有权解除合同，但同时需要向开发商支付应付款5%的违约金。若开发商逾期违约，则只需向业主支付万分之一的违约金。这种严重失衡的违约金协定，最大限度地减轻了开发商的违约责任，却严重侵害了业主追究其相关责任的权利。

四、业主不能要求调整合同条款

《中华人民共和国合同法》明确规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。

而开发商却将“逾期付款、交房的违约责任”的约定，写成是双方当事人在平等自愿的基础上协商确定的，并且业主不得以任何形式与理由对该约定的相关比例提出调整主张。开发商捏造“平等自愿”这一事实，单方面限制业主的合法权利，这将给业主造成经济和精神的双重损失。

五、开发商对楼盘销售中的虚假宣传不承担责任《中华人民共和国广告法》明确规定：“广告应当真实、合法”、“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。”

开发商在合同中注明：出卖人之前所发布广告、宣传图册、模型等不构成合同的组成部分，不约束双方。这推翻了双方在交易中应遵循的“公平诚信”的责任，使开发商在进行虚假宣传、欺诈消费者时完全推卸掉了责任。

六、社区车位归开发商所有

按《中华人民共和国物权法》规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

开发商却在房产合同中规定，占用小区的道路或场地用于停放汽车的车位，全部归开发商所有，并且开发商有权将其出售、出租，对此购房者无权干涉。这显然是无理占用业主的公共资源，是违法行为。

七、社区由开发商单方面指定物业管理公司

《物业管理条例》等规定，住宅物业的建设单位应通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。

开发商则在合同中写明：业主要办理交房手续时，须委托开发商指定的物业管理公司，并按约定收取物业管理费，收费标准由开发商决定。在这一条中，开发商不仅违反法律规定，剥夺业主权利，且物业费制定也存在不透明化，使业主蒙受损失。

八、开发商延期交房免责范围过大

楼盘开发形势，企业无法预知。因不可抗力导致延期交房也算事出有因，可以免责。

但某开发商在合同中要求：“除自然灾害等其他不可抗力外，延期免责范围还包括因配合市政配套、政府市政建设等对工程施工产生的影响。”这单方面大大减轻了开发商延期交房的责任，限制并损害了业主的正当权益。

看过以上几条，相信消费者对“霸王条款”也有了大概印象。但这也只是冰山一角，还要消费者在签署过程中特别留意，仔细阅读，分辨其中隐藏的不公正约定。投资房产的目的是为了居住舒心，同时实现资产的保值增值，如果在收了房屋之后还要不断去应对这些霸王条款所带来的后续纷扰，还不如另选其他的投资，避免给将来埋下祸根。

投资房产必须避开的五大“雷区”

巴菲特曾在公司的股东大会上这样评价中国楼市：“整个中国房地产市场就是在赌博。”这句话虽然点出了中国楼市的不稳定性，也从侧面说明房地产的确具有很高的投资价值。

一说到房地产投资，总是让人产生一种又爱又恨的情绪，一方面爱它的稳定性，就算你不打算将其出手，它也一直在那里不会凭空消失；另一方面又恨它的不稳定性，随着房价起伏波动，投资者很可能会以十万为单位地赔钱。

只要是投资就会有风险，因恐惧而一味止步不前的人是无法赚到钱的。既然楼市有风险，我们就要找出避免使自己陷入其中的方法，理智而轻松地投资，才是正道。某地产投资家赴哈佛游学三年归来，他结合中国国情总结了以下五大必须避开的投资“雷区”：

第一，不及时关注国家政策变动和调控

随着中国楼市的反复浮沉，国家开始进行宏观调控，出台了各项新政策，楼市必然会产生连锁反应，例如销售、贷款等方面都会出现一系列问题。如果不关注政策信息，一旦房产引发纠纷，不管是财力还是人力方面，都会给购房者带来严重损失。

在国家调控干预楼市前，刘宾曾在河北某县级市购买了一套房产，并按总价的20%付清首付。但后来因政策变化银行提高门槛，开发商原本承诺与银行沟通，如今也不见效果。后来开发商又提高了首付金额，银行依然不批准贷款，导致刘宾无钱支付尾款，这两件事已经让刘宾头痛不已。又恰逢开发商内部人事变动，新的销售负责人要求刘宾退房，并且不会退还已支付的首付款。刘宾无奈，只得四处托人寻找律师，通过法律途径维权。

第二，在风暴中心投资，购买“地王”周边的商品房处于金融中心的商业圈，地价往往被“炒”得很高。“地王”的性质与商业圈异曲同工，因为土地竞拍价格高昂，本身附带的更多是“炒”出来的价值，本身不一定具有优秀品质与升值潜力。

不管是金融中心还是“地王”，它们的相同点是泡沫太大，一旦房价下跌，这两个区域的价格缩水将是最严重的。所以要尽量避免在这两个区域附近投资，将目光转向其他具有投资价值的地域，同样可以带来丰厚回报。

第三，为了购房，盲目借贷“巨款”

一般购房者欲购买房产，都必须得到银行贷款的支持，所以在你决定置办房产之前，先考量一下自己是否有能力应付贷款压力。首先，你是否具备承担首付的能力？其次，当前贷款政策是否稳定，一旦发生变动你可以应付吗？最后，你有没有预留至少一年的还款准备金？如果这三条都不成问题，那么你就可以贷款买房了。买房是为了让自己的生活过得更好，贷款是实现这一目标的重要途径。千万不要为了买房而强迫自己贷还不了的“巨款”，本末倒置。

第四，产权不明确的房子麻烦多

除了产权持有人不明确的房屋要尽量回避外，还有一些特殊性质的房产需要投资者特别注意，如一些工业用地上的办公及配套宿舍用房；小产权房（国家不发放产权证的房产）；一些事业单位的分配公房等。这些房产因产权不明确，甚至没有房屋产权证，原则上是不允许上市交易的。

近年来，这类房产也开始私下里进行买卖。虽然价格较市场上要便宜很多，但因为它们没有完善的上市手续，导致银行禁止为其贷款，所以如果投资者有购买意向，也只能采用全款的支付方式。另外，没有产权证也是一颗随时会爆炸的“炸弹”，一旦就此发生纠纷会十分麻烦。

第五，房产预售合同条款“埋雷”多

开发商通常会在房地产预售合同与认购书中列出诸多条款，涉及从产权证备案到最后交房等许多方面。很多购房者在看到令人眼花缭乱的合同书时，往往只是浏览一番，认为没有大碍就签名确认了。

实际上，不少开发商会在合同书中拟出多项“霸王条款”钻购房者的空子，像“因不可抗力没收首付款的权利”、“公共面积业主不得享受使用权利”等。这些条款若不加注意，待到日后问题暴露时，会令消费者吃大亏。所以在签署认购合同时不要怕麻烦，一定要逐字逐句地分析研究，找出不利于买方的条款，才能更好地保障自己的合法权益。

“楼市有风险，投资需谨慎。”房地产投资确实是很诱人的项目，否则也不会有如此多的人参与其中。

在投资大军中，我们要尽量做到不投资高风险或是有明显缺陷的房子，毕竟对于普通人来说，所投资金是自己辛苦攒下的积蓄，不仅要对自己负责，也要对家庭负责，万万不可意气用事。

4黄金：黄金牛市二十年，哈佛精英都在做什么在理财投资品种百花齐放的今天，黄金也成为许多人投资的一个重要领域。有的人选择购买金条进行资产保值，有的人投资黄金期货赚取高额利润，不论选择哪种投资方式，黄金在人们心中的投资地位日益提高已是不争的事实。

哈佛教授教你快速了解黄金投资

黄金是历史最为悠久的投资理财品种，古语有“乱世黄金盛世玉”，早在我国封建时代，达官显贵就以持有黄金的数量作为身份的象征。哈佛教授马丁·费尔德斯坦曾就黄金的影响描绘了这样一幅场景：“在迪拜债务危机的背景下，人们担心金价会继续走高，因而大肆抢购黄金。”这不仅突出了黄金的价值稳定性，也透露了它极大的投资价值。

在我国，随着金市面向大众开放，黄金已逐渐成为众多普通家庭的“镇宅之宝”。下面就罗列几点黄金的优势以供有投资黄金意向的人了解：

一、价值稳定，投资基本无风险

几千年来，黄金以其极富魅力的温润质地、不变质、易流通、易储藏等显著优点成为人们投资的首选。因为黄金的化学性质比较稳定，即使经过时间久远的存放，也依然能够保持原本质地，不会像货币一样，随着时间的流逝霉变或者腐朽，所以有着一种“恒久稳定”的保值特性，并被称之为“没有国界的货币”。这也决定了它在任何时代、环境下都是最具安全性的资产。适合所有人长期持有，不仅可以投资在当代，也可以作为遗产代代相传。

黄金还不受限于任何国家和贸易市场，它与公司或政府也没有牵连。这种独立性赋予了它非常稳定的保值属性。黄金属于不可再生资源，地球上的黄金是有限的，随着黄金储量的不断减少，它的价值必会长期保持上升趋势。

另外，黄金与其他有贬值可能的货币不同，因其具有高度流通性，所以能够抵御通货膨胀，风险较低。

因此，不管是对普通家庭还是对专业投资人来说，黄金都是便利兼实用的投资品种。

二、作为抵押品时程序较为简单

我们经常能在电视剧中看到这样的情景：突然陷入困境的家庭会把家里的金银首饰、古董、名人字画拿到银行或者当铺，进行典当或者抵押。结果往往会怎么样呢？金银首饰被很轻松地收下，但是名人字画就不那么“好使”了，不是被说成“假货”，就是被当作次品打发了之。

这便是黄金的第二个优点了，即作为抵押和典当物品时，交易程序非常简单。