第14章 零售企业的投资收益预测与分析
第一（节）零售企业经济规模分析
调查零售店所在地点是否有利，可从商圈内的调查得知，商圈内的购买力是营业的背景与后盾，从商圈内国民消费支出的食品支出，可以决定商店所在地点是否合适，以及营业场地的面积、适当的规模。以简单的例子表示如下：
第一商圈内的居民1000户
第二商圈内的居民2000户
第三商圈内的居民3000户
每月每户的平均支出额600元
那么
第一商圈的支出总额
600元×1000户二60万元
第二商圈的支出总额
600元×2000户二120万元
第三商圈的支出总额
600元×3000户二180万元
第一商圈的市场占有率，如定为35%，则60万元×35%=21万元
第二商圈的市场占有率，如定为10%，则120万元×10%=12万元
第三商圈的市场占有率，如定为5%，则180万元×5%=9万元
合计上述各项，则该商店每个月的营业额推测为：
21万元+12万元+9万元=42万元
假设目前零售店每平方米每日营业额为150元，则每月每平方米的营业额为
150元×30日=4500元
则卖场面积为42万元÷4500万元=92平方米
又营业场所和仓库、办公室的比例是8∶2，那么这家商店总共就需要93÷0.8=116平方米的面积了。
商圈的设定需考虑实际状况，如大马路、桥梁、铁道隔绝等因素。第一商圈，小店铺大都以300米为范围，较大店铺则以500米为范围。一般家庭主妇，1分钟约走70米，500米则需花7分钟，往返需15分钟，买东西要30分钟，总结下来，上市场的时间约需花45分钟。如果走300米往返需9分钟，加上购物30分钟，则上市场要花40分钟，零售企业经营者应以零售店为中心，依上述方法，排除各种可能障碍，实际算出商圈内住户，就可预估出自己所需卖场面积了。
至于市场占有率，则需考虑商圈内之竞争状况。如果在1公里内有5家以上大型竞争店则属非常激烈竞争区，市场占有率约以上述为准，如果1公里内有2~5家大型竞争店，则属普通竞争，市场占有率可稍微提高。
计算出卖场应有的规模之后，还需考虑下列几点：
1.资金多少；
2.租期期限；
3.未来发展潜力等店铺的设施与机能。
第二（节）零售企业资金需求分析（超市）
一、卖场规模是否适当
1.卖场面积，基本上是以消费者需要、店铺操作、竞争环境做依据，再配合商品组合计划来规划其营业规模。
2.对于一些专业型的食品超市，大都以每日购买的顾客为对象，所以距离的因素远大于卖场规模要求，因而经营者应将每日购物顾客所住商圈内的市场规模，设定为卖场规模。
3.另一方面，计划店若只求稳健，在实务实施上将会有些困难，因而最好采取七分稳健，三分积极的方式，来研讨卖场规模。
二、分租计划
零售店导人分租有两个原因，一是使所拥有的商业设施多样化，二是通过分租的租金收入，来降低损益平衡点。
1.商业设施多样化，以超市为例，一般的超市均有300平方米以下的食品店，其目的在于广泛地吸引顾客，据研究调查显示，超市食品卖场以不超过300平方米，投资效率较佳。如欲再加入餐饮业、服务业等业种分租，则可以拥有400~500平方米以上的店。
2.在降低损益平衡点上，小型的专柜，其装潢、设备等，大多由厂商自己负担，不会增加企业的投资成本。此外，它也可用房租收入来抵扣房屋固定成本负担。例如：直营部门的回收比率假设为5%时，5万元房租就相当于直营部门100万元的销售，直营部门100万元营业额中，80万元的销货成本，15万元的其他费用，净利5万元，也就是损益平衡点的销售降低了100万元。
三、实施资金计划的模拟
1.根据商店概念、适当卖场规模及分租计划，研究出直营租金负担与分租租金机器设备的投资构成比。
2.预定地取得的成本，租金费用。
3.初期设备计划以第1、2项为基础，计算内部装潢、杂项设备、备品等费用。
4.资金计划设定如何取得调度资金。
5.营业额计划以销售额预估值为基础，预估开店后各年度的销售额。参考要素包括户数的成长、物价上升、竞争店数、阻碍购买行动的原因出现等等。若计划在有竞争店的商圈开店时，须使用和计划店相同的顺序，先在竞争地区进行营业额预测，预测对竞争店的影响，若有购买行动阻碍要素，则以计划的营业额预估资料为参考，预测影响结果。
6.收益计划从现有的状况、竞争关系，来推定各年度的毛利率、毛利额，有关分租收入也须按年度分别来设定。
7.经费计划把销售管理费用项目，利用现有店资料，用年来设定。
四、长期资金收支计划
1.有关资金计划中的经常收支及运转资金，须实施5年左右的估算。应根据当年损益的数字及支付贷款、偿还贷款期间等来作判断。
2.假若收支计划产生问题而不能执行时，应控制部分可紧缩的项目费用，例如：房地产取得成本、设备投资成本等，最后再利用紧缩时金额，再模拟一次，其结果若仍未符合理想，应检讨是否修正卖场规模和分租计划。
第三（节）零售企业投资与损益分析
一、营业额预估
为何要做10年的营业额预估，因为10年间会影响营业额的因素，大概包括以下几种：1.物价上涨指数
每年物价将因原料价格上涨，人工薪资上涨，土地、房屋成本上涨而上升，此上升指数即一般所称的通货膨胀。
2.人口数、户数的异动
商圈内因居民住宅的兴建而搬人一些外来人口，生育率提高或人口移出等。
3.市场的没落
传统市场因后继无人，消费趋势改变而流向超市
4.竞争店的加入
市场被竞争店瓜分。
5.道路交通体系的改变
导致交通更为方便或阻碍频生。
6.消费行为改变或产生业态发展新趋势
二、销售成本预估
以10年内计划扩充店数来推测商品成本。举例说明，超市可能因采购能力扩大，使销售成本降低几个百分点，另外损耗也会因管理技术的提高而降低，因此全公司应有一个长期毛利率目标，作为努力的方向。
三、营销费用
1.房地产取得成本的前提，必须按有关法律规定。一般土地不列折旧，房屋则须提列折旧。
2.租金按照租屋合同规定做调整。
3.开店成本（贷款）的利息应包含押金利息负担。
4.保险费用（产物保险）依承保金额按月计算每月保费。
5.有些超市附属于大楼地下室，需按使用面积数提列管理费用。
6.依税法规定，材料及办公设备皆有不同的折旧年限，这些也应列入管理费用。
7.薪资费用按调薪幅度调整，但需注意薪资在管理费用中所占的比例有限，超过时生产力将出现危机，故薪资水准的管理和职员、兼职打工的比例需依年度调整，以保持生产力的提高。
8.水电费用也有调升的可能，因为在长达10年内难保没有能源危机事件。美日等先进国家，目前已有法令强制规定设备制造业者要加强省电设施。
9.单店促销费用较高，多店则较低，但促销费用以不超过营业额1.5%为主。
10.新开店可少列些修理费用，而3年以上的旧店则需多加预提。
11.其他，如电话、教育培养、文具、印刷、制服、包装、损耗品标签、油墨、差旅、劳保、伙食津贴、员工奖金、交通和杂项费用等。
四、损益平衡点销售额预测
损益平衡点销售额是店铺收益与支出相等时的营业额，超过此营业额，店铺即产生盈余，低于此营业额即表示亏损，计算方式如下：
1.固定费用：将前述每月固定支出项目累加起来即为固定费用，包括员工薪资、公用事业水电费、电话费、固定租金、折旧、押金利息、开店贷款利息、保险费用、修理保养费等。
2.销售毛利率：即销售毛利占营业收入之百分比。
3.变动费用：包括直接营运成本、包装费、广告促销费、工资等。把会随营业额多少而变动的项目累加之后占营业额的百分比，称为变动费用率。
4.损益平衡点销售额：公式如下。
损益平衡点销售额=固定费用÷（销售毛利率—变动费用率）