第6章 基本功二：创建与起步基本功(4)

在融资租赁中，因租赁物是根据承租人的特殊要求而购买的，并由承租人占有、使用、收益，因此，租赁物的妥善保管、保养和维修必须在合同中作出明确规定。

6.租赁物的交付、验收、交货地点和用途

租赁物交付条款是指在融资租赁合同中应写明租赁物的交付地点、交付方式。从国外购买租赁物件应遵循国际贸易惯例。同时，在合同条款中应明确租赁物的用途，以便出租人监督承租人使用租赁物。

7.租金的币种、金额、利率及支付日期

融资租赁合同的租金，除当事人另有约定的以外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。此外，要明确手续费、保险费、运费等是否包括在租金中。租金一般以人民币计算和支付，但在涉外融资租赁中，也可按双方当事人约定的币种支付。租金的利率包括两种：

a固定利率，是指在全部租赁期内，租赁费固定不变的利率。

b浮动利率，是指根据市场利率和贷款利率的变化，每隔一定时期作相应调整的利率。

租金支付日期主要是在合同中明确还租起算日和还租期限。

8.租赁物件的保险

为尽量避免给当事人双方带来不必要的损失，租赁物件的保险要明确、具体。通常来说投保的范围包括财产保险、盗窃综合险、机损险、安装险、对第三者损害事故责任险等，具体投保范围由出租人和承租人视租赁物的情况而商定。一般情况下，保险条款应具备下列条款：

a何人经办投保手续。可由承租人或出租人进行投保，无论谁投保，保险费都由承租人承担。

b保险期限。保险期限自货到目的港之日起至合同期满日止。

c保险金额和投保币种。保险额是租赁物件的购买成本总额或租金总额，可由出租人和承租人商订。投保币种应与合同的租金币种一致。

d保险金的受益人。在合同中规定，保险金的受益人为出租人。

9.租赁物件瑕疵处理。我国所有的融资租赁合同规定：关于租赁物件的质量品质、技术性能、适用与否，出租人对承租人不承担任何责任。

10.租赁期限及届满租赁物的归属。在融资租赁合同中当事人应当明确融资租赁合同的期限。需要注意的是：《合同法》对融资租赁合同的期限没有规定上限，而是由合同双方自行约定，这与租赁合同不同。

二、融资租赁合同范本

出租方（以下简称甲方）：＿＿＿＿

承租方（以下简称乙方）：＿＿＿＿

甲乙双方同意按照下列条款签订本融资租赁合同。

第一条合同说明

甲方根据乙方的需要和委托，按照乙方提供的租赁财产的名称、品质、规格、数量和金额等要求，购进第二条规定的租赁物件出租给乙方，并由乙方承租。

第二条租赁财产的名称、品质、规格、数量和金额

1.财产名称__；

2.国别__；

3.规格型号__；

4.质量标准__；

5.数量__；

6.__总金额。

第三条租赁财产的交货、验收、交货地点和使用地点。

１．租赁财产由供货方直接运交承租人的指定的交货地点，向承租人交货。

２．租赁财产运达安装或使用地点后，乙方应在＿＿天内检查租赁物件，并将盖章后的租赁物件的验收收据交给甲方。

３．如果在＿＿天内乙方未按前项规定向甲方交付验收收据的，视为租赁物件已在完整、良好状态下由乙方验收完毕，并视同乙方已经将租赁物件的验收收据交付给甲方。

４．如果乙方在验收时发现租赁物件的品质、规格、数量等有不符、不良或瑕疵等情况属于卖方的责任时，乙方应在接货后＿＿天内从商检部门取得商检证明并立即将上述情况书面通知甲方，甲方将根据与供货方签订的购货合同规定的有关条款协助乙方对外进行交涉，办理索赔等事宜。

第四条租赁期限

第五条租金金额，支付日期和方式

第六条租金的担保

1.本合同一经签订，乙方即向甲方支付双方商定的保证金＿＿元，作为履行本合同的保证。

租赁保证金不计利息，在租赁期满时抵作最后一期租金的全部或一部分。

乙方违反本合同任何条款时，甲方将从租赁保证金中抵扣乙方应支付给甲方的款项。

2.乙方委托＿＿为本合同乙方的经济担保人。

不论发生何种情况，乙方未按照本合同的要求支付租金时，由乙方经济担保人按《担保法》规定负连带赔偿责任。

第七条合同期满时租赁财产的处理（即确定是退租、续租，还是留购）

第八条当事人的权利义务

第九条违约责任

第十条争议的解决方式

本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向＿＿仲裁委员会申请仲裁。

第十一条双方商定的其它条款

第十二条出租方与供货方订立的购货合同是本合同的附件。本合同未尽事宜，由双方协商解决。

第十三条经双方确认的往来信函、传真、电子邮件等，将作为本合同的组成部分、具有合同的效力。

30.怎样进行融资风险的防范与控制

一、内部风险控制

企业缺少融资内部控制的制度和工作流程，也是产生融资风险的根源。通过制度和流程设计，可以降低融资风险。

进行内部控制的手段主要有：

1.强化责任人制度；

2.强化激励和约束机制；

3.强化监督的主要责任；

4.强化客户信用观念。

二、融资危机的管理

融资危机的管理一般有以下5个步骤：

1.企业诊断与融资风险评估

主要是通过对企业融资历史和现状进行诊断与评估，找出可能产生融资风险的关键点。

2.建立融资风险预警体系

这是识别和发现风险的重要一步。进行这一步，需要选择一些可以量化的指标和一些敏感的现象和信息，建立融资预警体系，以便在风险出现之前，可以及时地通知有关部门采取措施。

3.设置融资危机处理预案

融资危机处理预案是指预先准备好的，当危机出现时拟采取的措施。

4.预案的采取和危机的化解

这一步主要是根据不同的危机类别，采取不同的处理预案，及时化解风险，把损失和危害控制到最低点。

5.危机的善后处理

这一步主要是总结危机带来的经验教训，进而晚上自身制度、工作流程，并迅速恢复正常的生产经营秩序。

（第四节）投资立项

31.投资前如何确定企业类型

在进行投资立项之前首先要确定企业的类型。根据企业生产产品的种类和服务内容可将企业分为以下四大类。

一、制造业

并不是只有大型的企业才可以从事制造行业。产品的制造过程是将原材料通过手工或机器变成产品的过程。制造和出售商品的中小企业也属于制造业。

二、零售业

零售业是指通过买卖形式将工农业生产者生产的产品直接售给居民作为生活消费用或售给社会集团供公共消费用的商品销售行业。如百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场等。

零售业没有一个统一定义。目前比较主流的零售业定义分为两种：

1.营销学角度的定义：认为零售业是任何一个处于从事由生产者到消费者的产品营销活动的个人或公司，他们从批发商、中间商或者制造商处购买商品，并直接销售给消费者。这种定义在近三十年的营销学的文献中非常普遍。

2.美国商务部的定义：零售贸易业包括所有把较少数量商品销售给普通公众的实体。他们不改变商品的形式，由此产生的服务也仅限于商品的销售。零售贸易板块不仅包括了店铺零售商而且包括了无店铺零售商。

三、服务业

一般认为服务业即指生产和销售服务商品的生产部门和企业的集合。

在国民经济核算的实际工作中一般将服务业视同第三产业。服务业包括：

1.代理业

代理业，是指代委托人办理受托事项的业务，包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务、其他代理服务。

2.旅店业

旅店业，是指提供住宿服务的业务。

3.饮食业

饮食业，是指通过同时提供饮食和饮食场所的方式为顾客提供饮食消费服务的业务。饭馆、餐厅及其他饮食服务场所，为顾客在就餐的同时进行的自娱自乐形式的歌舞活动所提供的服务，按“娱乐业”税目征税。

4.旅游业

旅游业，是指为旅游者安排食宿、交通工具和提供导游等旅游服务的业务。

5.仓储业

仓储业，是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务。

6.租赁业

租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。现代服务业是相对于传统服务业而言，适应现代人和现代城市发展的需求，而产生和发展起来的具有高技术含量和高文化含量的服务业。

现代服务业具有“两新四高”的时代特征。

一新：新服务领域---适应现代城市和现代产业的发展需求，突破了消费性服务业的领域，形成了新的生产性服务业、智力（知识）型服务业和公共服务业的新领域。

二新：新服务模式---现代服务业通过服务功能换代和服务模式创新，而产生新的服务业态。

四高：高文化品位和高技术含量；高增值服务；高素质、高智力的人力资源结构；高感情体验、高精神享受的消费服务质量。

四、非营利行业

一些企业运作和发展的目的并不是为了营利，它们是众所周知的非营利企业。非营利企业的建立通常是为某个具体事业筹集资金，如为了医学研究、希望工程或者是文化项目。尽管企业是“非营利”性质，但非营利企业仍然是要赚取利润的。因为如果一个企业不盈利，它就无法继续生存下去。没有一家亏本的企业可以长时间地运营下去。非营利企业和其他企业的区别在于对利润的使用方式不同。非营利企业不能通过持续的商业活动或筹资活动向自己的公益事业之外的个人和利益团体提供利润。建立非营利企业的个人被称做公益创业者。

所以说，尽管非营利企业也赚取利润，但是这些资金是用在组织的公益事业上，这样目标团体将会受益。

32.怎样进行投资前的市场调查

一、市场调查的内容

投资之前必须进行充分的市场调查研究，必要时可以请专家进行论证。具体的市场调查主要有以下几个方面：

1.投资内容。要选择那些经营时间较长、前景不错、收益稳定、风险较低的项目。

2.考察经营方式。如果选择加盟的方式创业投资，要看加盟店是否有统一的品牌形象、统一设施、统一进货渠道、统一管理模式，符合条件的项目风险会更低。

3.实事求是分析自身的投资力度。一般自主创业投资的创业者没有多少资金，因此要选择一些小项目进行投资，最好不要贷款，以防止市场环境变化，避免债务危机。

4.考察环境。投资创业的地点考察，主要是交通、附近商家分布状况、主要流动人群特征，如知识层次、经济地位、消费习惯、饮食文化、宗教信仰等方面内容。

5.分析投资周期。在面对同等回报率情况下要尽量选择投资周期短的加盟店，这样更容易收回成本，控制风险。

6.竞争性分析。虽然有的项目很好，但做的人多了就会出现恶性竞争，先进入的人生意红火，但后跟进的人很难获得成功。因此，要选择那些尚处于发展上升期、前景广阔的项目，等进入的人多了再适时退出，另选其他的项目。

二、市场调查的过程

市场调查的全过程可分为以下五个阶段：

1.调查说明。调查说明是一个诊断性的阶段，它涉及到委托人和调研者之间的最初讨论。

2.调查计划。市场调查的第二个阶段是制定一个有效的调查计划，投资项目的市场调查计划应由专业人员设计。

3.收集数据。根据投资项目需要调查的问题和要求，必须寻找到科学准确的调查资料。这是一个最为关键、花费最高也最容易出错的阶段，市场调查既要收集第二手资料，也要收集第一手资料。

4.数据分析和评价。对所收集到的各种信息数据，需要进行整理分析和评价，基础性的工作包括资料的分类编号、进行统计分析等，同时，对调查资料进行准确性的检查，检验误差，发现记录不完整和数据前后矛盾的地方，应审核情报资料的根据是否充分、推理是否严密、阐述是否全面、结论是否正确。

5.编写、陈述调研报告。对市场调查结果作出准确的解释和结论是市场调查的最后一个步骤。市场调查人员或调查部门应向投资决策部门提供调查结果，也就是调查报告。由于这些调查结果是与投资决策相关的，所以，调查报告应该简明、扼要地点明调查结论。

33.如何对投资项目进行构思设计

在经过市场调查与预测之后，投资人应当初步拟定投资项目建设规模、产品方案、设备选择、工艺路线、投资概算、资金来源途径、预期财务效益及预测可能存在的投资风险，为之后的投资行为奠定操作的指导基础。